Напомним: из-за сильных ливней в Испании эвакуировали тысячи людей, больше 200 человек погибло. Регионам, оказавшимся в центре непогоды, нанесен огромный экономический ущерб. Власти Валенсии запросили у правительства больше 30 млрд евро помощи.
Это только один из наглядных примеров того, как из-за глобального потепления меняется климат, а регионы, которые еще вчера считались «лучшими для жизни», рискуют уже завтра потерять этот статус.
Судя по прогнозам климатологов, вскоре карта туристических зон и территорий приоритетного расселения людей может кардинально измениться. А это значит, что произойдет и масштабная «переоценка» недвижимости. То, что сейчас стоит дорого, может резко подешеветь, оказавшись вне глобальных туристических маршрутов. И, наоборот, объекты в новых «золотых» регионах взлетят в цене.
«Минфин» разбирался, как изменения климата могут поменять ценники на жилье, и в какие объекты имеет смысл вкладываться, чтобы заработать.
В Таллин вместо Барселоны: где будут проводить лето туристы через несколько десятилетий
Климатологи озвучивают свои апокалипсические прогнозы по погоде уже давно. Но в последнее время они все чаще находят подтверждения в реальной жизни. Лесные пожары в разгар туристического сезона в Греции, рекордная жара на популярных курортах, ливни в Испании — все это составляющие климатических изменений, которые все активнее проявляются в Европе. Такие же тенденции — в Азии, Латинской Америке и др.
Профессор шведского университета Линнеус Штефан Гесслинг озвучил свои прогнозы об изменении климата и турпотока в странах Средиземноморья.
По его словам, климатические изменения в этом регионе идут уже давно, но они «растянуты во времени», поэтому каждый новый этап ухудшения ситуации с погодой занимает годы.
Гесслинг отмечает, что уже вскоре Испания, Италия и Греция вынуждены будут делать ставку не на основной туристический сезон, который сейчас приходится на летние месяцы, а на так называемый «дополнительный» (то есть весну-осень).
Привлекательность же стран Южной Европы летом будет ослабевать.
Одновременно станет расти среди отдыхающих популярность стран Северной и Центральной Европы, погода в которых будет становиться более мягкой и напоминать климат, который еще недавно был стандартным для тех же Италии или Испании, — температура воздуха до 30−33 градусов, умеренная влажность, теплое море и отсутствие природных катаклизмов (тропических ливней, сильного ветра и т.д).
О таком же сценарии в комментариях DW рассказал научный руководитель Фонда вопросов будущего (Германия) Ульрих Райнхард.
По его словам, через пару десятилетий «будут процветать» Северное и Балтийское моря, Европу накроет бум альпийского летнего туризма, плюс туристы массово поедут в страны Восточной Европы. Также эксперт отметил, что туристические поездки в Таллин, Рейкьявик или Копенгаген будут совершаться все чаще, а в Афины, Венецию или Барселону — все реже.
По данным недавних прогнозов Массачусетского университета, на таких направлениях, как Доминиканская республика, Таиланд, Египет, в будущем значительно сократится количество дней с умеренной температурой, которая позволяет заниматься активным отдыхом. Туристы оттуда могут перекочевать в ту же Северную Европу, а также Северную Америку.
Проявления климатических изменений уже вовсю ощущаются в туристической отрасли.
«На первый взгляд, климатические условия меняются слишком медленно и даже „незаметно“. Но, к примеру, 20 лет назад сезон в Турции начинался в мае и заканчивался в октябре. Сейчас же он стартует в апреле и длится до ноября», — рассказал «Минфину» руководитель сети турагентств «Поехали с нами» Олег Кулик.
На этом этапе та же Турция фактически выигрывает от климатических изменений, ведь из-за того, что временные рамки туристического сезона расширились, поток отдыхающих вырос.
Но непонятно, что будет в будущем, ведь на пике сезона — в июле-августе — с каждым годом становится все жарче. Не исключено, что вскоре многие туристы откажутся ехать в отпуск в «самое пекло».
В недавнем отчете World Travel Market есть такие данные исследования, проведенного на ключевых туристических рынка: 29% всех отдыхающих и 43% молодых туристов (до 34 лет) в последние 12 месяцев уже откладывали поездки по выбранным ранее маршрутам из-за неблагоприятных погодных условий. Они намерены и дальше корректировать отдых «по погоде».
«Звоночки» для инвесторов
Изменения климата становятся головной болью не только для турфирм. На распутье оказались и владельцы недвижимости, особенно те, кто покупал ее с инвестиционной целью.
До недавнего времени расклад на рынке недвижимости был в целом понятен: туристические регионы входили в список приоритетных, с точки зрения вложения средств.
Ведь жилье там можно выгодно сдавать в аренду — как минимум в сезон. Плюс, реально рассчитывать на рост ценника на сам объект. К примеру, в Турции за прошлый год недвижимость подорожала в два раза, а арендные ставки выросли на 136%. Понятно, что, в случае с этой страной, на подорожание играет и масса других факторов, в том числе большой приток инвесторов. Но в туристических регионах ценники растут опережающими темпами.
