Преимущества и недостатки
На выбор жилья влияют многие факторы. Рассмотрим их для обоих вариантов жилой недвижимости.
Квартира
К преимуществам покупки жилья в многоквартирных домах следует отнести:
- широкий выбор предложения на рынке;
- возможность купить недвижимость в центре и в непосредственной близости к деловому центру города;
- мобильность и простота передвижения (не обязательно иметь собственное авто, чтобы чувствовать себя комфортно);
- наличие управляющей компании/ОСМД, которая решает жилищно-эксплуатационные вопросы;
- развитую инфраструктуру в пределах жилого комплекса или рядом, все необходимое поблизости: медицинские и образовательные учреждения, магазины, сервисные службы и т.д;
- относительно невысокую стоимость, по сравнению с ценами на частные дома.
«Основной недостаток такого формата жилья — плотное окружение в виде соседей, ограниченная приватность. Хотя некоторые рассматривают это, как преимущество», — говорит финансовый директор компании «Интергал-Буд» Елена Буряк.
К другим потенциальным недостаткам многоквартирных домов можно отнести:
- небольшую жилую площадь, по сравнению с частным домом;
- отсутствие собственного участка;
- зависимость от коммунальных служб (например, в случае аварии труб придется ждать, пока их отремонтируют,
и т. п. ). - хуже экология в городе.
Частный дом
К преимуществам жилых домов или таунхаусов можно отнести:
- большие жилые площади;
- конфиденциальность (ограниченный круг лиц, проживающих в непосредственной близости);
- собственная территория возле дома, которую можно обустроить под индивидуальные нужды (сад, огород, бассейн, барбекю
и т. п. ).
Но есть и много недостатков. В частности:
- необходимость решать коммунальные вопросы или искать подрядчиков (вывоз мусора, уход за территорией вокруг, очищение подъездных дорог к дому зимой
и т. п. ); - содержание частного жилого дома влечет за собой значительные регулярные расходы, которые ежегодно будут только расти;
- отсутствие качественной инфраструктуры рядом;
- необходимость иметь, по меньшей мере, один автомобиль для семьи для обеспечения мобильности;
- удаленность от делового центра, то есть немалые затраты времени на дорогу с работы и обратно;
- высокая стоимость.
Квартира или дом, как инвестиционные инструменты
Если эти варианты рассматривают, как инструмент для инвестирования, то выбор становится более сложным.
Квартира является достаточно ликвидным объектом. Поэтому, к примеру, найти покупателей для перепродажи нетрудно. Но следует учитывать и то, что конкуренция среди аналогичных предложений очень высокая.
«Это же касается и аренды. Сдать квартиру можно достаточно быстро. Но прибыльность будет зависеть от характеристик объекта. Чем лучше отделка, локация, инфраструктура — тем выше стоимость аренды и быстрее окупаемость инвестиции для владельца недвижимости», — объясняет Елена Буряк.
Что касается частного дома, то найти покупателя для него гораздо сложнее, поскольку сегмент потенциальных покупателей более узкий. При неблагоприятном спросе придется демпинговать и терять в прибыльности.
Найти арендаторов для частного дома тоже не так-то просто. Ведь спрос на этот вид недвижимости, по большей части, носит сезонный характер. В «Интергал-Буде» объясняют, что иногда на спрос влияют внешние факторы: «Например, блекауты, которые мы наблюдали в прошлом году. Это подпитало энтузиазм к такой недвижимости, ведь в частном доме легче обеспечить автономность. Владельцы частных домов, которые воспользовались ситуацией, неплохо заработали. Однако, спрогнозировать подобное заранее — практически невозможно».
В то же время, для обоих видов недвижимости есть общий фактор, который будет влиять на заработок инвестора, — это локация. Понимание удачной локации для квартиры и частного дома отличается. Сейчас, например, многие рассматривают возможность инвестиций в недвижимость в рекреационных зонах западной Украины. Дома в Карпатах — распространенное предложение на рынке недвижимости. И оно может быть достаточно неплохим капиталовложением. Однако, для инвесторов здесь тоже есть определенные риски, и поэтому нужно быть осторожным. Ведь рынок может быстро перенасытиться этим предложением и найти покупателя или арендатора на свой объект будет очень непросто.
