Чтобы помочь инвесторам разобраться в многообразии предложений и присутствующих на рынке компаний, «Минфин» после недавних рейтингов застройщиков Киева и Львова представляет рейтинг застройщиков пригорода Киева за 2023 год.
Почему пригород более интересен, чем столица
Пригородный рынок недвижимости сейчас, пожалуй, даже более «живой», чем столичный. Как говорит риелтор Ирина Луханина, спрос на жилье в окрестностях Киева заметно вырос, тогда как в самой столице желающих вложиться в квадратные метры не стало больше.
СМО Alliance Novobud Ирина Михалева отмечает, что и строят сейчас более активнов пригороде, чем в Киеве.
«В частности, в Броварах, Софиевской Борщаговке, Ирпене и Буче. Там достраивают уже начатые объекты и закладывают новые. К примеру, в Киеве стартов новых проектов меньше, чем по пригороду», — говорит она.
Одна из причин —предпочтения переселенцев, которые занимают немалую долю среди потенциальных покупателей жилья в столичном регионе.
По словам совладельца КИФ «Капитал» Павла Крапивина, с весны поток переселенцев в Киев вырос из-за усиления обстрелов восточных областей. Номногим приезжим столичная жизнь не сильно нравится. Поэтому они ищут жилье неподалеку от Киева, в небольших городах и селах. Это касается как аренды, так и покупки жилья.
«Многие переселенцы особо не привязаны к Киеву ни работой, ни школами/детсадами, и даже наоборот — не хотят жить в мегаполисе. Поэтому свободно отдаляются от него вплотьдо Василькова, Гатного
На выбор переселенцев сильно влияют и ценники на жилье, которые в пригороде остаются ниже, чем в столице. Более того, многие застройщики готовы отдавать квартиры в новостройках с большими скидками, чего в Киеве не наблюдается.
«Выбор жилья вокруг Киева намного больший, чем в самой столице. Поэтому, если у человека на руках есть нужная сумма, он спокойно может торговаться и получить от застройщика ценник на уровне себестоимости или даже ниже.
К примеру, если в среднем стоимость квадратного метра жилья в пригороде — 1800 долларов, то под конкретного покупателя застройщики могут снизить цену до 1300−1400 долларов", — говорит Крапивин (его компания строит жилье в Чабанах Киевской области).
«єОселя» двигает продажи
Растетидоля кредитных продаж. По программе льготного кредитования «єОселя» (ее активными участниками являются в том числе внутренние переселенцы), запросы на займы под покупку жилья в пригороде столице уже опережают аналогичные по Киеву. Так, по данным Минэкономики, за первую неделю октября в Киевской области было выдано 55 льготных кредитов, тогда как в Киеве —42, во Львовской области —10, а в Ивано-Франковской и Одесской — по 8.
Как рассказали «Минфину» в компании «Синергия», спрос па покупкужилья в пригороде по программе «єОселя» увеличивается.
«В ответ на эти потребности мы предлагаем готовые квартиры. Для этого строим за свой счет часть домов и выходим на старт продаж уже с готовым продуктом. А также развиваем направление квартир с ремонтом, чтобы покупатели могли быстрее заселиться и переехать в новый дом», — говорят в «Синергии».
По подсчетам СМО AllianceNovobud Ирины Михалевой, 30−35% сделок проходит с участниками по программе «єОселя». «То есть „єОселя“ стала настоящим драйвером рынка новостроек», — резюмирует она.
Отметим, что большинство застройщиков, которые работаютна пригородном рынке, включая самых мелких, предлагают жилье под «єОселю». Из 52 ЖК, которые попали в рейтинг «Минфина», с «єОселя» работают 34.
Как изменились критерии подбора жилья
В «Синергии» также отмечают изменения в предпочтениях покупателей.
«В основном они связаны с такими факторами, как безопасность, энергонезависимость, безбарьерность среды (из-за роста числа людей с инвалидностью), инфраструктура. К примеру, растет спрос на формат «город в городе», что связано с трендом дистанционной работы и желанием людей иметь все необходимое «под рукой».
Мы развиваем такую концепцию в проекте «СинергияСити» (Ирпень), где все первые этажи домов отводим под кластер коммерческой недвижимости. Уже сейчас тут есть все— от аптек и продуктовых магазинов до спортзалов.
Для безопасности жителей мы устанавливаем системы IP- домофонии с Face-ID, и IP — видеонаблюдение с управлением из смартфона. А для безбарьерности среды организовываем входы в дома на уровне земли, наносим тактильные полосы для людей с нарушением зрения, обеспечиваем паркоместа для людей с инвалидностью, устанавливаем широкие лифты и пр.
Что касается энергоэффективности, — монтируем энергосберегающие оконные конструкции, лифты с рекуперацией энергии и системами резервного питания (они предотвращают остановку лифтов, если вдруг отключат электричество), строим газовые котельные с генераторами и др.", — говорят в компании «Синергия».
