Бремя для покупателя
Новации предусмотрены законом № 2600 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о налогообложении сделок с объектами недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
По моему убеждению, нововведения в налогообложении не только повлекут за собой коренные изменения в ценообразовании, но и повлияют на количество инвесторов, которые вкладывают средства в первичный рынок для их сохранения и приумножения.
Застройщики будут переводить все дополнительные расходы на покупателей и инвесторов, что может ухудшить привлекательность приобретения и инвестиций на первичном рынке. С другой стороны, это попытка государственных органов уменьшить манипуляции с налоговым кредитом, который возникает у компаний-застройщиков в процессе строительства, и попытка увеличить поступления в бюджет.
В этом случае налог на добавленную стоимость не будет выполнять свою прямую функцию — сдерживание перепроизводства, а в случае строительства в условиях войны и необходимости стимулирования экономики, я считаю, НДС должен быть вообще отменен и изменены сущность и форма такого налога.
Во-первых, это сделает невозможным любые манипуляции с возмещением и оптимизацией НДС, а во-вторых — будет стимулировать рост объемов строительства. В текущих реалиях возникает дилемма: девелопер снизит свои ожидания прибыли или, как часто случается в Украине, переложит это бремя на покупателя.
Второй вариант, к сожалению, более вероятный. Поэтому цены на первичном рынке могут вырасти минимум на 20% без учета роста себестоимости строительства, которая с начала войны увеличилась на 20−25%.
Борьба с перекупщиками
Кроме роста цен «от застройщика» на размер НДС, закон может привести к сокращению количества инвестиционных сделок, ведь он вводит налог на доходы физлиц в размере 18% с разницы между ценой покупки и ценой продажи при первой продаже квартиры за год, и 5% — при последующих продажах.
Следствием этого может стать переход части рынка в тень, когда будут официально демонстрировать минимальную разницу из купли и продажи, а большая часть прибыли будет оформляться наличными. Введение налогообложения инвестиционных сделок практически приравнивает первичный рынок ко вторичному.
Соответственно, может существенно сократиться количество граждан, использующих первичный рынок как вид бизнеса, вкладывая средства на начальных стадиях строительства с целью дальнейшей продажи квартир ближе к завершению строительства с прибылью в среднем от 30% на каждой квартире.
Новый налог сократит, минимум, на четверть прибыль «перекупщиков», а по сути — инвесторов, которые берут на себя часть рисков строительства. В конце 2021 года на первичном рынке количество инвестиционных соглашений с целью сохранения и приумножения средств составило 50−55% от их общего количества.
Читайте также: Как купить жилье в Польше: практические советы
Приблизительно треть покупателей вкладывали средства в приобретение двух и более квартир с целью дальнейшей их продажи до момента ввода объекта в эксплуатацию.
За последние 20 лет строительство фактически велось за средства инвестора-покупателя, а инвестор прекрасно понимал все касательные риски: несвоевременный ввод дома в эксплуатацию, несоответствующее качество жилья или риск стать обманутым. Новое налогообложение на первичном рынке нивелирует для покупателя преимущество приемлемой цены.