Какой вид недвижимости чаще всего выбирали в 2023 году
Главной тенденцией прошлого года, которая плавно перешла в 2024 год, стало влияние государственных программ «єОселя» и «єВідновлення» на рынок недвижимости. Цель обеих программ — сделать жилье более доступным для украинцев, предложив выгодные условия для кредитования, тем самым повысив платежеспособность потенциальных покупателей.
В фокусе участников этих программ именно квартиры. Это двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 65 до 85 кв.м. Покупают, преимущественно, недорогое жилье, в основном, в эконом- и комфорт-сегментах. А вот квартиры или дома высокой стоимости, в сегментах бизнес и элит, продаются гораздо хуже.
Исходя из этого, можно понять, что спрос на квартиры выше спроса на частные дома. В «Интергал-Буд» считают, что ожидать существенных изменений в части этой тенденции не стоит. Ведь сейчас украинцы, в основном, покупают недвижимость с целью как можно быстрее решить жилищные вопросы. А доступная цена — один из ключевых факторов выбора объекта.
«Например, одна из сделок компании в рамках „єВідновлення“ касалась покупки двухкомнатной квартиры владельцами уничтоженного частного дома. Вряд ли суммы компенсации от государства хватит на покупку жилья, равноценного потерянному, если речь идет о частных домах. Однако, купить за эти средства просторную квартиру даже с уже выполненным ремонтом — вполне возможно», — объясняет Елена Буряк.
Так квартира или частный дом?
Если покупатель выбирает объект недвижимости для личного проживания, в таком случае, в первую очередь, стоит обращать внимание на собственные потребности и жизненные сценарии. А это очень индивидуально.
К тому же, не всегда выбор зависит от достатка покупателя. Например, богатый сегмент покупателей выбирает недвижимость бизнес и премиум класса как среди многоквартирных домов, так и среди частных. «То есть утверждение, что частный жилой дом — выбор богатых, ошибочное. Ведь многие люди со значительным достатком выбирают себе недвижимость в жилых комплексах города. Конечно, у этих ЖК определенный класс и статус, соответствующий запросу такого покупателя», — отмечают в «Интергал-Буд».
Если же выбирать, с точки зрения финансовых инструментов для совершения покупки, стоимости и затрат на дальнейшую эксплуатацию, покупка квартиры может выглядеть более привлекательной.
Например, покупателю квартиры доступна дешевая ипотека в рамках госпрограммы «єОселя». С декабря 2023 года действие программы было расширено и на частные жилые дома. Однако, с ограничениями по нормативной площади жилого дома — она не должна превышать 62,5 м кв. (плюс 21 м кв. — на каждого следующего члена семьи заемщика). Поскольку покупатели частных домов, как правило, рассчитывают на площадь 100−150 м кв., то нужно понимать, что такой объект не пройдет по лимитам, установленным для сделок в рамках «єОселя».
Еще одно важное условие для этой госпрограммы — частные жилые дома на момент покупки должны быть введены в эксплуатацию. В то время, как выбрать квартиру можно и среди объектов на этапе строительства, если эти объекты получили соответствующую аккредитацию от банка.
«К тому же нельзя рассматривать дачные и садовые дома, или дома, которые построены на участках, отличающихся от земель жилой и общественной застройки. Все это создает существенные препятствия при выборе объекта, если покупатель хочет воспользоваться выгодной ипотечной программой», — объясняет Елена Буряк.
Таким образом, квартира может стать более универсальным решением для тех, кто решил купить собственное жилье. Такая недвижимость подойдет покупателю, независимо от состояния, возраста, семейного статуса
При этом, запрос на частные дома также сохраняется. В «Интергал-Буд» советуют тем покупателям, которые рассматривают возможность покупки частного дома или таунхауса, но у которых нет опыта проживания в них, сначала попытаться арендовать такую недвижимость. И потом уже из собственного опыта сделать вывод, стоит ли покупать отдельный дом.