Эта тенденция продолжилась и в 2023 году. Абсолютным лидером по росту стоимости жилья стала Ивано-Франковская область, где за год цена квадрата в новостройке увеличилась на 79%. В то же время в Черновицкой она выросла на 17%, во Львовской — на 15%, а в Закарпатской — почти на 10%.
Значительное подорожание недвижимости в гривневом эквиваленте связано с ослаблением национальной валюты, ведь украинцы привыкли оценивать стоимость жилья в долларах. Однако, по сравнению с началом 2022 года, гривна ослабла примерно на 50%. Таким образом, рост цен на недвижимость в западных областях за этот период значительно превышает курсовые изменения.
Ключевой причиной стремительного роста стоимости жилья стала относительная безопасность этих областей и, соответственно, переезд туда многих украинцев с временно оккупированных территорий и регионов вблизи линии фронта.
Этот фактор привлек дополнительное внимание инвесторов, что ещё сильнее разогнало цены на жилье. Как объясняет риэлтор Ирина Луханина, многие инвесторы, которые ранее покупали столичную недвижимость, теперь пытаются продать её и купить активы на западе страны.
Один из факторов, поддерживающих интерес инвесторов к этому региону, — высокая стоимость аренды. Она уже почти не уступает столичной. По оценкам DIM.RIA, если средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Киеве составляет 18 тыс. грн, то во Львовской области — почти 14,5 тыс. грн, а в Ивано-Франковской — 12 тыс. грн.
Инвесторы делают ставку и на то, что недвижимость в западных областях останется прибыльной после завершения войны. Этому будут способствовать туристическая привлекательность региона, возвращение домой миллионов беженцев, общее экономическое оживление в стране и желание многих украинцев оставаться подальше от российской границы, даже при отсутствии боевых действий.
Однако существует ряд факторов, которые останавливают многих потенциальных инвесторов от покупки недвижимости в целом и на западе Украины в частности. Это необходимость тратить время и ресурсы на управление ею — ремонт, поиск арендаторов, покупку мебели и так далее. Особенно сложно это для тех, кто живет в одном регионе, а инвестировать в недвижимость хотел бы в другом.
Решением в такой ситуации могут стать пассивные инвестиции в недвижимость, когда все вопросы по управлению берет на себя компания, а владелец квадратных метров лишь получает доход. В западных регионах есть несколько вариантов для такого приобретения недвижимости. Рассмотрим их подробнее.
Дома в зоне отдыха
Компания УЛИС, которая занимается рекреационными проектами, реализует новый в Ворохте — поселке в Ивано-Франковской области. Рядом находятся самый высокий в Карпатах Кривопольский перевал, гора Говерла, а в 36 километрах — Буковель.
На отдельной территории УЛИС строит 43 дома для отдыхающих — 23 из первой очереди уже возведены, а во второй запланировано построить еще 20. У каждого дома есть своя мангальная зона, а на территории комплекса — собственная кухня и установлен мощный генератор, что важно в условиях возможного отключения электроэнергии. Основное же преимущество отдыха в комплексе — это единение с природой и тишина. Здесь можно наслаждаться видами, исследовать местность и культуру, выбрать удобный для себя маршрут в горы. Гости могут воспользоваться специально разработанными для УЛИС авторскими медитациями.
Инвесторам УЛИС предлагает выкупать дома и передавать их компании в управление. В свою очередь, УЛИС будет поддерживать работу всего рекреационного комплекса, сдавать недвижимость отдыхающим, заниматься уборкой, ремонтом и всеми организационными вопросами, маркетингом и привлечением гостей.
Первую очередь комплекса в Ворохте сдали в сентябре 2024 года, и в этих домах уже отдыхают гости. На данный момент из 23 домов на территории доступными для покупки остаются только два, но в октябре начнется продажа второй очереди. На территории комплекса расположены дома двух типов — коттеджи с одной спальней (площадью 64 кв. м) и с двумя спальнями (площадью 90 кв. м). Из первой очереди доступными для продажи остаются только большие коттеджи, их стоимость составляет $230 тыс.
Доходность инвестиций зависит от загруженности домов комплекса. Инвестор и УЛИС делят полученные средства 50% на 50%.
