Современные инвесторы — кто они?
Спрос на квартиры в новостройках, несмотря на войну, остается стабильным. Часть покупателей пытаются решить насущную потребность в жилье, используя для этого государственную программу «єОселя» или рассрочку от застройщика. Другие — вкладываются в недвижимость с инвестиционной целью: кто-то перепродает квартиры на более поздних этапах строительства, кто-то запускает арендный бизнес.
«Главный вызов — продолжение боевых действий и обострение обстрелов тыловых городов Украины. А с другой стороны, к обществу приходит понимание, что „этот дождь надолго“, поэтому откладывать жизнь на потом уже нет смысла», — объясняют природу спроса на первичном рынке в Alliance Novobud.
Преимущества инвестирования на этапе строительства
Более низкая цена входа. На начальном этапе строительства стоимость квадратного метра может быть на 20−30% ниже, чем в готовом доме. И это — главное преимущество инвестиций в котлован. Оно позволяет инвестору зафиксировать выгодную цену и рассчитывать на прирост стоимости уже в течение года-двух.
Гибкие финансовые условия. Застройщики предлагают рассрочку, отсрочку платежей или скидки при полной оплате. Это создает возможность войти в инвестицию без значительного стартового капитала и постепенно ее финансировать.
Более широкий выбор планировок и локаций. На старте продаж можно выбрать квартиру с оптимальной планировкой, выгодным расположением в доме, видом из окна или ориентацией по сторонам света. Тогда как в уже построенных объектах выбор ограничивается остатками.
Возможность капитализации на инфраструктурном развитии. Пока идет строительство, район вокруг может активно развиваться: появляются школы, садики, новые маршруты транспорта. Это повышает ценность квартиры даже к моменту ввода в эксплуатацию.
Защита от инфляции. В периоды экономической нестабильности инвестирование в недвижимость — традиционный способ сохранить капитал. Стоимость жилья, в отличие от гривневых накоплений, имеет тенденцию к росту или, по крайней мере, к тому, чтобы оставаться стабильной.
Современные стандарты качества. Новостройки отличаются энергоэффективностью, качественными коммуникациями, подземными паркингами, которые могут служить укрытием. Это делает такие объекты более привлекательными для арендаторов и покупателей, а следовательно — более ликвидными.
Какие риски стоит учитывать
Несмотря на все преимущества, инвестор должен учитывать ряд рисков, в частности, связанных с войной.
Фактор безопасности. Из-за войны объект строительства может быть поврежден или разрушен в результате обстрелов. Это самый тревожный фактор, который невозможно полностью предсказать или нивелировать.
Экономическая нестабильность. Цены на стройматериалы, логистику, оплату труда строителей постоянно меняются. Это может повлиять на сроки строительства, финальную стоимость и даже заставить девелопера корректировать первоначальные условия.
Миграционные изменения. В условиях войны часть населения уехали за границу или сменили место жительства. В некоторых районах это может снизить спрос на жилье и замедлить прирост стоимости инвестиции.
Юридические сложности. Во время военного положения возможны задержки с регистрацией прав собственности, подключением коммуникаций или доступом к государственным реестрам. Такие процессы часто требуют дополнительного времени и контроля со стороны инвестора.
Риск переноса сроков завершения. Даже надежный застройщик не может на 100% гарантировать завершение проекта в оговоренный срок, например, из-за форс-мажора.
Как выбрать девелопера
В Alliance Novobud назвали несколько ключевых аспектов, которые инвестор должен учесть для того, чтобы минимизировать риски вложений в недострой.
Репутация и опыт. Узнайте, сколько лет застройщик работает на рынке, сколько объектов сдал, особенно во время войны. Важно также проверить, были ли случаи недостроев или скандалов, и насколько компания соблюдает заявленные сроки. Репутация девелопера — это главный предохранитель инвестора от рисков.
Юридическая прозрачность. У надежного застройщика есть все необходимые разрешительные документы: право на землю, градостроительные условия, лицензии. Также стоит заранее ознакомиться с договором купли (или инвестирования), убедиться в наличии механизмов защиты прав покупателя — например, через государственную регистрацию прав на будущий объект. В открытых источниках не должно быть судебных исков к компании за нарушение обязательств перед инвесторами.
Финансовая устойчивость. Надежный девелопер не зависит исключительно от средств инвесторов — у него есть собственный капитал или доступ к банковскому финансированию. Если застройщик строит одновременно несколько проектов, стоит выяснить, хватает ли ему ресурса на все строительные площадки. Также положительным сигналом является привлечение стратегических партнеров или внешних инвесторов.
Прозрачность процесса. Следует убедиться, что девелопер регулярно отчитывается о ходе строительства: публикует фото- и видеоотчеты, организовывает визиты на площадку для потенциальных инвесторов. Это свидетельствует не только об открытости компании, но и о системном подходе к строительству и коммуникации с клиентами.
Реалистичная политика ценообразования. Если цена существенно ниже среднерыночной, нужно выяснить, за счет чего это достигается. Стоимость строительства должна быть обоснованной: экономия на материалах или на инженерии в перспективе может обернуться проблемами с эксплуатацией объекта.
