Текущая ситуация на рынке первичной недвижимости свидетельствует о том, что все больше украинцев возвращаются к идее покупки собственной недвижимости — сегодня спрос восстановился на уровне 70%-80% от довоенных показателей. Этому, в частности, способствуют государственные программы: льготной ипотеки «єОселя» и программа возмещения поврежденного и разрушенного жилья «єВідновлення». Спрос также формируют и вынужденные внутренние переселенцы, чьи дома россияне разрушили или сделали проживание в них невозможным.
Многие инвесторы рассматривают именно первичный рынок, у которого есть ряд весомых преимуществ: новый жилищный фонд, надежная монолитно-каркасная технология строительства, свежие коммуникации, как правило, индивидуальное отопление, современные планировки квартир, развитые инфраструктуры новых микрорайонов
Вариант первый — полная оплата
Самый простой и выгодный способ, конечно, — сразу оплатить 100% стоимости квартиры. Выгоден он, во-первых, тем, что покупателю не придется переплачивать за разного рода комиссии, проценты
«Наши квартиры продаются по доступным ценам для такого класса жилья и локаций, поэтому мы не предлагаем нереально высоких скидок. У нас есть специальные и акционные предложения, которые, как правило, приурочиваются к определенным праздникам, например, сейчас ко Дню всех влюбленных у нас действует скидка в размере 2% при полной оплате. Скидка будет актуальна весь февраль», — говорят в компании Alliance Novobud, которая уже более 18 лет успешно работает на строительном рынке Киева и области.
| Аlliance Novobud — девелопер прогрессивной формации с многолетним опытом работы. В портфеле компании 500 000 м. кв., введенных в эксплуатацию, и еще 135 650 м. кв. на этапе строительства. В Броварах средняя цена за кв.м в жилых комплексах сегмента бизнес-класса — KRONA PARK II, MADISON GARDENS — составляет 32 000 грн, в премиум-классе — комплекс «ЛАВАНДОВЫЙ» — 38 000 грн. В столичных проектах: бизнес-класс — MONTREAL HOUSE — кв.м стартует от $2 300, в премиум сегменте — ILLINSKY HOUSE — средняя цена составляет $3 550. |
Покупая квартиру по полной оплате, нужно быть готовым попрощаться сразу с крупной суммой. К примеру, если рассматривать жилье в Киеве, то стоимость квадратного метра нового жилья, как свидетельствуют данные ЛУН, в среднем составляет 49,8 тыс. грн, в области — 35 тыс. грн.
Но, в любом случае, чтобы купить хотя бы однушку площадью 42 кв. м., на руках нужно иметь не менее 1,5 млн грн. Также нужно быть готовым к тому, что придется подтвердить их происхождение.
«Одна из процедур, которая возникает в процессе покупки жилья, — подтверждение дохода. Так что покупателю следует заранее позаботиться о точности и достоверности своих финансовых данных. Необходимость подтверждения дохода при покупке квартиры может возникнуть для любого клиента, осуществляющего перевод на сумму от 400 тысяч гривен», — отмечают в Alliance Novobud.
Однако, для многих людей, которые нуждаются в новом жилье, оплатить его стоимость сразу — неподъемное бремя. К их счастью, существуют другие способы стать собственником жилья.
Вариант второй — рассрочка от застройщика
Этот способ выгодный и пользуется широким спросом, поскольку позволяет покупателю уменьшить нагрузку на свой бюджет, выплачивая стоимость жилья в течение определенного периода.
Как это работает? Покупатель вносит часть суммы — как правило, 20−30% от полной стоимости недвижимости, а остальная разбивается на определенный срок — в среднем до 3 лет. Но есть программы и до 5 лет. Скажем, в Alliance Novobud доступна рассрочка сроком от 6 до 60 месяцев. Каким он будет — покупатель выбирает сам. Первый же взнос может быть как 10%, так и 90%.
«Самый популярный вид рассрочки — без удорожания от 6 до 36 месяцев. Его можно оформить на разный срок и с разным первым взносом. Такие предложения есть во всех наших жилых комплексах на определенный список квартир. В целом, набор условий по рассрочке зависит от готовности дома, класса/комнатности квартир и их потребительской привлекательности», — подчеркивают в компании.
Впрочем, следует учитывать, что рассрочка от застройщика не всегда бесплатная. Чаще таковой она остается до окончания строительства объекта. Если же он уже готов, то эта опция, скорее всего, будет доступна лишь небольшой период времени. Далее льготные условия заканчиваются и рассрочка становится похожей на кредит в банке с немалыми процентами. Но, если в банке покупателю нужно предоставить кипу документов, то с девелопером проще.
