За последние несколько недель наметилось две важных тенденции. Во-первых, уже снижается поток потенциальных арендаторов — паузу взяли как те, кто ранее проживал в столице, а затем выехал в регионы или за границу, так и переселенцы с восточных регионов.
«Люди стали задумываться, а стоит ли ехать в столицу, действительно ли она самая защищенная в стране или, может, лучше поселится в Виннице или во Львове», — говорит эксперт рынка недвижимости и экс-глава Ассоциации специалистов недвижимости Украины (АСНУ) Юрий Пита.
Во-вторых, меняются ценники. Как отмечает столичный риелтор Ирина Луханина, в районах, которые обстреливают чаще всего, арендные ставки уже упали на 15−20%, а многие квартиросъемщики переезжают в более безопасные, по их мнению, локации.
Какие районы попали в черный список
В последнее время в Киеве участились вражеские обстрелы, причем возросла их интенсивность — удары идут в том числе по жилому фонду, причем есть разрушения домов со смертельными жертвами, не говоря уже о выбитых окнах и попадании осколков.
Только в июне было две массированные атаки, основной удар пришелся на Лукьяновку и Соломенский район, хотя пострадали дома также на Святошино, Подоле, Оболони.
Как видно из графика, подготовленного Texty.org.ua, по сравнению с первым годом войны, количество попаданий заметно снизилось, но сами обстрелы стали «плотнее» и нацелены именно на гражданскую инфраструктуру.
При этом, как отмечает издание, вырисовывается четверка лидеров киевских районов по обстрелам: Шевченковский, Святошинский, Соломенский и Голосеевский районы. Безопаснее всего жить на Троещине.
Как эта новая реальность влияет на рынок аренды жилья в столице?
Киевский риелтор Ирина Луханина говорит, что последние атаки ввергли рынок аренды в состояние турбулентности.
«Последние волны массированных обстрелов по городу внесли не только разрушения, но и ощутимо повлияли на поведение арендаторов. Люди, которые только-только начали возвращаться, снова стали задумываться: где жить, насколько это безопасно и стоит ли вообще оставаться в пределах столицы», — отмечает Луханина.
Юрий Пита уверен: подводить итоги пока рано, но, может оказаться так, что Киев утратит статус «нового дома» для временных переселенцев из восточных регионов. Люди, увидев, что Киев обстреливают не намного меньше, чем, к примеру, Харьков, будут менять маршруты по переселению, и выбирать не Киев (который до недавнего времени считался одним из наиболее защищенных в Украине), а другие регионы, к примеру, Винницу или Львов.
Как говорит Луханина, первая и самая очевидная реакция, которая уже проявилась, — локальная миграция внутри самого Киева. «Те, чьи квартиры пострадали от ударной волны или прямых попаданий, просто вынуждены срочно искать новое жилье. Выбитые окна, повреждённые коммуникации, перекрытые подъезды — всё это делает квартиру непригодной для жизни, и вопрос „переезжать или нет“ отпадает сам по себе», — рассказала Луханина «Минфину».
Елена, переехавшая в Киев из Николаева, снимавшая квартиру на Сырце за 12 тысяч гривен, рассказала «Минфину», что в ночь на 23 июня в ее жилье вылетели все окна, и оно фактически стало непригодным для жизни. «Буду искать новую квартиру, но уже в более „тихом“ районе, к примеру, на Оболони или вообще в пригороде», — говорит наша собеседница.
Как отмечает Луханина, «даже те, чьи дома не пострадали, всё чаще ищут вариант поспокойнее. И если раньше центр Киева считался желанным и престижным, то сейчас близость к стратегическим объектам инфраструктуры работает, скорее, в минус. Особенно это ощущается в районах, которые звучат в новостях чаще всего, — Лукьяновка, Соломенка, частично Шевченковский район», — пояснила Луханина.
По прогнозам риелторов, арендаторы жилья станут смещаться в районы, где пока меньше всего «прилетает», — это, в частности, Левый берег (Осокорки, Позняки), спальные районы Оболони, Виноградарь, а также пригород (особенно Обуховское направление).
Как отметил Пита, процесс миграции будет небыстрым, поскольку люди завязаны на работе, детсаде или школе для детей, то есть решение о смене места жительства дается не так просто.
Основной поток миграции, особенно, если вражеские атаки повторятся, ожидается к осени.
«Интересно и то, как трансформируется поведение переселенцев. Те, кто вернулся, теперь выбирают осторожнее: не только по цене и расположению, но и по «ощущению безопасности». Аренда становится краткосрочной — на месяц-два, с опцией «быстрого съезда». Всё чаще в разговорах звучит: «А если прилетит — вы делаете скидку?» или «Мы готовы снять, но если что — расторгнем без штрафов», — рассказала «Минфину» Луханина.
Как меняются арендные ставки
Как говорят риелторы, изменение настроений квартиросъемщиков уже начало отражаться на ценниках.
«К примеру, на той же Лукьяновке или Соломенке идет ощутимое снижение цен на аренду — на 10−15% в сегменте эконом и старого жилого фонда. В более дорогом сегменте колебания меньше — примерно 5−7%, но даже там арендодатели стали охотнее торговаться и обсуждать условия», — рассказала «Минфину» Луханина.
