Рейтинг застройщиков Киевской области: стоит ли приобретать жилье в пригороде

Зачем нужен рейтинг

Новый рейтинг застройщиков Киевской области уже седьмой. Цель этого проекта — показать, какие компании придерживаются обязательств и сдают дома, кто задерживает строительство, а кто успевает завершить и комфортно жить в новом жилье.

Из нашего рейтинга можно узнать, кто до сих пор строит, какие застройщики ввели в эксплуатацию самое большое количество жилья, какова стоимость недвижимости, где она возведена, какой ее класс комфортности и на каком расстоянии от центра Киева находится дом.

Кроме этого, рейтинг поможет инвесторам проверить надежность застройщика. Для этого «Минфин» собрал информацию о владельцах строительных компаний, целевом назначении земельных участков, на которых идет строительство, а также о задержке ввода домов в эксплуатацию.

Какие ЖК попали в рейтинг

Традиционно «Минфин» устанавливает ограничения для участников рейтинга. В частности, в него включены только дома высотой более 3 этажей. Кроме этого, мы принимали во внимание только тех застройщиков, которые раньше сдавали хотя бы один дом, или уже начали строительство нового. Если застройщик возвел в этом году свой первый и пока последний дом, оценить его надежность или перспективы завершения ЖК просто невозможно.

Не попали в рейтинг также дома, имеющие очевидные проблемы с документами. К примеру, в селе Хотов, которое находится в нескольких километрах от Киева, построенный многоквартирный дом, который в соответствии с проектом является индивидуальным жилым домом на одну квартиру.

Еще один «интересный» ЖК построен в Вишневом. Он находится на земельном участке, предназначенном для «оздоровительных целей под размещение офисного оздоровительно-гостиничного комплекса».

При подготовке рейтинга «Минфин» не ставил цель охватить всю Киевскую область. Это рейтинг, в первую очередь, пригорода столицы. Максимальное расстояние от ЖК из нашего рейтинга до центра Киева составляет около 37 км.

В рейтинг включены жилые комплексы, которые находятся в следующих населенных пунктах, или в 10 км от них:

Белогородка, Борисполь, Боярка, Бровары, Буча, Васильков, Вишневое, Ворзель, Вышгород, Гатное, Глеваха, Гостомель, Ирпень, Коцюбинское, Крюковщина, Новоселки, Новые Петровцы, Обухов, Петропавловская Борщаговка, Подгорцы, Святопетровское, Софиевская Борщаговка, Счастливое, Украинка, Тарасовка, Чабаны, Чайки, Ясногородка.

Вовремя достроен лишь каждый 3 объект

В первом полугодии 32 застройщика ввели в эксплуатацию в пригороде столицы дома в 36 ЖК. Хотя раньше на этот период анонсировалось завершение строительства около 100 жилых комплексов. Для сравнения, во втором полугодии прошлого года хотя бы один дом в пригороде ввели в эксплуатацию 45 застройщиков, а в первом — 27.

Как и в прошлые годы, большинство застройщиков не сумели уложиться в заявленные сроки строительства. Вовремя были завершены дома только в 12 ЖК. Больше всего задержались застройщики:

Французского бульвара в Вышгороде,
Пражского квартала 2 в Петропавловской Борщаговке
ЖК Ворзель Парк.

Они сдали дома на 2 года позже, чем планировали.

По словам аналитика SV Development Сергея Костецкого, в нынешних условиях задержка сдачи дома в пределах года — вполне нормальная практика и инвесторы не должны волноваться из-за этого. По его словам, подобные ситуации, как правило, не связаны с недобросовестностью застройщиков, ведь они сталкиваются с проблемой нехватки средств и бюрократическими преградами.

К тому же, в этом году в связи с реорганизацией Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) стало сложнее ввести в эксплуатацию уже даже готовые дома. Как объяснили «Минфину» в ГАСИ, там остались работать единицы. Поэтому документы рассматриваются «по мере возможности».

Лидеры рейтинга

Больше всего квадратных метров в 1-2 кварталах этого года в пригороде Киева сдала компания Martynov Real Estate. За полгода она получили 16 сертификатов на дома, в которых расположены 3275 квартир. Их общая площадь составляет более 165 тыс. «квадратов». Это больше, чем вместе сдали застройщики, которые заняли следующие 4 места в рейтинге.

