Ипотека в Украине дешевле, чем в США. Но риски выше

Реальная стоимость ипотеки

Американцы в шоке от ставок по ипотеке (7%), в то время, как за прошедшее десятилетие все привыкли к 4%. Понятно, что все, кто зафиксировал ставку в 4%, просто держатся зубами за свои контракты. Поэтому объем сделок по купле-продаже недвижимости на 20% ниже привычного уровня 2014−2019 годов.

И здесь украинцы могут с ухмылкой показывать американцам свои возможности. Запущенная на относительно широкий круг покупателей программа «єОселя» дает ставку в 7% годовых. Конечно, там есть ограничения по цене, по площади, и относительно того, сколько у тебя недвижимости уже может быть в наличии.

Но посмотрим на реальную ситуацию для тех, кто арендует жилье.

Американец может взять ипотеку под 7% годовых, в то время, как ФРС целится в инфляцию 2%, то есть реальная ставка по ипотеке будет 5%. Украинец может зафиксировать 7% годовых, в то время, как НБУ целится в инфляцию в 5%, то есть реальная ставка 2% годовых — такой уровень даже в лучшие времена был уникальным для США.

И поэтому спрос на программу в Украине просто бешеный, но не такое бешеное предложение. На самом деле, у сказки есть существенные риски и она немного далека от привычной ипотеки.

Ограничения и риски

Ипотека нельготным категориям под 7% доступна на квартиры в строящемся доме, или в том, который принят в эксплуатацию менее 3 лет назад.

И тут все очень интересно.

1) Если объект должен быть не старше трех лет, это означает, что он идеально подпадает под налогообложение, даже если это первая продажа жилья для владеющего им человека. Следовательно, автоматически +6,5% к цене.

2) Продавец получает грн на свой банковский счет. Если предположить, что в Украине много желающих сейчас иметь гривну на счете, которую нельзя сразу снять, при таких суммах нельзя даже на депозит положить с конвертацией (это нужно более 10 банков), то явно с финансовым образованием что-то не так. Следовательно, нас это отбрасывает на рынок новостроек.

3) Объем жилья, которое вот-вот достроится и будет введено в эксплуатацию, — не так весом, поэтому строители всеми правдами и неправдами будут пытаться продать еще строящиеся объекты.

И тут мы вновь выходим на разноцветную палитру рисков:

средняя задержка ввода новостройки в эксплуатацию по плановому сроку составляла под 2 года. Поверить, что здесь произойдет существенное улучшение прямо сегодня, сложно, скорее, произойдет ухудшение. Следовательно, следует смело прибавлять 2−4 года от плановой даты ввода в эксплуатацию к расходам на аренду жилья.
второй вопрос — какая часть не будет введена в эксплуатацию и через 5 лет. Программа изначально создавалась, как поддержка для застройщиков. Поддержка, потому что они по уши в проблемах. А недостроенное жилье — это и близко не причина не погашать ипотеку, ведь должны вы банку, который еще в самом начале отдал все средства застройщику.

И если вам не повезло попасть на недострой, то это не только потеря жилья, это и непогашенный кредит. В случае неплатежей банк конфискует объект залога, в этом случае права на недостроенное жилье, и реализует его по той цене, которая будет на рынке: может 40%, а может 20% от начальной цены. Но вы останетесь должны разницу между объемом непогашенного кредита и выручкой, которую банк получил от реализации залога (в этом случае немного).

Поэтому льготная ипотека «єОселя» — это не просто ипотечная программа для обычных граждан. «єОселя» — это также достаточно рисковый инвестиционный инструмент, который призван подпитать стагнирующий строительный рынок.

Плюс, не забываем, что история взять кредит на 10−20 лет под гарантии правительства Украины — это тоже рисковая идея сама по себе. Не стоит брать за неизменное правило, что все эти годы все 100% необходимых средств для финансирования программы будут в бюджете, а тогда можно выйти на рыночную ставку, которая может быть ой как далеко от 7%.