В Испании стоимость жилья с 2015 года выросла в 1,4 раза. В последние годы ценники стабильно прибавляют по 5−7%, хотя, казалось бы, недвижимость в этой стране и так дорогая.
Может ли так случиться, что климатические тенденции резко изменят ситуацию на рынке недвижимости?
Ведь, к примеру, по данным профильной площадки idealista, в испанской Валенсии трехкомнатная квартира площадью 79 квадратов стоит порядка 700 тысяч евро, а похожая в центре Барселоне — больше миллиона евро. В то же время в Таллине, куда, по мнению Райнхарда, туристы скоро будут ехать «вместо Барселоны», квартиру площадью 75 квадратов в новом ЖК можно купить за 250−270 тысяч евро, а в старых домах есть варианты и по 60−90 тысяч евро.
Как говорит основатель агентства недвижимости Deniz Estate Юрий Грушецкий, есть несколько причин, по которым украинцы покупают недвижимость за границей:
- «запасной аэродром»,
- диверсификация капитала,
- получение прибыли,
- «дача» у моря,
- второй дом (для постоянного проживания).
Но, даже если вы не нацелены на получение прибыли (скажем, сдачу жилья в аренду или перепродажу), а, к примеру, выбираете квартиру за границей для себя, стоит учитывать прогнозы климатологов.
«То, что уже не подлежит сомнению — это повышение температуры воздуха, плюс уровня воды в мировом океане. Другие факторы — извержения вулканов, цунами, затопления и так далее — прогнозировать достаточно сложно. Утверждать, что в одних регионах это точно будет, а в других — гарантировано нет, на сегодняшний день никто не может. Такие явления можно отнесли разве что к факторам риска при выборе недвижимости в той или иной стране», — считает Грушецкий.
Зоны рисковых вложений в недвижимость
Если ориентироваться на температурные изменения, плюс повышение уровня воды в Мировом океане, то, по мнению Грушецкого, стоит еще раз взвесить все «за» и «против», выбирая жилье, к примеру, в ОАЭ, Саудовской Аравии, Венеции или на Мальдивах.
В ОАЭ, по итогам прошлого года, ценники на жилье выросли на 12%, а средняя стоимость квадратного метра достигла $3 тыс. При этом, как отмечает Ирина Луханина, квартиры во многих новых ЖК выкупаются этажами, а лучшие объекты расходятся буквально сразу же после старта продаж.
«В качестве „длинной“ инвестиции, к примеру, под сдачу в аренду, недвижимость в том же Дубай, позволяет рассчитывать примерно на 10−12% годовых. Это, в принципе, неплохо, но можно заработать и больше. Скажем, на перепродаже жилья через полгода — год. В этом случае реально поднять до 50−60% годовых», — говорит риелтор Ирина Луханина.
Но это по ситуации «на сейчас».
Стоит ли покупать квартиру в Дубай, с учетом климатических тенденций?
По мнению Грушецкого, ОАЭ или Саудовскую Аравию уже сегодня сложно отнести к регионам комфортного проживания. В дальнейшем же из-за глобального потепления ситуация может еще ухудшиться.
«Если смотреть сквозь призму климата, строить небоскребы в пустыне — это нонсенс. Пока, в случае с теми же ОАЭ, в пользу вложений в недвижимость срабатывают экономические факторы, но непонятно, сколько это продлится. Ведь зона комфортного проживания с каждым годом будет отодвигаться все дальше от экватора», — говорит Грушецкий.
Отметим, что в ОАЭ действует программа резидентских виз: покупка недвижимости от $205 тыс. позволяет находиться в стране 2 года, а от $545 тыс. — до 10 лет. Этот факт, наряду с ростом цен на недвижимость, толкает рынок вверх. Но непонятно, когда «пузырь» лопнет, и что после этого случится с ценами.
В Испании, отдельные регионы которой все чаще накрывают то жара, то стихийный бедствия, рынок недвижимости «охлаждается» — с начала этого года продажи жилья упали более чем на 5%. Несмотря на это, ценники продолжают расти — за 2024 год стоимость квадратного метра в среднем увеличилась на 4,2% — почти до 2 тыс. евро. В третьем квартале снова начали расти и продажи (плюс 14% ко второму кварталу). Предложение нового жилья в этой стране по-прежнему отстает от спроса, поэтому цены и дальше будут расти, прогнозируют риелторы.
Но как ситуация обернется в дальнейшем, особенно, если разгул стихии, как в Валенсии, будет повторяться, — неизвестно.
Что касается «претендентов на затопление», то, к примеру, в Венеции, по данным idealista, квартира площадью 95 квадратов стоит 530 тыс. евро, а апартаменты в 145 квадратов — почти 1,3 млн евро. Ценник на престижную недвижимость в центре города колеблется от 8 до 12 тыс. евро за квадрат.
