Уменьшаем риски инвесторов
Главная цель рейтинга застройщиков — уменьшить риски инвесторов. Благодаря рейтингу можно отслеживать, какие компании регулярно завершают работу над домами, а кто сокращает объемы строительства или вообще прекращает его.
Самый яркий пример в этом плане — Укрбуд. Еще в первом полугодии прошлого года одна из крупнейших строительных компаний столицы резко затормозила со сдачей домов в эксплуатацию и существенно опустилась в нашем рейтинге. И хотя ни сама компания, ни большинство обозревателей тогда еще не говорили о проблемах Укрстроя, осторожного инвестора это должно было насторожить.
Кроме этого, из рейтинга можно узнать много другой полезной информации. К примеру, как долго компания работает на рынке, сколько за это время сдала домов, продолжает ли строить, на сколько задерживает сдачу жилья в эксплуатацию. Также можно проверить целевое назначение участков, на которых компания строит дома, стоимость квадратного метра, класс комфортности и расположение относительно центра Киева.
В прошлом году «Минфин» также начал проверять владельцев строительных компаний. Поэтому более придирчивы инвесторы могут проверить данные об этих людях и решить, стоит ли им доверять.
Как составляли рейтинг
«Минфин» включает в рейтинг только те дома, которые сданы в эксплуатацию, а застройщик получил сертификат от Государственной архитектурно-строительной инспекции. Даже если все работы завершены, но ГАСИ еще не приняла дом — в рейтинг застройщик не будет включен.
Также мы обращаем внимание на историю деятельности компании. В рейтинг попадают только те застройщики, которые до этого полугодия уже сдали хотя бы 1 дом, или же ведут работу над новым. Именно из-за этого ограничения в рейтинг не попал ООО «Грейс Девелопмент», который ввел в эксплуатацию клубный дом Greenwood. Компания планирует построить еще один дом, но это пока проект. По этой же причине в рейтинге нет и ЖК Мандарин от компании Таунхаус-Украина.
В рейтинге застройщики разместились в зависимости от количества сданных в эксплуатацию квадратных метров. Информацию о них «Минфин» узнал из документов, которые компании размещают в открытом доступе, или же спрашивал их у застройщиков и ГАСИ.
Как строители переживают кризис
Строительная отрасль тяжело переживает кризис. По словам министра развития общин и территорий Алексея Чернышева, за первое полугодие строительство сократилось на 10%. За этот же период отечественный ВВП упал на 6,5%.
Поэтому строительная отрасль — одна из тех, дела в которой оказались даже хуже, чем в экономике в целом.
Причина — не только в карантинных ограничениях, но и в резком падении платежеспособного спроса. «Это ярко отразилось на акциях от застройщиков в период 2 квартала 2020 года. Застройщики перешли на онлайн консультирование, видео-презентации и интерактивные туры, создали новые каналы коммуникации с покупателями. Фиксация курса доллара на уровне 24-26 грн стала самой популярной акцией весны. У некоторых застройщиков приостановили выдачу прав собственности на период карантина. Рассрочки не пользовались популярностью, а компании продолжали их срок» — говорит Анна Максимова, главный специалист сектора недвижимости «Минфина».
Но после ослабления карантинных мер застройщики все чаще предлагают покупателям приехать на объект и воочию увидеть новую квартиру. Чувствуется, что онлайн не может полноценно обеспечить функционирование сферы недвижимости. Некоторые компании уступили принципам и начали продавать коммерческие помещения, чего раньше никогда не было. Ситуация в мире сложилась беспрецедентная и все старались как можно лучше адаптировать свой бизнес и жизнь к новым условиям.
Сдали только каждый пятый из запланированных ЖК
В рейтинг за первое полугодие попали 13 застройщиков, которые вместе сдали 23 дома в 17 ЖК. Хотя, по планам в начале года, дома должны были бы сдаваться в 89 жилых комплексах. Ничего необычного в этих показателях нет — отечественные строители традиционно задерживают сроки сдачи жилья. В частности, и сейчас из 23 домов только 7 были сданы вовремя или раньше обещанного срока.
Читайте также: Почем сейчас можно купить квартиру в Киеве
Общая площадь завершенного жилья составляет чуть больше 405 тыс. кв. м. Для сравнения: во втором полугодии застройщики столицы вместе сдали 839 тыс. «квадратов».
Но о двукратном падении речь сейчас не идет. Поскольку в первом полугодии строители традиционно завершают значительно меньше жилья. К примеру, в 1-2 кварталах 2019 г. в эксплуатацию ввели домов общей площадью 414 «квадратов», то есть не намного больше, чем сейчас.