Кто и как застраивает столичный пригород
В пригородеКиева всегда работало много застройщиков. Помимо крупных компаний, жилье строили и небольшие фирмы, и даже частники.
«Речь идет даже о частных лицах, которые строятжилье, якобы, „для себя“. Они изначально оформляют документы на себя или на родственников/доверенных лиц, а затем переоформляют их на покупателей», — говорит Луханина.
«Частная» застройка нередко грозит немалыми рисками потенциальным покупателям. К примеру, в доме на 2−3 этажа может не оказаться централизованной канализации (стоки нужно периодически выкачивать, а это постоянные дополнительные затраты для жильцов) и даже водоснабжения (устанавливаются насосы на скважину, но они «тянут» далеко не всегда, поэтому возможны перебои с водой).
Эта тенденция сохраняется и сейчас.
Тем не менее пригородные застройщики, несмотря на войну, изо всех сил пытаются «тянуть» объекты и активно размораживают остановленные с начала полномасштабного вторжения площадки. Это касается в том числе небольших застройщиков, которые всегда строили за собственные средстваи не были зависимы от банковского кредитования.
Так, по данным исследований «Минфина», в прошлом году хотя бы один объект в пригороде сдали в эксплуатацию 47 застройщиков. Это больше, чем работало на тот момент в Киеве и Львове. Для сравнения: в наш рейтинг столичных застройщиков за 2023 год попало всего 20 компаний.
Правда, застройщикам, которые работаютв пригороде столицы, все равно не удалось опередить по объемам сданного жилья ни Киев, ни Львов.
Так, в пригороде в прошлом году ввели в эксплуатацию 52 жилищных комплекса общей площадью порядка 200 тысяч квадратных метров (это больше 7 тысяч квартир).В столице за этот же период сдали 723 тысячи квадратов, а во Львове — 350 тысяч квадратных метров.
Тем не менее результатыпригорода все равно впечатляет. Особенно, с учетом того, что часть городов, которые обыватели привыкли считать пригородом столицы, таковым, по сути, не являются. Речь идет, к примеру, о Василькове или Обухове (онирасположеныв 33 и 45 км от столицы соответственно, и у нихдостаточно большие свои рынки недвижимости). Такая же ситуация с Борисполем (35 километров от Киева), Березанью (75 км) и др.
В целом в 2023 году строили и вводили в эксплуатацию жилье в 22 населенных пунктах возле Киева (Софиевская Борщаговка, Вишневое, Гатное, Коцюбинское, Ирпень, Крюковщина, Гостомель, Чабаны, Зазимье, Святопетровское и т.д).
Еще одна особенность пригородного рынка недвижимости — его зависимость от локального «решения вопросов» с местными властями.
Речь идет о договоренностях застройщиков о выделении земли, требованиях по инфраструктуре
Скандалы и схемы
«Минфин» собрал несколько ЖК, на которые в течение последних двух лет жаловались жители (нынешние и будущие).
ЖК «София Клубный» — на задержку сдачи домов в эксплуатацию и качество строительных работ. По словам владельцев квартир, графики строительства постоянно дают сбой.
ЖК Scandia (Бровары) — на экологические риски, которые, якобы, связаны с расположенным поблизости водным объектом. Жильцы опасаются угрозы затопления части территории комплекса.
ЖК «Гостомельские Липки-5» (Гостомель) — на качество строительных работ, в частности, недостаточное, по мнению жильцов, утепление и проблемы с коммуникациями.
ЖК HyggeHome — на неожиданную остановку строительства с марта 2024 года, якобы, из-за проблем с финансированием.
ЖК «Квартал Тарасовский» — на приостановку продаж жилья по неизвестным причинам. Это заставило нервничать инвесторов, которые уже вложились в данный объект.
В целом жалобы на задержки со сдачей объектов в эксплуатацию, экологические и строительные проблемы характерны для всего рынка пригородной недвижимости.
Также в пригороде было несколько громких строительных скандалов.
Скажем, по ЖК AuraPark (Крюковщина) — обвинение в незаконном строительстве и, как следствие, судебный запрет на продолжение работ.
Под ЖК B-House арестованы земельные участки под домами. Что, по словам главы адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислава Кравца, может грозить большими проблемами владельцам квартир — от рисков незавершения объекта до его сноса.
Уже есть решение суда о запрете в дальнейшем строить на этих участках дома. Но в 2023 году был введен в эксплуатацию один из объектов. Теперь застройщик погряз в судах, пытаясь «вызволить» уже введенную в эксплуатацию новостройку.
Весной этого года Святошинский райсуд Киева частично удовлетворил ходатайство о снятии ареста с имущества. Отменен арест в части лишения права собственника распоряжаться, пользоваться и вести строительные работы на некоторых участках. Но там, где арест остается, владельцы жилья пока не могут его перепродать.
Под арест попали также земельные участки ЖК «Сенсация».
И хотя застройщики обещают «все уладить», юристы советуют потенциальным покупателям трижды подумать, передпокупкойобъектовв проблемных домах, даже по сниженным ценам.