По данным платформы Bird, однушка на проспекте Черновола площадью 36 квадратов с хорошим ремонтом сдается за 12 тысяч гривен. Риелторы говорят, что недавно такая стоила не меньше 14−15 тысяч. Однокомнатная квартира по соседству площадью 40 квадратов с новой мебелью и техникой выставлена за 18 тысяч. Но, как считают риелторы, скорее всего, хозяин сделает скидку под конкретного арендатора, не менее 10−15%.
В непосредственной близости от завода «Артем» (куда «прилетает» чаще всего) квартиры с хорошим ремонтом сдаются по 12−14 тысяч гривен, то есть практически по тому же ценнику, что и в спальных районах. Хотя еще несколько месяцев назад они стоили не меньше 15 тысяч. И это ценники в объявлениях. На практике, как отмечают риелторы, под конкретного клиента владельцы «опасных» районов готовы давать дополнительную скидку — как минимум 10%, или еще минус 1 200 гривен в месяц.
В Соломенском районе из недавно выставленных для съема вариантов, к примеру, однушка с дизайнерским ремонтом в 57 квадратов на улице Липкивского в новом ЖК за 20 тысяч гривен. Еще пару месяцев назад такую можно было снять за 24−25 тысяч, — говорят риелторы.
При этом, как отмечает Ирина Луханина, растёт интерес со стороны арендаторов к районам, которые раньше могли казаться «отдалёнными» или «неудобными», а теперь считаются «относительно безопасными». Речь идет, в частности, о Голосеево, Дарнице, Новобеличах, окраинах с зелёными зонами и доступом к метро.
«Особенно популярны те дома, в которых есть укрытие или хотя бы просторные подземные паркинги, способные временно выполнять функцию убежища. Люди начали задавать такие вопросы уже на первом звонке: «А подвал есть? Где ближайшее укрытие? Какой этаж?», — говорит Луханина. Но и в новом списке предпочтений есть свои исключения, к примеру, люди готовы рассматривать дома на Святошино, но только подальше от завода «Антонов».
«Цены на такие «условно спокойные» квартиры остаются стабильными или даже немного подросли — особенно на Дарнице. Если в марте однокомнатную квартиру здесь можно было снять в среднем за 12−13 тысяч гривен, то в июне за аналогичный вариант просят уже 14−15 тысяч. А если это новострой с подземным паркингом — ценник может подниматься до 17 тысяч и выше», — говорит Луханина.
По данным Bird, к примеру, на улице Богатырской на въезде в Киев со стороны Оболони однушка в новом доме стоит 18 тысяч, то есть по факту столько же, сколько и на центральной Лукьяновке.
По словам Луханиной, сдвиг произошел и по аренде в пригороде.
«Люди, уставшие от тревог, присматриваются к Вите-Почтовой, Чабанам, Крюковщине, Лесникам, Ходосовке. Кто-то уже снял там дом, кто-то арендует таунхаус или часть коттеджа. Появилась новая логика: пусть дальше от центра, но с возможностью спрятаться, иметь генератор, автономность и пространство. Здесь аренда выросла примерно на 10−12% за последние три месяца — особенно на компактные дома до 100 кв. м, пригодные для жизни семьи», — отмечает Луханина.
Киевлянин Игорь, владелец квартиры в Соломенском районе, рассказал «Минфину», что после недавней массированной атаки снял часть дома на Обуховской трассе, так как «нормально спать в Киеве в последнее время практически невозможно, а с утра нужно работать».
Скажем, на olx однушка в Обухове с посредственным ремонтом предлагается за 10 тысяч гривен, а квартира в новом ЖК — за 15 тысяч. Что касается домов, то даже старый дачный домик в Василькове тянет на 20 тысяч гривен, а за 10 тысяч можно снять только дачный домик с удобствами во дворе.
Новые тенденции пока только приживаются на рынке аренды. «Далеко не каждый арендатор после первой же атаки бежит искать новое жилье, так как выбор квартиры связан с местом работы, садиком или школой для ребенка. Но, понятно, что, если массированные атаки с большими разрушениями продолжатся, то миграция постояльцев будет усиливаться», — говорит Юрий Пита.
По мере увеличения потока переезжающих арендаторов, владельцы опустевших квартир могут еще больше сбросить цены — до 30% и больше.
«Рынок аренды становится всё более эмоциональным, подверженным всплескам страха и надежды. Цены в центре падают, на окраинах растут, и всё это — отражение внутреннего запроса киевлян: найти не просто жильё, а место, где можно хотя бы временно почувствовать себя в безопасности», — резюмировала Луханина.
Будет ли эта тенденция укрепляться или, наоборот, сойдет на нет, во многом зависит от того, сохранятся ли массированные атаки на столицу с большими повреждениями жилого фонда. Если это произойдет, ценники в микрорайонах, где чаще всего «прилетает», к осени вообще могут посыпаться — скидки будут вплоть до 50%, — говорят риелторы.