Лидер рейтинга
Первое место в рейтинге заняла компания KSM-Group, которая получила один сертификат на 11 домов в ЖК Кришталеві джерела. В них расположены 1134 квартиры общей площадью 65,7 тыс. кв. м.
Эта компания — не новичок в нашем рейтинге. Но присутствовала в нем довольно давно — еще в 2016 и 2017 годах. В течение следующих двух лет у «Минфина» не было информации о новых завершенных проектах компании. Сейчас KSM-Group вновь активизировала деятельность: кроме Кришталевих джерел возводит еще 2 ЖК.
Широкой общественности компания стала известна летом этого года, когда после взрыва газа на Позняках президент выдал пострадавшим гражданам сертификаты на квартиры именно в Кришталевих джерелах.
Впрочем, в последнее время вокруг этого застройщика раздуваются скандалы. Как сообщил «Минфину» сооснователь онлайн-сервиса юридической проверки недвижимости Monitor.Estate Владимир Копоть, по ЖК Кришталеві джерела есть постановление об аресте имущества.
Относительно другого комплекса этой компании — ЖК Днепровский, возбуждено уголовное дело по ст.356 УК Украины (самоуправство), сообщил эксперт. Суть дела заключается в том, что заказчик строительства получил градостроительные условия до момента принятия Киевским городским советом решения о передаче земли.
Флешбек от Укрбуда
Рейтинг должен порадовать всех инвесторов обанкротившегося Укрбуда. В конце прошлого года привести его объекты в порядок взялся Киевгорстрой. В первом полугодии застройщик сдал 3 дома в ЖК Солнечная Ривьера, Пектораль и Новомостицкий. В целом, в них расположено 836 квартир общей площадью почти 56 тыс. кв. м. По состоянию на август 2020 г. компания приняла еще 6 объектов Укрбуда.
Исходя из обязательств, которые взял на себя Киевгорстрой, он сдал эти дома вовремя. Но если учитывать план введения в эксплуатацию Укрбуда, завершение строительства задержали на срок от 6 до 24 месяцев. До конца года компания планирует сдать дома в ЖК Харьковский и Гармония.
Читайте также: Как купить отель за рубежом за $ 1 тыс и получать доход до 10% годовых
В первом полугодии Киевгорстрой не сдал ни одного дома, который начал строить с нуля самостоятельно. Он получил только сертификаты на 2 дома, которые реконструировал и достраивал этажи. Вместе с ними Киевгорстрой мог бы занять первое место в рейтинге, но «Минфин» традиционно не учитывает реконструкцию общежития под жилой дом.
Первая пятерка застройщиков выглядит следующим образом:
| Застройщик | Общая площадь в кв.м | Количество квартир |
| KSM-Group | 65710,5 | 1134 |
| Киевгорстрой | 55955,9 | 836 |
| К.А.Н. Девелопмент | 48902,7 | 847 |
| City One Development | 45877,4 | 495 |
| GEOS | 39137 | 603 |
Все хотят комфорта
Есть основное разделение классов жилой недвижимости: эконом, комфорт, бизнес и элит.
По словам застройщиков, раньше инвесторы обращали внимание в основном на стоимость квадратных метров, поэтому наиболее востребованным было жилье эконом-класса. С развитием рынка недвижимости ситуация изменилась. Теперь покупателей интересует не только цена, но и развитая инфраструктура комплекса, благоустройство территории, концепция ЖК, которая близка ему по духу.
Куда подевался эконом-класс
При подготовке рейтинга «Минфин» обратил внимание на то, что, по данным застройщиков, в первом полугодии этого года не введено в эксплуатацию ни одного дома эконом-класса — только комфорт и бизнес. Мы решили узнать у экспертов, почему сложилась такая ситуация и свидетельствуют ли эти данные о том, что инвесторы и застройщики потеряли интерес к эконому.
Наш вопрос удивил специалистов. В частности, Владимир Копоть обратил внимание на то, что в это время были сданы дома в ЖК Традиция и Новая Англия. По его данным, они относятся именно к эконом-классу. Аналитик SV Development Сергей Костецкий убежден, что до 80% всего жилья, которое строится в столице, принадлежит именно к эконому.
Такие несовпадения объяснить просто: в Украине четко не определены требования к классу недвижимости. Поэтому застройщики могут определять его фактически по своему усмотрению, а при желании даже менять. Мол, начинали строить дом эконом-класса, а за год присмотрелись и решили, что это — комфорт.