Martynov Real Estate уже второй раз подряд занимает первое место в области. Во втором полугодии прошлого года компания сдала 1170 квартир.

На второй строчке оказался еще один постоянный участник нашего рейтинга — Атлант. В первом полугодии этого года он сдал 47,6 тыс. кв. м жилья в жилых комплексах, расположенных в Броварах и пгт Коцюбинское. В прошлом рейтинге Атлант был третьим.

Сейчас же на третьем месте — Cityconsult Development, который сдал дома в двух ЖК в Броварах. Общая площадь квартир в этих домах составляет чуть более 30 тыс. метров. По сравнению со вторым полугодием прошлого года, этот застройщик существенно нарастил показатели, тогда он получил сертификат только на 1 дом, в котором были расположены 238 квартир.

С показателями работы других застройщиков, попавших в рейтинг, можно ознакомиться здесь.

Главные «минусы» загородных новостроек

При подготовке рейтинга «Минфин» пересмотрел десятки отзывов инвесторов о качестве жилья, проблемах, которые возникали во время строительства и уже после заселения в квартиры. Это позволяет определить основные риски покупки жилья в загородных новостройках.

Собираешь деньги на квартиру? Открой депозит в надежном банке и получи бонус от «Минфина»

«Минфин» намеренно не указывает, на какие конкретно жилые комплексы жалуются покупатели. Во-первых, мы не можем гарантировать, что в отзыве подается правдивая информация. Во-вторых, проблемы, о которых идет речь, характерны для загородных новостроек. Мы выбрали самые распространенные.

Транспорт

Самая популярная проблема, о которой говорят жители пригорода. Ведь на въезде в столицу часто возникают пробки. «Дорога маленька одна смуга в одну сторону і одна в іншу, щоранку битком забиті маршрутки і треба вічно стояти в заторі, а якщо введуть в експлуатацію всі новобудови то взагалі не заїдеш», — жалуется один из владельцев загородной квартиры.

Еще сложнее ситуация добраться до столицы возникает у тех, кто пользуется общественным транспортом. Некоторые жители говорят: чтобы добраться до остановки, нужно до 20 минут идти по «разбитой» дороге.

Поэтому, советуют эксперты, прежде, чем покупать квартиру в пригороде, стоит хотя бы несколько раз наведаться на место расположения нового дома, чтобы понять, сколько времени будет забирать дорога.

Отсутствие инфраструктуры

Если покупать жилье в Броварах, Обухове или Ирпене, то вряд ли будут существенные проблемы с доступностью супермаркетов, аптек и других магазинов. А вот в селах, в которых часто возводят новые ЖК, такие трудности возникают.

Кроме этого, традиционная проблема для новоселов — переполненность ближайших школ и детских садов. Эти вопросы так же стоит проверять заранее.

Качество коммунальных услуг

Перебои со светом или водой — обычная ситуация для загородных новостроек. Старые сети не рассчитаны на подключение большого количества новых домов. А дополнительные мощности застройщики вводят в эксплуатацию неаккуратно.

«Живу в ЖК півтора року і весь час забудовник обіцяє побудувати трансформаторну підстанцію. Люди заселяються і потужностей не вистачає. З нового року кожен день проблеми а електрикою, світла немає від 3 годин до доби», — говорится в одном из отзывов.

«Коли буде трансформаторна підстанція — невідомо. Як норма напруга 180-190 вольт, від частих відключень техніка горить, але забудовнику до «лампочки», — жалуется житель еще одного комплекса.

Также среди распространенных проблем — проблемы с поставкой воды. «Розповідали про власну свердловину, про кристально чисту воду… Насправді вода брудна, фільтр грубої очистки змінюємо кожні два тижні! І виглядає так, ніби мул зі ставка фільтрує», — говорится в жалобе.

Для того, чтобы минимизировать риск столкнуться с такими проблемами, лучше проверять отзывы о застройщике, у которого планируете покупать жилье. Проще всего это сделать, если выбираете недвижимость в ЖК, часть домов которого уже ввели в эксплуатацию.

