Как работает рассрочка
Если разбираться в терминологии, то рассрочка (или же покупка в рассрочку) является видом беспроцентного кредита. Покупая товар в рассрочку, покупатель будет оплачивать его стоимость частями в течение определенного времени, тогда как за товар в кредит нужно будет заплатить также постепенно, но с процентами. Еще одно отличие — кредит, в основном, оформляют в банке, а рассрочку — непосредственно у продавца. Также рассрочка предоставляется на более короткие сроки, чем кредит. Как правило, до 3 лет.
Если же рассматривать принципиальные отличия в контексте недвижимости, то они следующие.
| Рассрочка | Застройщик не получает всю сумму сразу, а договаривается с клиентом, что тот в течение определенного срока будет осуществлять денежные платежи до полной выплаты стоимости объекта. Клиент до момента выполнения всех денежных обязательств не вступает в право собственности на объект. А при прекращении выполнения обязательств клиентом застройщик имеет право расторгнуть с ним договор и выставить объект на продажу. |
| Ипотечный кредит | Застройщик получает всю сумму средств сразу. Клиент становится заемщиком банка, который финансирует сделку, а объект переходит в собственность клиента. |
Покупка квартиры в рассрочку
Рассрочка от застройщика может быть краткосрочной и долгосрочной.
В первом случае выплаты за купленную недвижимость проводятся сроком до трех месяцев. «Для кого удобен этот вариант рассрочки? В первую очередь, речь идет о лицах, которые не могут быстро аккумулировать средства для совершения покупки. К примеру, им нужно реализовать другой объект в собственности либо снять средства с депозитного счета
Долгосрочная рассрочка рассчитана на покупателей, у которых нет достаточно средств для покупки недвижимости. В таком случае заключается сделка, похожая на кредит. То есть суммы регулярных платежей относительно небольшие, а срок выплат может достигать нескольких лет.
Продолжительность периодов, на которые можно оформить рассрочку, зависит от условий, которые предлагает застройщик. К примеру, у компании «Интергал-Буд» предельный срок составляет 3 года. Некоторые девелоперы предлагают программы рассрочки на 5 и 7 лет. Однако, в таком случае, более целесообразно подумать о банковском кредите, ведь на длительной дистанции это более выгодно для покупателя. Как минимум, потому, что у рассрочки есть привязка к курсу доллара, тогда как у кредита — к национальной валюте.
В случае покупки жилья в рассрочку покупатель должен быть готов внести первый взнос. Эта сумма достаточно существенная, если говорить о недвижимости. И может варьироваться, в зависимости от условий застройщика.
«Минимальный первый взнос для покупки недвижимости в нашей компании составляет 30%. Такой размер первого взноса достаточно распространен на рынке. Однако, можно встретить и требования по 50%, или 70%», — говорят в «Интергал-Буд».
Если в случае оформления кредита покупатель покупает квартиру и может в ней жить, то с рассрочкой в этом вопросе более сложно. По некоторым договорам рассрочки выплатить всю стоимость квартиры нужно еще до завершения строительства. То есть купить квартиру и сразу жить в ней не получится. Но все зависит от условий сделки с застройщиком. Могут быть и исключения, когда у покупателя будет возможность заехать до выплаты полной суммы стоимости. Но это касается случаев, когда речь идет о рассрочке на очень длительный срок.
В последние годы в Украине приобретает все большую популярность услуга ремонта «под ключ» от застройщика. Это помогает существенно сэкономить деньги и получить качественный ремонт в определенные сроки. Некоторые застройщики предлагают оформить рассрочку и на данную услугу.
В частности, такое предложение предоставляет и «Интергал-Буд». Эта возможность доступна тем, кто уже купил квартиру. Максимальный срок, в течение которого можно проводить выплаты, 1 год.
«Размер оплаты зависит от размера квартиры, ведь стоимость отделки считается относительно квадратуры площади. В нашем случае — это $300 за метр квадратный», — уточнила Елена Буряк.
Плюсы и минусы рассрочки
Покупка недвижимости в рассрочку удобнее, чем банковский кредит. Все потому, что не нужно готовить стопки документов и долгое время согласовывать соглашение с банком. По сравнению с кредитом, все происходит быстрее и проще для покупателя.
Преимущества:
- быстрота оформления сделки;
- отсутствие дополнительных согласительных звеньев, таких как кредитный комитет в банке;
- отсутствие необходимости сбора справок для подтверждения платежеспособности.
Недостатки:
- относительно короткий срок выплат, следовательно, немалая сумма постоянных взносов;
- привязка к курсу доллара США.