Для инвестора ориентировочная доходность в долларах составляет 8−10%. Нижняя граница рассчитана по пессимистичному сценарию, когда загруженность пула домов одного типа составляет только 61%. Доходность же в 10% будет достигнута при условии загруженности на 81% в течение года.
Конечно же, инвестор может сам отдыхать в своем доме, однако не бесплатно. Если смоделировать ситуацию, что на локацию приедут сразу все инвесторы, то в таком случае все потеряют свой доход. Поэтому инвесторы могут отдыхать со скидкой 15%, без ограничений по времени. Также стоит понимать, что поскольку 50% от всех доходов идет в карман инвестора, то частично он платит сам себе.
При желании владелец дома может его перепродать. Тратить силы на поиски нового покупателя в таком случае не придется, ведь это тоже можно поручить управляющей компании.
Инвестиционные фонды
Для того чтобы инвестировать в недвижимость на западе Украины, необязательно иметь значительные средства. В некоторых случаях можно обойтись и более скромными суммами. Например, инвестиционный фонд blago.invest позволяет вкладывать в недвижимость региона, покупая инвестиционные сертификаты.
Вот как это работает. blago.invest аккумулирует средства инвесторов и направляет их в девелоперские проекты, в которых фонд является совладельцем. Источником дохода при таком способе инвестирования является прибыль от строительного бизнеса, которая обеспечивает инвесторам прогнозируемый и стабильный доход. Для капиталовложений blago.invest выбирает проекты, находящиеся на активной стадии реализации. Все инвестиции и доходы номинированы в долларах США, что гарантирует стабильность дохода независимо от колебаний валютных курсов.
На данный момент такие инвестиционные проекты — это жилые комплексы в Ивано-Франковске: U ONE, А5 и Family Plaza. Строит их компания blago, которая уже 20 лет работает в городе. Готовность этих ЖК составляет от 50% до 90%, и все они должны быть сданы в течение этого года.
Срок инвестиций в фонд не установлен, поэтому при желании инвестор может держать сертификаты годами и все это время получать определенную доходность. Таким образом, этот инструмент можно сравнить с бессрочным депозитом.
Процедура инвестирования в blago.invest довольно проста. Вложить средства могут как частные, так и юридические лица. По желанию подписать договор можно как в письменной форме, так и онлайн — с помощью электронной цифровой подписи. Это значительно упрощает инвестиции для тех, кто живет далеко от Ивано-Франковска.
Для покупки инвестиционных сертификатов достаточно подать базовый пакет документов:
- копию паспорта и идентификационного кода;
- справку с реквизитами банковского счета;
- справку с реквизитами счета в ценных бумагах.
Отправить их также можно в электронной форме.
Когда же инвестор решит вернуть свои средства, ему нужно обратиться в blago.invest, чтобы тот провел обратный выкуп сертификата. Эта процедура занимает максимум 15 дней. Затем инвестору выплачиваются все средства, вместе с начисленными процентами.
Ведь фонд получает от строительной компании в залог (ипотеку) уже готовую, построенную и введенную в эксплуатацию коммерческую недвижимость. Она является своего рода гарантией возврата вложенных средств инвесторов.
Собственная квартира
Если же инвестор не хочет, чтобы его средствами управлял посредник, он может напрямую купить недвижимость в регионе.
Сейчас blago строит в городе 12 ЖК класса комфорт, бизнес и элит. Таким образом, инвестор может найти как более дорогой, так и более дешевый вариант вложения средств. Выбор конкретной квартиры зависит от покупательской способности клиентов, их видения перспективности того или иного района и стратегии инвестирования, пояснили «Минфину» в компании.
В частности, ЖК бизнес-класса стоят на 18−20% дороже, чем класса комфорт. Комплексы класса премиум дороже на 47%, но в них инвестор получает больше интересного наполнения, а также, как правило, более привлекательное расположение. Поэтому он может рассчитывать на больший доход от аренды или перепродажи. В то же время, выбирая проекты комфорт-класса, инвестор получает более низкий порог входа и делает ставку на развитие спального массива, в котором находится дом.
Для инвесторов есть два ключевых способа заработка на квартирах: перепродажа после роста стоимости и доход от аренды.