Еще одна особенностьпригородного рынка — оформление многоквартирных домов, как «садовых домиков». Квартиры в них, соответственно, превращаются в «комнаты». На такие схемы, как правило, идут мелкие застройщики, которые пытаются выдать многоквартирный дом за собственную жилищную застройку.
Есть и другие случаи: к примеру, квартиры по документам «делят». Скажем, в одном из домов «Комфортного мистечка» 27 реальных квартир превратились в72 «виртуальных».
За некоторыми новостройками в пригороде тянется шлейф скандалов и судебных разбирательств еще с довоенных времен. Так, в ноябре 2020 года было открыто уголовное дело по группе застройщиков, которые работаютв пригороде, в частности, в Петропавловской и Софиевской Борщаговке, Козине, Жмиевке, Новоселках.
Они, якобы, проворачивали схемы на продаже жилья — занижали его стоимость в документах, а с покупателей брали по полной, что позволяло экономить на налогах и платежах в бюджет. Таким образом государство недополучило миллионы. В августе этого года Печерский суд Киева передал АРМе арестованные средства. В судебных документах упоминаются застройщики, которым принадлежат ЖК «София Нова», «София Клубный», «София Сити». Как в итоге конфискация средств отразится на дальнейшей работе застройщиков-пока неясно.
Рейтинг «Минфина»: лидеры пригородного рынка и ценники
Составляя рейтинг пригородных застройщиков, «Минфин», как и в случаях с рейтингами по Киеву и Львову, столкнулся со сложностями при сборе данных, которые, в теории, должны быть открытыми. Речь идет, в частности, о сертификатах о введении жилья в эксплуатацию с корректно указанной информацией (они публикуются на портале e-construction.gov.ua).
В реальности найти нужную информацию непросто из-за специфики ее отображения.
Это подтверждает и основатель компании CityScale, эксперт по открытым данным Александр Гоу (он занимается оценкой стоимости жилья, в зависимости от его расположения — насколько «честный» и оправданный ценник, с учетом условий проживания, качества воздуха, наличия инфраструктуры и т.д).
«Единая Государственная электронная система в сфере строительства дает неполные и нецелостные данные. Разные источники данных системы могут содержать разные очереди объекта, сроки и пр. Из-за этого нужно сверять несколько источников. Отдельная проблема — с проектом строительства.
Нередко нельзя точно определить, какого именно объекта или его очереди касается документ. Проекты также могут иметь разные варианты по технико-экономическим показателям. К тому же документы часто меняются", — рассказал «Минфину» Александр Гоу. Все это создает сложности для частных инвесторов, которые хотели бы сами проверить нюансы по строительству того или иного объекта.
«Минфину» удалось получить максимально полные и корректные данные. В рейтинге по пригороду — 47 застройщиков и 52 ЖК.
Первые строки нашего рейтинга заняли такие застройщики:
Остальные участники рейтинга в прошлом году получили по 1−4 сертификата и ввели в эксплуатацию от 1 до 6 домов. Напомним: главным критерием оценки в рейтинге застройщиков от «Минфина» является площадь введенного в эксплуатацию жилья. Чем она больше — тем выше место в рейтинге.
В рамках рейтинга «Минфин» собрал данные по стоимости жилья.
Так, больше всего дешевых предложений в таких объектах:
Основные объекты с самым дорогим жильем:
То естьподобрать жилье можно с самыми разными бюджетами.
Как считают опрошенные «Минфином» эксперты, в ближайшее время рынок пригородной недвижимости еще больше активизируется, что связано с растущим спросом. Не исключен также рост цен.
«Лишние» квартиры, которые зависли у некоторых застройщиков еще с довоенных времен, и на которые сейчас можно получить хорошие скидки, постепенно заканчиваются. А новое жилье выставляется по ценникам, в которых уже учтены нынешние реалии — высокая стоимость строительных материалов, увеличение расходов компаний на персонал
Многие новостройки уже дорожают. «В октябре 2023 года однокомнатная квартира площадью 38 квадратных метров в 25 доме ЖК «Синергия Сити» стоила 36 тыс. грн за квадрат. В октябре этого года аналогичную квартиру в этом же уже сданном доме можно купить за 41,3 тыс. грн за квадрат.
То есть за год цена выросла на 15% в гривне или на 9% в долларах. В среднем увеличение ценника составляет 10% встроящихсядомах и 15% — в уже сданных", — объяснили в компании «Синергия».
Застройщик комплекса «Оптимисто» также отмечает, что стоимость квадратного метра жилья у них за год выросла на 15%. При этом себестоимость квадратного метра, по данным «Синергии», растет куда быстрее — с начала года на 30%.
Поэтому уже в этом и первой половине следующего года возможно подорожание жилья в пригороде еще на 10−15%.
Ирина Михалева добавила, что по отдельным сегментам в пригороде уже дает о себе знатьдефицит жилья. Это касается, в частности, 1−2-комнатных квартир в домах высокой степени готовности. Поэтому они могут дорожать быстрее рынка.