Курортная и туристическая недвижимость: почему важно не путать
Прежде, чем выбирать объект для инвестиции, следует понять, как устроен спрос на аренду в Испании. Здесь существует два разных типа арендной недвижимости, которые часто путают: курортная и туристическая. Они отличаются не только расположением, но и продолжительностью аренды, ожиданиями гостей, рентабельностью и даже подходом к управлению.
Курортная недвижимость представляет собой, как правило, жилье у моря или в зоне с привлекательным климатом и развитой инфраструктурой. Его арендуют на неделю, два или даже на несколько зимних месяцев. Здесь важно ориентироваться на нужды целевой аудитории. Например, британцам или скандинавам не критично иметь море под окнами. Они ценят покой, чистый воздух, солнце и удобную инфраструктуру внутри жилого комплекса: бассейн, спортзал, сад, детские площадки. Именно поэтому многие выбирают урбанизации на расстоянии 2−5 км от побережья.
Свои особенности имеет и туристическая недвижимость. Это квартиры в больших городах: Барселоне, Валенсии, Аликанте, Малаге. Здесь ключевым является близость к центрам притяжения: кафе, ресторанам, музеям, достопримечательностям. Ориентировочная продолжительность аренды составляет 2−3 ночи. Это жилье подходит только тем, кто готов обеспечить постоянную ротацию гостей, высокий уровень сервиса и постоянный менеджмент.
Эти два типа объектов обслуживают совершенно разную аудиторию. Именно поэтому перед покупкой целесообразно советоваться с непосредственно управляющими арендными объектами в нужном регионе. Такой подход позволяет сразу сопоставить локацию, тип жилья и целевую аудиторию, а также составить финансовую модель: сколько будет стоить содержание, как будет заполняемость, на какой ежемесячный доход можно выйти в высокий и низкий сезон.
По опыту многих инвесторов наиболее стабильно работает юг Испании, в частности регион Коста-Бланка, который простирается более чем на 150 км вдоль побережья. Здесь меньше конкуренция, чем в Барселоне или Валенсии, и при этом высок спрос. Места много, застройщики активны, есть выбор объектов как для комфортного проживания, так и для эффективной аренды.
Первичная или вторичная: что выгоднее для аренды
Еще один важный фактор, который следует учесть при выборе объекта под сдачу — это тип недвижимости: новостройка или вторичка. И хотя многие инвесторы ориентируются только на цену, на практике именно это решение оказывает существенное влияние на доходность, объем сопутствующих расходов и даже на возможность официально работать с арендой.
Начнём со вторичного рынка. Такие квартиры часто нуждаются в обновлении: не только косметического ремонта, но и соответствия новым стандартам. В Испании действует правило: чтобы сдавать в аренду объект должен иметь экологический сертификат определенного уровня.
Для новостроек это обычно класс, А или А+, гарантирующий энергоэффективность и современные технические решения. Для вторичной недвижимости тоже предусмотрена сертификация, по крайней мере уровня B или А, а это означает дополнительные затраты. К примеру, может потребоваться установка новых окон, дверей, модернизация системы кондиционирования или замена бытовой техники. Учитывая стоимость работ, обновление объекта часто снижает его общую прибыльность.
Кроме того, во многих испанских городах действуют ограничения на выдачу туристических лицензий для краткосрочной аренды. С 1 января 2025 года Барселона, Валенсия и Аликанте ввели двухлетний мораторий, фактически блокирующий возможность официально сдавать квартиры в сутки. В других регионах лицензии все еще можно получить, но процедура занимает от 2 недель до 3 месяцев, а стоимость — от 100 до 200 евро. В этом случае новостройки имеют существенное преимущество.
Первичная недвижимость не требует ремонта и обычно возводится с учетом современных требований к энергоэффективности, звукоизоляции, вентиляции, эргономике. Объекты сдаются с полным набором документов, сертификатов и технических гарантий от застройщика. В среднем такие квартиры сдаются дороже, чем аналогичные на вторичном рынке, а их ROI (рентабельность инвестиций) выше именно за счет меньшей износа и более высокой готовности к эксплуатации.
