Рейтинг застройщиков Киева. Методика

Первый этап — сбор информации

«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.

Обратим внимание, ранее в рейтинг не попадали застройщики, на счету которых до этого полугодия не был введен в эксплуатацию хотя бы один дом, или они продолжали строительство нового. Мы решили изменить подход и освещать ситуацию более полномасштабно. Теперь во внимание берутся все застройщики, не зависимо от того, какой комплекс по счету они сдали.

Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о готовности объекта в Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины (ГАСИУ).

Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала государственной электронной системы в сфере строительства.

Сертификат или декларацию о готовности объекта смогут посмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке.

Второй этап — проверка участников

В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификате ГАСИУ отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому, после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках, редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.

В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже крупнейшие застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса. Часто компания-застройщик, которая владеет сертификатом, даже не упоминается в этом документе.

«Минфин» решил по максимуму заполнить пробелы в информации о жилых объектах. Начиная с рейтинга за I полугодие 2021, кроме данных о застройщике, мы добавили также ведомости о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.

Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, который не учтен в рейтинге, они могут отправить сертификат ГАСИУ на почту realty@minfin.com.ua.

Третий этап — ранжирование компаний

На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. Более высокое место в нем занимает участник, который за отчетный период сдал наибольшее количество квадратных метров.

Если у нескольких застройщиков эти показатели совпадают, подключается еще один критерий — количество сданных в эксплуатацию квартир.

Если и эти показатели оказались одинаковыми у нескольких компаний, то более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о введении в эксплуатацию домов за полугодие.

В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 этажа и более) до высотных жилых комплексов. Обязательным условием является наличие сертификата ГАСИ. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отражаются в конце рейтинга с пометкой «нет данных».

Все больше появляется жилых комплексов, которые строят в партнерстве и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае, редакция обращается к ним с запросом о том, кто из них основной застройщик. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика на основании данных из открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир засчитываются основному застройщику.

В ответ на запрос редакции компании могут указать в качестве основных двух или более застройщиков. В таком случае общая площадь и количество квартир разделяются между ними в долях, соответствующих участию компаний в проекте.

Есть еще один нюанс: дом физически может быть один, но на несколько очередей. При этом, каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство целого дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, то на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или более дома и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.

Важные оговорки

Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, на сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, который был указан застройщиком как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки — до трех месяцев — не учитываются.

«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика. Это лишь один из критериев, по которому можно оценивать компании.

Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.

Классификация видов целевого назначения земель

В рейтинге отражено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже можно увидеть их «расшифровку».

Обозначения, которые встречаются в рейтинге

Дополнительная информация

В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:

• год основания застройщика и его владельцы;
• район, в котором расположен жилой комплекс, а также геолокацию на карте — нажмите на нее и вы увидите точное расположение ЖК;
• стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже.

Всю эту информацию «Минфин» получил из открытых источников.