«Для оформления сделки клиент должен предоставить достаточно небольшой перечень документов: паспорт/ID-карту, ИНН, вид на постоянное или временное проживание, выписку о месте регистрации/жительства, если ВПЛ — справку о взятии на учет внутренне перемещенного лица, и согласие жены/мужа», — отмечают в Alliance Novobud.
Приведенного перечня будет достаточно для идентификации и верификации клиента. При этом справку о доходах предоставлять не обязательно, и это большое преимущество рассрочки от застройщика, поскольку в банке без нее никак.
Вариант третий — кредит от банков-партнеров
Взять в банке стандартный кредит на приобретение жилья в новостройке — задача со звездочкой. Во-первых, они дорогие. Процентные ставки на рынке достигают даже 25%, и это без учета различных комиссий и дополнительных платежей. Во-вторых, сегодня ипотеку на «первичке» выдают всего несколько финучреждений, даже десятка не наберется. В-третьих, кредит на жилье доступный, в основном, в рамках ипотечных партнерских программ с девелоперами.
У последнего, кстати, есть свои преимущества. Основная состоит в том, что покупателю предлагаются особые условия ипотечного кредитования в рамках конкретных объектов. Плюс, можно быть уверенным, что этот объект надежный и соответствует заявленному качеству, если уже прошел все проверки банком. В результате такого взаимодействия выиграют все: застройщики стимулируют спрос на квартиры, банки зарабатывают на процентах от выдачи ипотеки, а покупатели могут приобрести жилье по льготной ставке ипотеки.
К примеру, Alliance Novobud и банк «Глобус» запустили совместную программу ипотеки при покупке жилья в комплексе Madison Gardens в Броварах. Займы предоставляются на срок от 1 до 20 лет, первоначальный взнос составляет от 20%, а процентная ставка стартует от 4,99% годовых в гривне.
Если, например, взять в кредит двухкомнатную квартиру стоимостью 2 728 690 грн, сроком 20 лет с первоначальным взносом 50% (1 364 345 грн), то схема погашения будет выглядеть так:
- 11 200 грн — платеж с 1 по 12 месяц;
- 27 300 грн — платеж, начиная с 13 месяца, который будет каждый раз уменьшаться на 100 грн;
- 5 780 грн — последний платеж (240-й месяц).
А если первый взнос составит, например, 20% (545 740 грн), то ежемесячные платежи будут значительно более существенными:
- 30 500 грн — платеж с 1 по 12 месяц;
- 43 650 грн — платеж, начиная с 13 месяца, который будет каждый раз уменьшаться на 100 грн;
- 9 250 грн — последний платеж (240-й месяц).
Вариант четвертый — государственная ипотечная программа «єОселя»
Программа льготного кредитования «єОселя» под 3% и 7% является сегодня основным драйвером рынка кредитования жилья. Эксперты констатируют, что 93% ипотеки выдаются именно в ее рамках.
По данным компании «Укрфинжилье», с начала работы программы благодаря ей жилье приобрели 7 183 семьи на общую сумму почти в 11 млрд грн.
Но получить кредит под льготную ставку не так-то просто. Условия программы ограничивают как круг лиц, которые могут воспользоваться ею, так и варианты жилья для оформления ипотеки.
В частности, льготный кредит под 3% доступен представителям исключительно четырех профессий — военнослужащим, педагогам, ученым, медикам. «єОселя» под 7% действует на более широкие слои населения. Но, несмотря на это, есть общие требования. Так, согласно условиям, финансироваться должна покупка семьями первого жилья. При этом его площадь не должна превышать 52,5 кв. м. на 1 человека, а стоимость ипотеки составлять не более 2,5 млн гривен.
Есть также требования к возрасту жилья. В «єОселі» под 3% недвижимости должно быть не более 10 лет, а в программе под 7% участие принимают только объекты, не старше 3 лет.
Нового жилья на вторичном рынке не так уж много, а потому ведущую роль здесь должна сыграть «первичка». С лета прошлого года в «єОселю» начали активно включаться девелоперы. При этом на участие в программе аккредитуют не только готовые объекты, но и строящиеся.
В целом, по замыслу правительства, в перспективе «єОселя» будет работать только с первичным рынком. Сейчас в ней 22 застройщика, в том числе Alliance Novobud. В компании сообщают, что по программе «єОселя» работают со следующими банками:
- готовое жилье (под 3%, 7%) — Ощадбанк, Укргазбанк, Приватбанк и Sky Bank;
- строящееся жилье (под 3%, 7%) — Sky Bank.