Стоимость коммунальных услуг

Возникают вопросы у жителей и к стоимости коммунальных услуг. «Вартість комуналки з початку будівництва і до сьогоднішнього дня плавно збільшується. При цьому не на нормальні відсотки а вже в 2 рази. Спочатку було 8 грн за кв.м, а тепер уже можна почути про 12 і навіть 16 грн. Це без урахування охоронної інфраструктури. Таке враження, що навколо будинку потрібно утримувати ландшафтний парк, а не 100 кв.м газону», — жалуется один из жителей.

Как объясняет член Ассоциации юристов Украины Иван Осколков, в случае возникновения сомнений в обоснованности определения стоимости коммунальных услуг, жители могут обратиться к управляющей компании на основании Законов «Об обращениях граждан» и «О защите прав потребителей» с запросом о предоставлении обоснованного ответа по определению стоимости услуг .

«Если выяснится, что управляющая компания безосновательно завышает стоимость коммунальных услуг, к ней следует обратиться с заявлением об осуществлении перерасчета или обжаловать такие действия в суде», — объясняет юрист.

Еще одна проблема — расчет стоимости электроэнергии по тарифам для юридических лиц. По словам старшего юриста TOTUM LF Тараса Бондаренка, такая ситуация может возникнуть по нескольким причинам. Самые распространенные:

дом не введен в эксплуатацию и он пользуется временным подключением к электросетям, как объект строительства;
дом оформлен не как жилой, а жители имеют в собственности не квартиры, а апартаменты (нежилые помещения), поэтому к ним не может быть применена льгота, предусмотренная для жилья.

Для того же, чтобы не приобрести апартаменты и потом годами не переплачивать за услуги, стоит проверять статус жилья при подписании договора покупки.

Дробление квартир

Некоторые покупатели жалуются, что застройщики увеличивают количество квартир на этаже. К примеру, сначала их планировалось 10-11, а в реальности получается 15-16. Причина такой ситуации — трудности с продажей большой квартиры, а потому ее дробят на несколько поменьше.

Вследствие таких изменений увеличивается нагрузка на коммунальные сети. Как объясняет соучредитель онлайн-сервиса юридической проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть, застройщик имеет полное право на такие преобразования.

«В рамках проекта застройщик не может менять этажность или другие технические характеристики дома. Однако, дробление его на меньшие площади целиком лежит в плоскости права застройщика. Ведь на общую площадь оно не влияет», — объясняет эксперт.

Обжаловать такие изменения жителям никогда не удавалось, указывает директор филиала грузинской строительной компании REDCO Роберт Круговых. Поэтому максимум, на что могут рассчитывать инвесторы в такой ситуации, получить от застройщика какие-то «плюшки». Например, кладовые, котлы или дополнительное облагораживание дома. И это, отмечает Владимир Копоть, только в том случае, если застройщик ответственный.

«Левые» схемы оплаты

На форумах покупатели рассказывают о неоднозначных схемы оплаты за приобретенное жилье. Отдел продаж предлагает часть денег передать наличными или перечислить на другой счет, а сумму в договоре снизить. Делается это для того, чтобы сэкономить на налогообложении.

Все эксперты, с которыми пообщался «Минфин», убеждены, что соглашаться на такие предложения не стоит. Как объясняет Роберт Круговых, в случае расторжения договора инвестор получит только ту часть, которая прописана официально.

Кроме этого, обращает внимание ведущий адвокат Морис Групп Зореслава Кудыба, часто застройщики предлагают оплатить часть стоимости квартиры как стоимость ремонтных услуг или приобретение стройматериалов у предпринимателей, близких к застройщику.

«В случае возникновения конфликтных ситуаций, все бремя доказывания, что такие средства были уплачены застройщику, ляжет на плечи покупателя, и легко это доказать не удастся», — предостерегает адвокат.

Стоит ли покупать

Но жилье в пригороде имеет несколько очевидных преимуществ. В первую очередь, покупатели такой недвижимости обращают внимание на более спокойную и уютную атмосферу, по сравнению со столицей. Но чуть ли не главная причина, которая побуждает инвесторов вкладываться в загородное жилье — ниже, чем в столице, цена за «квадраты».

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед тем, как покупать квартиру в пригороде, стоит проверить застройщика, воспользовавшись, в том числе и рейтингом от «Минфина».