Качество строительства. Стоит обратить внимание на то, кто является генподрядчиком, какие строительные технологии применяются, какие материалы используются для стен, утепления, коммуникаций. Рекомендуется ознакомиться с техническими характеристиками и визуализацией проекта, а также узнать, предусмотрена ли развитая внутренняя инфраструктура (детские площадки, озеленение, паркинги, коммерция).
Безопасная и удобная локация. Не менее важно оценить локацию, с точки зрения ее безопасности (отдаленность от потенциально опасных объектов), транспортной доступности, наличия школ, садиков, медучреждений. Объекты в районах с хорошей репутацией всегда пользуются большим спросом, что напрямую влияет на ликвидность инвестиции.
Сколько можно заработать
Один из главных мотивов инвестора — ожидание прибыли. И хотя точный результат зависит от конкретного проекта, застройщика и ситуации на рынке, базовая логика неизменна: чем раньше покупаешь квартиру, тем ниже ее цена и выше потенциал для роста.
«В новостройках цена растет поэтапно, потому что каждый следующий этап снижает риски для покупателя», — объясняют в Alliance Novobud.
Вот как это выглядит на примере типичной динамики цен в качественном жилом комплексе:
1. Старт продаж (этап котлована)
- Средняя цена: около $1 200/м²
- Риски: максимальные — юридические, строительные, безопасности.
- Потенциальный рост: до +30% к моменту сдачи.
- Прибыль: из квартиры на 60 м² — до $21 000.
2. Середина строительства
- Средняя цена: $1 440/м²
- Риски: существенно ниже, объект построен наглядно.
- Потенциальный рост: еще +10% до сдачи.
- Прибыль: из той же 60-метровой квартиры — около $8 000.
3. Ввод в эксплуатацию
- Средняя цена: $1 500−1 600/м²
- Риски: минимальные, объект сдан и готов к ремонту.
- Потенциал роста: ограниченный, разве что за счет общего роста рынка или дальнейшего развития локации.
Параллельно стоит учитывать и внешние факторы: развитие инфраструктуры, спрос на аренду, количество конкурентных объектов. Но в среднем инвестор, который выбирает проект с грамотным девелопером и перспективной локацией, может рассчитывать на 25−30% прироста стоимости за 12−24 месяца.
Кейс: финальный дом ЖК «Лесной квартал»
Финальный дом в ЖК «Лесной квартал» в Броварах — пример объекта с высоким инвестиционным потенциалом. Это завершающий дом масштабного жилого комплекса в самом центре города, где уже сформирована инфраструктура, сообщество жителей и стабильный спрос.
По состоянию на октябрь 2025 года выполнено бетонирование фундаментной плиты секции № 1. Стартовало бетонирование ростверка секции 2.1. Продолжается устройство вертикальных монолитных конструкций выше отметки 0,000 секции 2.2. Продажа квартир начнется в середине октября (на данный момент доступна опция бронирования желаемой квартиры) — оформление будет осуществляться по договорам купли-продажи будущего объекта недвижимости (БОН), подлежащих государственной регистрации. Это дает инвестору юридические гарантии и официальное право собственности еще до ввода в эксплуатацию дома.
Дом будет этажностью в 23, 25 и 20 этажей, строится по монолитно-каркасной технологии, наружные стены — газоблок, утепление — минеральная вата. Отопление — от автономной котельной застройщика. Предусмотрен просторный холл и коммерческие помещения на первых этажах.
У объекта выгодная локация — рядом с крупнейшим парком Броваров и сосновым бором, в нескольких минутах — школы, садики, ТЦ. До Киева — около 15 минут к метро. В пределах комплекса функционирует современный детский сад, который застройщик передал городу. Придомовую территорию обслуживает управляющая компания Oselya Service.
Alliance Novobud предлагает стартовую цену, акционные условия и широкий выбор планировок. Девелопер ожидает стабильного спроса как со стороны покупателей, так и со стороны инвесторов, ориентированных на арендный доход.
«Жилой комплекс „Лесной квартал“ в свое время стал настоящей сенсацией в Броварах. Квартиры раскупались быстро, ведь комплекс стал образцом качественного и современного жилья в городе. Многие семьи и инвесторы ждали старта продаж финального дома, ведь такая недвижимость — это идеальное место для создания семейного гнездышка или, например, организации арендного бизнеса», — отмечают в Alliance Novobud.
Вывод: стоит ли инвестировать в 2025 году?
В 2025 году инвестирование в квартиры на этапе строительства остается актуальным — при условии взвешенного подхода. Несмотря на войну, рынок первичной недвижимости демонстрирует устойчивость, а спрос на качественные проекты в хороших локациях сохраняется.
Ранний этап строительства позволяет купить квартиру по более низкой цене, иметь больший выбор и заработать на росте стоимости еще до сдачи дома. В то же время инвестор берет на себя более высокие риски — от юридических до экономических, поэтому особенно важно тщательно выбирать застройщика и проект.
Если девелопер опытный, работает прозрачно и строит в безопасной, развитой локации, это существенно снижает риски. Дополнительную уверенность дает оформление сделок через договоры купли-продажи будущего объекта с государственной регистрацией.
Поэтому, для тех, кто ищет способ сохранить и приумножить капитал в сложные времена, инвестиции в надежные новостройки на раннем этапе — это вполне логичное и оправданное решение в 2025 году.