Есть еще один аргумент — гибкость оплаты. Покупая квартиру на этапе строительства, инвестор получает возможность рассрочки. Это позволяет распределить нагрузку на бюджет и вложить деньги на раннем этапе, когда цена ниже. В итоге благодаря росту стоимости после сдачи в эксплуатацию доходность растет не только от аренды, но и за счет капитализации объекта.
Краткосрочная или долгосрочная аренда
Оба формата имеют свои преимущества, но разница между ними ощутима и в нагрузке на владельца, и в потенциальной доходности.
Краткосрочная аренда приносит больше. Средний показатель по рынку составляет 6−9% годовых для налогообложения, в зависимости от локации, сезона и качества управления. Пик сезона приходится на июль и август. В целом высокий сезон длится с середины мая по 15 сентября, а также включает новогодние праздники. В этот период растет спрос и соответственно суточные ставки. Если объект правильно подготовлен и управляем, именно в эти месяцы можно заработать основную часть годового дохода.
В то же время, неправильно считать краткосрочную аренду пассивной инвестицией. Даже одна квартира на Airbnb или Booking нуждается в ежедневном внимании. Это отдельный микробизнес: бронирование, коммуникация с гостями, заселение и выселение, уборка, техническое обслуживание, реагирование на форс-мажоры. Все это либо делает сам собственник, либо передает профессиональной управляющей компании. На рынке стандартной является комиссия в 20% от дохода за полное управление краткосрочной арендой. Сюда входит все от рекламы до текущего мелкого ремонта.
Долгосрочная аренда проще в администрировании. Если у владельца есть время и желание, он может сдавать такую недвижимость самостоятельно. Если нет, то рыночная комиссия управляющей компании за полное управление составляет 10% от ежемесячной арендной платы.
Но доходность будет ниже. Средний показатель по долгосрочной аренде составляет 5−7% годовых для налогообложения. В неких вариантах эта модель оправдана. К примеру, если квартира находится в локации, где отсутствует туристический поток. Или если она покупалась больше «для себя», с более высокими вложениями в ремонт и мебель. Также долгосрочная модель подходит для инвесторов, которые ищут стабильность без дополнительных хлопот.
Еще одна типичная ситуация — владелец приобрел жилье в большом городе, где невозможно получить туристическую лицензию. В этом случае долгосрочная аренда становится единственной легальной опцией.
Лицензии, запреты, разрешения: что нужно знать до покупки
Я уже упоминал о туристических лицензиях в контексте выбора между первичной и вторичной недвижимостью, но эта тема заслуживает отдельного внимания. Именно от нее зависит не только модель аренды, которую вы сможете реализовать, но и целесообразность инвестиции в объект.
С 1 января 2025 г. в Барселоне, Валенсии и Аликанте действует мораторий на два года на выдачу новых лицензий для краткосрочной аренды. Это не временная задержка в оформлении, а полный запрет. И она изменяет правила игры. Если вы приобретаете квартиру в этих городах без действующей лицензии, рассчитывать на посуточную аренду не придется.
В других регионах лицензии еще выдают, но общая тенденция очевидна. Регулирование ужесточается, муниципалитеты пересматривают правила, вводят зонирование, ограничения по количеству разрешений, дополнительные критерии. И даже в пределах одного города правила могут разниться в зависимости от района.
Кроме того, возрастают требования к характеристикам объектов. Системы кондиционирования, шумоизоляция, энергоэффективность — все это все чаще становится условием для получения или сохранения лицензии. Владельцы должны быть готовы инвестировать в соответствие с этими стандартами, а инвесторы учитывать это еще до момента покупки.
Недвижимость не всегда актив: почему стратегия важнее самого объекта
Многие воспринимают недвижимость как надежный актив, который всегда растет в цене и стабильно генерирует доход. Но на самом деле это не совсем так. Без правильной стратегии даже квартира с морем за окном может оказаться балластом, а не источником дохода.
Недвижимость не работает сама по себе. Она начинает работать только тогда, когда вы четко понимаете, для кого, когда, на каких условиях и в каком формате ее сдаватье.
Каждое решение: район, тип здания, юридический статус, модель аренды — формирует результат. Именно поэтому самые успешные инвестиции начинаются не с выбора объекта, а с ответа на простой вопрос: как именно этот объект будет приносить вам доход. Если на это есть ответ, остальное — уже дело техники.