Как кредитовали в этом году
Сейчас при покупке жилья большинству украинцев приходится рассчитывать на собственные силы. За счет ипотеки сегодня финансируется меньше 5% от всех сделок по покупке квартир и домов. Для сравнения: в период ипотечного бума в 2007 году за кредитные средства приобреталось до 45% всего жилья.
«О реальной ипотеке можно будет говорить, если доля сделок по покупке недвижимости, приобретаемой в счет кредитных средств, возрастет хотя бы до 10%, а в дальнейшем — до не менее 30% на первичном и вторичном рынках», — считает основательница Украинского клуба недвижимости Ольга Соловей.
В этом году статистику испортили последствия коронакризиса. После локдауна на ипотечном рынке воцарился «мертвый» сезон: во время карантина потенциальным клиентам было не до покупки жилья. И только с середины лета ипотека снова начала оживать.
«За январь-ноябрь 2020 года банк „Глобус“ выдал почти 400 кредитов на сумму 250 млн грн. Самый низкий показатель был в апреле — всего 9 кредитов. Но в этот период был отложенный спрос, поэтому уже в июле мы выдали почти 60 кредитов», — рассказала начальник управления по работе с партнерами банка Глобус Екатерина Лычана.
В Укргазбанке на конец ноября выдали 591 ипотечный кредит на общую сумму 436,8 млн грн. А за апрель и май — всего 3. Аналогичный тренд подтвердили и в Ощадбанке, где с начала года выдано 1140 кредитов на приобретение жилья на общую сумму более 650 млн грн. Но рекордное количество таких займов было выдано в третьем квартале.
В Правэкс Банке ежемесячно новые ипотечные кредиты увеличиваются на 20−30%. «Всего банком принято 570 положительных решений на сумму 551 млн грн, согласно обращениям клиентов. Соответственно, клиенты, имея положительные решения о возможности получения кредита, подыскивают на рынке недвижимости приемлемые варианты жилья для приобретения», — сказал директор по развитию розничного бизнеса департамента поддержки и координации сети Правэкс Банка Владимир Черненький.
Читайте также: Что мешает сделать действительно дешевую ипотеку
Что предлагают банки сейчас
Причины крайне низкого спроса на ипотеку лежат на поверхности: узкий круг банков, в которых можно привлечь заем на покупку жилья, и высокие ставки.
Сейчас кредиты под залог недвижимости выдают не больше десяти банков. Большинство клиентов сосредоточено в Ощадбанке, Укргазбанке, Приватбанке, банке Глобус, Правэкс Банке и Кредобанке.
Практически все кредитуют покупку недвижимости и в новостройках, и на вторичном рынке. Но для каждого сегмента действуют различные программы.
Так, Укргазбанк на приобретение жилья на вторичном рынке предлагает кредит под 9,9% годовых на первые два года и с разовой комиссией 0,99% от суммы займа. Далее процентная ставка возрастает до 12,99% годовых.
Условия кредитования на первичном рынке — фиксированная ставка 14,99% годовых без комиссии за предоставление кредита. Для заемщиков также доступны партнерские условия кредитования с аккредитованными застройщиками с процентной ставкой от 0,01% годовых (в первый год кредитования). В банке отмечают, что 85% всех займов (по сумме и по количеству) приходится на приобретение недвижимости на вторичном рынке.
В Ощадбанке приобретение жилья на вторичном рынке кредитуется по ставкам 11,99−13,49%. Они варьируются в зависимости от размера первоначального взноса. На первичном рынке Ощад работает только в партнерской программе с KAN Development и кредитует покупку жилья у этого застройщика под ставку до 11,99% годовых. «Более 90% клиентов Ощадбанка интересуются кредитами на приобретение жилья на вторичном рынке», — говорит директор департамента розничного бизнеса Ощадбанка Валерия Малахова.
В Приватбанке ставка по ипотечному кредиту 9,99% годовых действует только на первый год кредитования. Далее заемщик платит проценты по плавающей ставке — UIRD12М + 4% (UIRD12М — индикативная ставка, рассчитанная на основе ставок по депозитам физических лиц в гривне на 12 месяцев). Такие условия предусмотрены как для «первички», так и для «вторички».