Как работает первый подход, рассмотрим на примере ЖК SKYGARDEN. На старте строительства первой секции, в январе 2023 года, квадратный метр в комплексе стоил 21 200 грн. Сейчас стоимость метра выросла на 35%, а к моменту сдачи в первом квартале 2025 года, как ожидается, добавит ещё 15%.
Покупка же квартиры под аренду в городе, по расчетам специалистов, окупится за 9−10 лет. Например, однокомнатная квартира площадью 36 кв. м в ЖК Family Plaza в сентябре прошлого года стоила 1,116 млн грн. Ремонт с индивидуальным дизайном, улучшенными материалами и современной сантехникой обойдется примерно в 400 тыс. грн. Аренда такой квартиры, с учетом удачного расположения дома, будет стоить 15 тыс. грн. При таких условиях покупка квартиры окупится за 8,5 лет.
Как рассказывают в blago, чаще всего инвесторы покупают однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 55 кв.м., так как их проще сдавать в аренду и получать стабильный доход.
При покупке квартиры стоит обращать внимание на ликвидность ЖК, его архитектурные особенности, развитие инфраструктуры поблизости и удобство транспортного сообщения. Удачное сочетание этих факторов обеспечит рост стоимости жилья и лучший заработок.
Покупка апартаментов
Еще один способ инвестиций в недвижимость, который набирает популярность — покупка апартаментов. Фактически это означает, что инвестор покупает один из номеров в гостинице или комплексе отдыха. Все вопросы с управлением им, как и комплексом в целом, владелец передает управляющей компании. Именно она занимается поиском постояльцев, уборкой, ремонтом и так далее. Инвестор же делит с ней полученную прибыль.
Несмотря на то, что это новое для Украины направление, апартаменты строит целый ряд компаний. Часть из них не имеют особого опыта и репутации. Поэтому, выбирая застройщика, стоит внимательно проверить, какие проекты он уже реализовал и насколько быстро продвигается работа над текущими.
Один из крупнейших застройщиков, который возводит комплексы апартаментов на западе Украины — SENSAR Development. В 2018 году компания начала работать в Запорожье. За это время она сдала в эксплуатацию ряд проектов, в частности ЖК Kvartal, Comfort City и другие.
Компания расширила свою деятельность на Киев и западные области. Например, во Львове уже ввела в эксплуатацию апарт-комплекс Smart House. Это 7-этажное здание в историческом центре города, в котором расположено 87 апартаментов и много коммерческих помещений на первом этаже. Некоторые номера в этом комплексе ещё доступны для покупки.
Сейчас SENSAR Development строит на западе Украины несколько апарт-отелей:
- THE FIVE Hotel — 16-этажный отель, который станет самым высоким в Ужгороде;
- Smart Well — 12-этажный комплекс для семейного отдыха в Яремче;
- Smart Hill & WOL by Ribas — ещё один апарт-комплекс в Яремче, который будет иметь 11 этажей и 300 номеров.
Апартаменты наиболее дешевые на начальной стадии строительства проекта. По опыту SENSAR Development, в среднем стоимость квадратного метра в таких зданиях с момента старта до завершения строительства растет на 20−30%.
Минимальная сумма в апартаментах колеблется в зависимости от конкретного проекта и номера. Например, в апартаментах THE FIVE Hotel квадратный метр сейчас стоит от $2900 до $3650 — это с учетом ремонта под ключ. В Smart Hill стоимость метра колеблется от $1760 до $2370, но за ремонт придется платить отдельно — примерно $1100 за квадратный метр.
Стоимость квадратного метра в апарт-отелях выше, чем в обычных ЖК региона, но и окупаются такие инвестиции быстрее.
Прибыльность апартаментов складывается из двух показателей: роста стоимости недвижимости и дохода от его аренды. По расчетам застройщика для Smart Hill, она составляет примерно 14% годовых в долларах, а в комплексе THE FIVE Hotel — до 17%.
Владелец апартаментов может и сам бесплатно отдыхать в них, но ограниченное количество дней в течение года. Остальное время недвижимость должна приносить доход.
Ожидается, что апартаменты в западных областях и дальше будут дорожать благодаря высокому туристическому потенциалу региона и развитию инфраструктуры. Наличие профессиональных управляющих компаний делает инвестиции в такие комплексы значительно проще, ведь инвестор может не беспокоиться о текущих вопросах и только получать прибыль.