«Спрос на программу „єОселя“ увеличивался с момента ее запуска. Положительную динамику мы связываем с уровнем информированности населения. Чем больше положительного опыта оформлений, тем лучше работает „сарафанное“ радио, и больше потенциальных клиентов решаются на попытку оформления сделки по программе», — делятся наблюдениями в Alliance Novobud.
По данным компании, по состоянию на начало февраля 2024 года нею в рамках программы было заключено 48 соглашений. Еще определенное количество сделок находится в работе. Основной клиент программы «єОселя» 3% — военнослужащие, педагоги, «єОселя» 7% — разные слои населения.
Чаще всего участники льготной ипотеки покупают двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, реже — однокомнатные, и совсем редко — четырехкомнатные.
«Мы посчитали, что средняя площадь жилья, которое покупают под „єОселю“ 3% и 7% — 72 кв. м. Средняя стоимость квартиры составляет 2 500 000 грн. Чаще покупатели выбирают готовое жилье, или на высокой стадии готовности», — отмечают в компании.
Среди наиболее распространенных сложностей в оформлении государственной ипотеки девелоперы выделяют следующие:
- плохая кредитная история и, как следствие — отказ банка;
- наличие собственной недвижимости, метраж которой превышает допустимый;
- неподъемный процент первого взноса — не все банки согласны кредитовать с первым взносом 20%, часто этот процент составляет 30%, и даже 40%.
Чтобы увеличить шанс на получение кредитования от банка, Alliance Novobud советуют позаботиться о своей кредитной истории. Если есть задолженности по текущим кредитам, важно погасить их как можно скорее.
«Задержки в выплатах уже погашенных займов также будут негативно влиять на общую картину кредитной истории. Здесь можно порекомендовать, прежде чем подаваться на оформление недвижимости по программе „єОселя“, оформить небольшой потребительский кредит и вовремя погасить его», — отмечают эксперты компании.
Вариант пятый — жилищные сертификаты по программе «єВідновлення»
Для людей, чье жилье было разрушено после 24 февраля 2022 года, с 27 декабря 2023 года началась выдача жилищных сертификатов по программе «єВідновлення». Подать заявку на участие в ней можно через «Дію»; инструкция, как это сделать, есть на сайте программы.
На конец января, по официальным данным, украинцы подали 8 974 заявления, большая часть из них уже проработана и сформировано 2 385 жилищных сертификатов на общую сумму 4,3 млрд грн. Около 300 сертификатов уже обменялись на новое жилье.
Купить квартиру с использованием жилых сертификатов можно как на вторичном рынке, так и на первичном. Alliance Novobud сегодня предлагает по программе «єВідновлення» квартиры во введенных в эксплуатацию домах Броваров. А вскоре планирует расширить для покупателей возможность приобрести жилье и в тех объектах, которые еще находятся в процессе строительства.
Часто те, кто подал заявку на участие в программе «єВідновлення», задают себе вопрос, когда начинать поиски жилья: сразу же, или только после получения сертификата на руки. В Alliance Novobud советуют подойти поэтапно.
«Выбирать желаемый район, город, жилищный комплекс покупатель может и до получения сертификата, а вот бронировать квадратные метры и готовиться к заключению сделки он сможет после получения документа. Именно в сертификате будет указана сумма компенсации, поэтому клиент сможет просчитать все нюансы: сумму доплаты, схему ее погашения
Случается, что сумма компенсации по сертификату «єВідновлення» не полностью покрывает стоимость нового жилья. К счастью, эту проблему можно решить. К примеру, на сумму доплаты человек может взять кредит по одной из программ банков-партнеров.
Итог
Итак, в Украине существует несколько финансовых инструментов для приобретения жилья. Это позволяет каждому выбрать вариант, исходя из собственных возможностей, желаний и потребностей.
Впрочем, в любом случае, следует помнить, что финансирование жилья — это важная инвестиция. Поэтому к выбору как застройщика, так и банка следует подойти максимально ответственно, обращая внимание на их репутацию и реальные условия, которые предлагают, а не гоняться за самыми низкими ценами и ставками.
И еще, если есть потребность в жилье и возможность, то не стоит тянуть с его покупкой. Ведь участники рынка уже к середине 2024 года прогнозируют дефицит готового жилья в качественном комфорт-классе. По их словам, стартов в этом классе чрезвычайно мало, поэтому то, что будет готово к началу-середине 2024 года, быстро разлетится.