К примеру, по состоянию на 24 декабря UIRD12М составляла 8,63%. Соответственно, ипотечная ставка для ипотечных заемщиков Привата составляла 12,63% годовых.
Если депозиты и дальше будуть дешеветь, а такая вероятность есть, будет снижаться и стоимость обслуживания ипотечного кредита. Но есть риск, что кредит может и дорожать, если будет увеличиваться доходность депозитов.
Под плавающую ставку кредитует ипотеку и Кредобанк. Для приобретения жилья на вторичном рынке в первые три года заемщик платит соответственно 11%, 13% и 15% годовых. А уже с четвертого года ставка рассчитывается по формуле UIRD3M (индекс ставок по депозитам физлиц на три месяца, по состоянию на 23 декабря — 8,12% годовых) + 4%. Для кредитов под покупку жилья на первичном рынке ставка увеличивается на 1% годовых, соответственно в первые три года составляет 12%, 14% и 16% годовых, а с четвертого — UIRD3M + 5%.
Самые лояльные условия ипотечного кредитования (что касается размера ставок) в Правэкс Банке. Плавающая ставка там применяется только с 6-го года действия кредита и рассчитывается по формуле UIRD12М + 3%. Первые 5 лет заемщик платит фиксированную ставку 9,99% годовых.
В банке Глобус ставка на ипотеку фиксированная. По партнерским программам с застройщиками она стартует от 0,01% годовых на начальный период кредитования. Диапазон дальнейшей стоимости кредита колеблется в пределах 0,01−18,9% годовых, в зависимости от суммы первоначального взноса и срока кредитного договора.
Читайте также: Мало и дорого. Как 2020 год «подкосил» первичку и что с ней будет
Но реальная стоимость обслуживания ипотечного кредита получается гораздо больше. Поскольку заемщик платит не только проценты по кредиту.
Прежде всего, банк берет разовую комиссию за выдачу кредита в размере до 2,99% от размера залога. Также заемщику придется застраховать свою жизнь и объект ипотеки. Страхование недвижимости обойдется в 0,23−0,5% оценочной стоимости жилья ежегодно. А за страховку жизни придется отдать еще 0,5−0,7% остатка по кредиту ежегодно. В результате эффективная ипотечная ставка составит далеко не 15% или 19% годовых, а все 25%, а то и выше.
| Банк | Максимальный срок кредита | Максимальная сумма | Минимальный аванс, % от стоимости | Процентная ставка, % | Разовая комиссия, % от суммы кредита | Ежегодное страхование заемщика, % от суммы кредита | Страхование залога, % от залога |
| Ощадбанк | 20 | 10 млн грн | От 30 | 8−14,99 | 0,99 (мин. 1000 грн) | 0,65 | 0,3 |
| Укргазбанк | 20 | 5 млн грн | От 30 | 9,90% первые два года; дальше 12,99% | 0 | 0,7 | 0,25 |
| Приватбанк | 20 | 2 млн грн | От 25 | 13,5% — 1-ый год; UIRD* 12 М + 4% — со 2-го | 1 | 0,5 | 0,5 |
| Правэкс Банк | 20 | 4 млн грн | От 30 | 9,99−13,99 — первые 5 лет; UIDR 12 М + 3% — с 6-го | 1−2,99 | 0 | 0,3 |
| банк «Глобус» | 20 | 3 млн грн | От 20 | 0,01−18,9 | 1,99% — 2,99% | 0,3 | |
| Кредобанк | 20 | 4 млн грн | От 20 | 10−16% фиксированная первые три года; UIRD3М+3,5−5,00% с 4-го года | 0 | 0,6 | 0,23 |
Как коронакризис изменил требования к заемщику
Часть банков, с которыми общался «Минфин», сообщили, в 2020 году не меняли требования к заемщикам. Главное — это платежеспособность потенциального клиента и положительная кредитная история.