Как работает кредит от банка
Банковский кредит на покупку недвижимости — ипотека — устроен иначе. Сначала покупатель выбирает объект, на который хочет оформить ипотеку. Далее застройщик формирует пакет документов для банка, где будет указана стоимость недвижимости и ее основные характеристики, и клиент идет с этим пакетом в банк.
Условия кредитования могут существенно отличаться, в зависимости от банка, в который обратился покупатель. В частности, банк определяет сумму первого взноса и срок кредитования, который может достигать 20 лет. И это одно из преимуществ банковского кредитования. Ведь, даже несмотря на проценты, суммы, которые нужно вносить ежемесячно, будут существенно меньше, чем в случае рассрочки.
Однако, сам факт наличия процентной ставки по кредиту является для покупателя минусом, поскольку это его существенные дополнительные расходы. В «Интергал-Буде» отмечают, что в настоящее время ипотечный рынок в Украине практически отсутствует.
«До появления льготной программы „єОселя“ у ипотеки на жилье не было спроса среди украинцев. Причина — высокая процентная ставка, которая делает такие сделки менее привлекательными», — объясняет Елена Буряк.
Однако, в 2023 году государственная программа льготной ипотеки «єОселя» немного оживила этот рынок. «В октябре-ноябре 2023 года доля купленного за заемные средства жилья достигла самых высоких за многие годы 5,8%. Поэтому следует рассматривать, прежде всего, ставку, которая предлагается в рамках программы. А это 3% для льготных категорий и 7% для остальных граждан», — отметила финансовый директор компании «Интергал-Буд».
По данным Минэкономики, с начала 2024 года по программе «єОселя» украинцы взяли кредиты на покупку более 1800 квартир и 21 частного дома.Общая сумма выданных ипотечных кредитов — 3 млрд грн.
Есть также партнерские ипотечные программы, созданные в сотрудничестве банков и девелоперов. К примеру, в рамках сотрудничества «Интергал-Буд» и «Глобус Банк» предлагаются кредиты на жилье по ставке от 4,99% до 19,90% годовых.
Что касается суммы кредита, которую можно получить, здесь все зависит от банка, в который обращается заемщик. Эта сумма может зависеть также от того, сколько у покупателя есть средств для первого взноса. Даже если по условиям финучреждения максимальная сумма кредита недостаточна для приобретения желаемого объекта недвижимости, разницу можно перекрыть за счет первого взноса.
Плюсы и минусы кредита
Преимущества:
- Ипотека — это долговременный займ, благодаря чему можно уменьшить сумму регулярных взносов до приемлемой.
- В Украине кредит на жилье выдают исключительно в национальной валюте, что позволяет, во-первых, избежать рисков, связанных с колебаниями курса, а, во-вторых, частично нивелировать финансовую нагрузку вследствие инфляции.
Недостатки:
- Высокая годовая ставка, если речь идет о получении кредита на общерыночных условиях без субсидирования со стороны государства.
- Трудности с получением кредита, ведь банк потребует подтверждения платежеспособности и способности выполнять долговые обязательства.
- Для лиц, получающих зарплату «в конверте», ипотека практически недостижима.
- Ограничение по выбору недвижимости. Получить кредит на первичку очень сложно, а именно это предложение является наиболее интересным для клиентов, ведь стоимость квадратного метра ниже, а перечень объектов шире.
Как выбрать между кредитом и рассрочкой
Вариант покупки недвижимости в рассрочку привлекателен для людей с достаточно высоким уровнем доходов. Оптимальная ситуация, когда клиент получает доход с привязкой к доллару США. Ведь это защищает его от рисков, связанных с валютными колебаниями, поскольку у предложения рассрочки есть привязка к курсу американской валюты.
Банковский кредит на жилье — более массовый инструмент. Он делает покупку недвижимости доступной для широких слоев населения, имеющих средний уровень дохода.
И рассрочка, и ипотека — удобные и эффективные инструменты. Но выбор зависит от личных обстоятельств покупателя недвижимости и его финансового положения. Выбирая между этими двумя вариантами, нужно оценить два ключевых аспекта:
- свой уровень дохода;
- имеющуюся сумму средств, которую можно использовать в качестве первого взноса.
К тому же, в «Интергал-Буде» советуют тем, кто входит в перечень льготных категорий, для которых доступно участие в программе «єОселя» под 3%, по меньшей мере, попытаться воспользоваться этой возможностью. «Это действительно привлекательное и выгодное для заемщика предложение, дающее доступ к дешевому кредитному ресурсу на длительный период», — резюмирует Елена Буряк.