Читайте также: Какое жилье теряет популярность в 2020 году
Поэтому, хотя в рейтинге «Минфин» и использует те классы, которые указывают застройщики, инвесторам есть смысл проверять, что под «комфортом» и «бизнесом» подразумевают компании. К сожалению, отсутствуют официальные критерии разделения жилья по классам. Это маркетинговый ход компаний, которые продают квартиры, не более.
Как защититься от строительных недоделок
При подготовке рейтинга «Минфин» проверяет отзывы на жилье от тех, кто уже получил ключи от квартир. Достаточно часто новоселы жалуются, что им предлагают квартиры в неудовлетворительном состоянии: кривые стены, трещины и даже щели между соседними квартирами. Подробнее с подобными отзывами можно ознакомиться здесь.
С этими проблемами сталкиваются клиенты чуть ли не каждого застройщика. Как объясняет Сергей Костецкий, рентабельность строительных компаний низкая, вот они и экономят на всем.
Чтобы защитить себя от таких случаев, советник JN Legal Сергей Дахновский рекомендует готовиться к возможным проблемам еще на этапе заключения договора с застройщиком.
«В договоре должно быть четко определено проектные параметры квартиры и перечень основных строительных и отделочных работ, комплектация квартиры. Также вид и характер материалов, которые будут использоваться, их производитель и другие показатели, по которым застройщики щедро предоставляют обещания и гарантии на словах», — объясняет он.
Юрист говорит, что в договоре должна быть предусмотрена процедура принятия жилья. Акт приема-передачи квартиры следует подписывать исключительно после устранения всех недостатков и не учитывать любые заверения или обещания.
Читайте также: Какое жилье в действительности выбирают украинские айтишники
Как отмечает юрист Totum LF Александр Дудка, инвестору необходимо оформить все претензии в письменном виде, например, составить дефектный акт. И уже с ним обратиться к нарушителю с требованием устранить все допущенные недостатки.
Как избавляются от строптивых инвесторов
Хотя эксперты и советуют не подписывать акт приема-передачи, пока застройщик не устранит недостатки, такая позиция может иметь и негативные последствия. Владимир Копоть говорит, что ему известны случаи, когда застройщики «открепляли» строптивого инвестора и продавали квартиры третьим лицам.
Осуществить это застройщики могут, поскольку в начале подписывают с инвесторами лишь предварительный договор. В таких случаях компания возвращает покупателю только ту сумму, которую он ей заплатил в момент подписания договора. То есть, как правило, значительно меньше, чем стоит квартира после того, как дом сдан в эксплуатацию.
Читайте также: Что изменилось в налогообложении доходов от продажи объектов незавершенного строительства
Как объясняет старший юрист Pravo Garant Анжелика Отюська, расторжение договора возможно в том случае, если инвестор допускает существенное нарушение этого договора. К таким нарушениям, например, относятся несвоевременное внесение платежей или уклонение от заключения основного договора. Именно последнее основание и могут использовать застройщики, если инвестор не принимает квартиру.
В то же время, отмечает Анжелика Отюська, все основания расторжения договора должны быть прописаны в договоре. Если их нет, то застройщик сможет избавиться от такого покупателя только через суд.
Откуда берутся «лишние» метры
Еще одна проблема, на которую жалуются инвесторы — увеличение площади квартир при строительстве, а следовательно — и необходимость доплачивать за «лишние» квадратные метры. Как объясняет Сергей Дахновский, изменение площади жилья относительно запланированной — вещь привычная.
«При разработке проектной документации невозможно точно предсказать площадь будущей квартиры — она является ориентировочной и зависит от ряда факторов (толщины слоя штукатурки, установления и локализации перегородок и т.д.). Поэтому фактическая площадь новостройки определяется уже по результатам технической инвентаризации на момент ввода дома в эксплуатацию и может быть, как показывает практика, меньше или больше проектной на 1-3 кв. м», — объясняет он.
Инвестор должен знать, как защитить свои права, чтобы чрезмерно не переплачивать за дополнительные метры. «При подписании договора инвестору следует уделить особое внимание условиям оплаты «лишних» метров: по какому курсу к доллару осуществляется оплата. По какой цене за квадратный метр: готового дома или прописанной в договоре на момент покупки», — отмечает директор филиала грузинской строительной компании REDCO Роберт Круговых.
В то же время, констатирует Владимир Копоть, хотя в большинстве случаев застройщики и прописывают необходимость доплаты за дополнительные «метры», свою ответственность, если квартира окажется меньше запланированной, они могут и не установить. Поэтому это еще одна причина внимательно перечитывать договор и настаивать на этом положении.
Рейтинг застройщиков от «Минфина» и в дальнейшем будет помогать отслеживать тенденции на рынке недвижимости и лучше ориентироваться в них.