«Основным требованием к заемщикам при получении кредита является официальное трудоустройство и достаточный уровень доходов. Уровень доходов должен покрывать расходы на погашение кредита и на жизнь клиента и его семьи. Также у заемщика не должно быть негативной кредитной истории в нашем или любом другом банке», — уточняет представитель Укргазбанка Виталий Годун.
Но некоторые банки, в связи с карантинными ограничениями и уменьшением деловой активности, начали более тщательно оценивать кредитные риски. Теперь банки анализируют не только финансовое положение заемщика, но и изучают модель поведения работодателя во время карантина.
«Банк анализирует, продолжало ли предприятие работать на полную мощность, всем ли сотрудникам был сохранен уровень заработной платы, или часть сотрудников были отправлены в отпуск за свой счет, была ли неполная выплата заработной платы. Соответственно это дает возможность спрогнозировать поведение работодателя в будущем», — рассказал глава Правэкс Банка Владимир Черненький.
Читайте также: Кому банки готовы выдавать ипотечные кредиты
Почему не «взлетела» госпрограмма дешевой ипотеки
Основным драйвером развития кредитования жилья должна стать государственная программа льготной ипотеки «Доступное жилье под 10%». Но, несмотря на громкие заявления чиновников о том, что дешево привлечь кредит смогут как минимум 300 тыс. украинцев, воспользовались этой возможностью лишь несколько сотен.
Скажем, в Укргазбанке на программу льготной ипотеки пришлась примерно десятая часть всех кредитов на жилье. Это же касается и Ощадбанка.
«По программе „Конечно, 9,99%“ банк предоставил 83 кредита, что составляет 7% от общего количества кредитов», — говорит Валерия Малахова из Ощадбанка.
Потенциальных заемщиков сдерживает то, что привлекательная ставка в 9,99% годовых предоставляется не на весь срок кредита. В Приватбанке, Укргазбанке и Кредобанке она актуальна только в первый год, а в Правэкс Банке действует в течение 5 лет.
Далее стоимость ипотеки привязывается к индексу ставок по депозитам населения (UIRD12M) и может существенно колебаться из года в год. К ней банк добавляет еще 3−5% маржи. Таким образом, базовая ставка возрастает до тех же 11−13,6% годовых.
Единственный банк, который предлагает фиксированную льготную ставку на весь период кредитования, — Ощадбанк. Но претендовать на кредиты под такой льготный процент могут только государственные служащие и представители государственного сектора экономики.
Читайте также: Сколько реально стоит «дешевая ипотека под 10%»
Ипотечные перспективы на следующий год
На перспективы следующего года банкиры смотрят с оптимизмом и планируют увеличить объемы выдач ипотечных кредитов, как минимум, на 15−20%.
Сделать это планируется за счет улучшения условий ипотечных программ. «В 2021 году мы надеемся удивить клиентов, планирующих приобрести жилье, новым подходом к ипотечному кредитованию», — говорит представитель Ощадбанка Валерия Малахова, но не раскрывает деталей этого нового подхода.
А вот ставки по займам под залог жилья финансисты точно не планируют снижать. «Основным и во многих случаях единственным источником для кредитования являются средства, привлекаемые на депозиты. Пока нет оснований для того, чтобы ставки по вкладам снизились больше чем в 5−8% годовых», — объяснил представитель Правэкс Банка Владимир Черненький.
В банке Глобус говорят, что для снижения ставок по ипотечным кредитам государство должно ввести дополнительную поддержку.
«Думаю, что государственная программа аналогична „5−7−9“, которая работает для кредитования бизнеса, была бы актуальной и для развития ипотечного кредитования», — считает начальник управления по работе с партнерами банка Глобус Екатерина Лычана.
Также банкиры отмечают, что для оживления ипотечного кредитования самого снижение процентных ставок мало. Необходимо на законодательном уровне усилить защиту прав кредиторов и урегулировать правовые вопросы новостроек и первичного рынка жилья. Не менее важно и повышение финансовой способности населения. А это станет возможным при условии возобновления экономического роста.