На Мальдивах цены также рекордные — квадратный метр стоит в среднем $10−10,5 тыс. Купить квартиру можно за $500−600 тыс., а за виллу придется выложить от $2,5−3 млн. На аренде можно зарабатывать $1−1,5 тыс. в месяц на квартире и до $20−30 тыс. — на вилле.
Но что будет с ценами на недвижимость дальше — вопрос открытый. Особенно в свете прогнозов о том, что в течение ближайшего столетия острова могут попросту уйти под воду.
Где покупать с прицелом на будущее
Грушецкий говорит, что юг Франции (Лазурное побережье) и Испании, север Италии и Флорида, где уже сейчас сосредоточена дорогая недвижимость, в обозримом будущем вряд ли подешевеют.
«Они находятся как раз на той параллели, где климатические изменения вряд ли станут катастрофическими», — считает эксперт.
Но есть ряд регионов, ценники на недвижимость в которых могут подрасти из-за глобального потепления. Речь, прежде всего, о странах Восточной Европы и Балтии, куда, по прогнозам климатологов, туристы будут ездить чаще, чем на средиземноморские курорты.
Отметим, что в некоторых из них цены на недвижимость уже растут. В том числе и по причине увеличения туристического потока.
К примеру, Чехию посещает примерно 20 млн иностранцев в год, и этот поток только растет.
Жилье в этой стране до недавнего времени росло на 10−13% в год. Правда, из-за повышения ставок по ипотеке ценники немного просели, хотя и остаются достаточно высокими. К примеру, квартира в новом ЖК Ovenecka в Праге стоит от 4,5 тыс. евро за квадрат, а в ЖК Mytka Stara Boleslav — от 3 270 евро.
На волне климатических изменений могут вырасти цены на жилье в Болгарии. При этом сейчас они остаются одними из самых низких в ЕС. По данным агентства Bolgarskiy Dom, квартиру на курорте Солнечный берег площадью 30 квадратов можно купить за 20 тыс. евро. Апартаменты площадью 43 квадрата в новостройке в Кошарице в двух километрах от пляжа стоят чуть больше 35 тыс. евро. А двушку в 60 квадратов на курорте Обзор продают за 65 тыс. евро.
«В болгарскую недвижимость в свое время вложились многие инвесторы, в том числе украинские. Все ждали туристического бума, но его так и не произошло. Многие „обожглись“, и выходили с рынка с немалыми потерями для себя», — говорит Луханина.
Но если прогнозы климатологов оправдаются, и средиземноморские курорты станут слишком жаркими, не исключено, что черноморское побережье Болгарии получит второй шанс. По данным Евростата, за последний год недвижимость в Болгарии уже прибавила в цене 15,1%.
В Польше за это же время жилье подорожало на 17,7% (при этом цены остаются достаточно невысокими — от 1 200 евро за квадрат), в Литве — на 10,4%, в Хорватии — на 10%. Оживились рынки недвижимости в Дании и Нидерландах. А вот во Франции ценники просели на 4,6%.
Не только климат
Впрочем, как климатические прогнозы будут воплощаться в реальность — неизвестно. Рассуждения экспертов о том, что «вместо Барселоны и Венеции туристы поедут в Таллин и Рейкьявик» пока остаются лишь предположениями. И многие относятся к ним достаточно скептически.
«В традиционных туристических зонах создана первоклассная инфраструктура. И это одна из причин, по которой туристы продолжают туда ехать, несмотря на жару или другие минусы, связанные с погодой. А в регионах, которым только прочат статус туристических, такую инфраструктуру еще предстоит создать. Будет ли она создана, и когда — непонятно. Поэтому все разговоры о переориентации туристического потока пока безосновательны», — считает Максим Дереза, руководитель турагентства «Делюкс вояж».
Не ориентироваться на перспективу 20−50 лет вперед, отдавая предпочтение более короткой перспективе и нынешним тенденциям, советует и инвестиционный эксперт Дарина Совенко.
«Пока большинство туристических стран только выигрывают от климатических изменений. Сезон становится более длинным, а значит, и отдыхающих приезжает больше. Соответственно, выигрывают и владельцы недвижимости. Как поменяется ситуация в дальнейшем — неизвестно. Отдельные регионы, возможно, пострадают, а другие, наоборот, смогут нарастить обороты по туризму», — отметила она.
Ирина Луханина добавила, что, выбирая квартиру, к примеру, в Дубай, странно ориентироваться на то, что через 50 лет этот регион станет непригодным для жизни. Особенно, если у собственника стоит цель заработать на быстрой перепродаже. То же самое касается покупки жилья в регионе, который станет «золотым дном» только через 20−50 лет. И до наступления этого времени нужно как-то продержаться, то есть, объект как минимум нужно сдавать в аренду.