🔍 Первый этап
«Минфин» собирает официальную информацию о новых объектах жилой недвижимости, построенных и сданных в эксплуатацию за отчетный период.
Фактом, подтверждающим ввод жилого дома в эксплуатацию, является получение заказчиком строительства сертификата или декларации о принятии в эксплуатацию законченных строительством объектов. Орган, выдающий данные документы, — Государственная инспекция архитектуры и градостроительства (ГИАГ).
Информацию о выдаче сертификата мы берем из базы данных Портала единой государственной электронной системы в сфере строительства — Реестра документов ЕГЭССС.
Сертификат или декларацию о готовности объекта теперь смогут просмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке.
👌 Этап второй: проверка участников
В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому, после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках, редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта. Информацию берем из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.
В отличие от банковского рынка, где все кредитно-финансовые учреждения по требованию регулятора раскрыли информацию о конечных бенефициарах, даже самые крупные застройщики по-прежнему скрывают реальных собственников бизнеса. Часто компания-застройщик, владеющая сертификатом, даже не упоминается в этом документе.
«Минфин» решил максимально восполнить пробелы в информации о жилых объектах. Начиная с рейтинга за I полугодие 2021 года, кроме данных о застройщике, мы добавили также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важно. Ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.
Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию на почту realty@minfin.com.ua.
🥇 Третий этап: ранжирование компаний
На основе собранной информации формируется итоговый рейтинг. В нем более высокое место занимает участник, за отчетный период сдавший самое большое количество квадратных метров.
Если у нескольких застройщиков в активе одинаковое количество квадратных метров, подключается еще один показатель — количество сданных в эксплуатацию квартир.
Если эти показатели будут совпадать у нескольких компаний, то более высокое место занимает тот застройщик, который получил больше сертификатов о вводе в эксплуатацию домов.
В рейтинг включаются все объекты, введенные в эксплуатацию за отчетный период, — от малоэтажных домов (3 и более этажей) до высотных жилых комплексов.
Обязательным условием является наличие разрешительных документов: сертификата или декларации о вводе в эксплуатацию. Если его нет, дом при составлении рейтинга не учитывался. Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинговой таблицы, отображаются в конце рейтинга с отметкой «нет данных».
Все больше появляется жилых комплексов, которые строят в партнерстве, и девелоперами выступают несколько компаний. В таком случае, редакция обращается к ним с запросом о том, кто из них основной. Если они не предоставляют эту информацию, редакция самостоятельно определяет основного застройщика из открытых источников. В рейтинге общая площадь и количество квартир засчитываются именно основному застройщику.
Бывает и так, что в одном проекте принимают участие 3 застройщика, поэтому мы указываем всех в рейтинговой таблице.
В ответ на запрос редакции компании могут указать, в качестве основных, двух или более застройщиков. В таком случае общая площадь и количество квартир разделяются между ними в долях, согласно участию компаний в проекте. Если данную информацию не удается найти, указываем все компании, участвовавшие в строительстве без разделения долей.
Еще один нюанс: дом физически может быть один, но несколько очередей. При этом, каждая из них может получить отдельный сертификат, даже если строительство всего дома еще не завершено. Когда дом полностью построят и сдадут, то на него будет несколько сертификатов. А бывает и наоборот, когда застройщик сдает два или более домов и получает только один сертификат на них. Тогда в графе «Полученные сертификаты» у него будет показано меньшее количество сертификатов, чем введенных домов.
В первом квартале 2024 года мы столкнулись с несоответствием данных в сертификатах, опубликованных на портале Единой государственной электронной системы в сфере строительства, и отсканированными документами, размещенными у ответственных застройщиков на их сайтах. Поэтому редакция «Минфина» самостоятельно определяла, какие именно дома реально построены и брала данные по квадратным метрам и общей площади квартир только по готовым к заселению домам.
Мы не учитывали сертификаты, полученные застройщиками на парковки, трансформаторные подстанции, общественные дома, детские сады
⚠️ Важные оговорки
Информацию о сроках задержки со сдачей объектов мы берем из открытых источников — на специализированных порталах, форумах, сайтах застройщиков. Итоговый срок задержки высчитываем с первого месяца квартала, указанного застройщиком, как плановый срок ввода дома в эксплуатацию. Небольшие задержки — сроком до 3−6 месяцев — в рейтинге могут не учитываться.
«Минфин» подчеркивает, что количество сданных в эксплуатацию квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности того или иного застройщика, а лишь одним из критериев, по которому можно оценивать компании.
Мы считаем, что решение инвестировать в недвижимость читатели принимают не только на основании рейтинга, но и исходя из множества других факторов, которые позволяют составить более полное мнение о том или ином объекте.
🐣 Новое в рейтинге
Мы начали считать не сданные ЖК, а количество сданных домов. Потому что ЖК могут состоять из разного количества домов, и эта цифра не будет отражать достаточно четко количество построенного жилья.
Также мы добавили данные о наличии и виде паркинга, который есть в ЖК. К сожалению, данная информация сейчас важна, ведь теперь кладовые, паркинг — стали помещениями двойного назначения, в качестве укрытия также.
Важный нюанс: до сих пор не все застройщики объективно указывают класс комфортности, поэтому мы уточнили в таблице «заявленный класс комфортности» — подразумевается тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам качественно оценить жилой комплекс и понять, не завышена ли стоимость квадрата в том или ином жилом комплексе.
📇 Классификация видов целевого назначения земель
В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов. В таблицах оно указано в виде кодов. Ниже вы можете увидеть их «расшифровку».
Обозначения, которые встречаются в рейтинге
Целевое назначение:
03.15 Для строительства и обслуживания других построек общественной застройки.
Целевое назначение: Исследований и разработок
03.10 Для строительства и обслуживания зданий рыночной инфраструктуры (административных зданий, офисных помещений и других зданий общественной застройки, которые используются для осуществления предпринимательской и другой деятельности, связанной с получением прибыли).
02.07 Для другой жилой застройки для строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями и паркингом.
02.10 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома с объектами торгово-развлекательной и рыночной инфраструктуры.
15.07. Для размещения и постоянной деятельности других, созданных, согласно законам Украины, военных формирований.
02.06 Для коллективного гаражного строительства.
01.05 Для индивидуального садоводства.
02.03 Для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома.
Целевое назначение: Другое назначение для устройства проходов
Целевое назначение: Другое назначение для строительства, эксплуатации и обслуживания гостиничного комплекса с подземным паркингом
Целевое назначение: Другой коммерческой деятельности
15.02. Для размещения и постоянной деятельности Национальной гвардии Украины для обслуживания и эксплуатации базы отдыха и оздоровления курсантов.
Строительство и обслуживание объектов рекреационного назначения.
Для эксплуатации и обслуживания баз отдыха и оздоровления курсантов.
🗨️ Дополнительная информация
В рейтинге также указывается следующая информация о строительных компаниях и жилых комплексах, которые они строят:
- год основания застройщика и его владельцы — информация о владельцах берется из доступных открытых источников;
- район, в котором расположен жилой комплекс, адрес;
- стоимость квадратного метра жилья в каждом ЖК на квартиры, которые есть в продаже, по состоянию на 1 квартал 2024 года.
Всю эту информацию «Минфин» получил из открытых источников.