Где инвесторам сегодня искать самые привлекательные и выгодные предложения и какие риски нужно учитывать, разбирались профессиональные эксперты рынка недвижимости на конференции «Жить на проценты».
Где и сколько ЖК строят в Украине?
Елена Унаньян, директор по развитию бизнеса ЛУН, призналась, что ее поразила решимость украинских инвесторов — они продолжали покупать квартиры в Киеве даже в марте и апреле 2022 года. При этом застройщики продолжают работать в Украине на все трудности, например, такие как отключение света или дефицит рабочих.
Эксперт вспомнила, что в 2021 послековидном году ситуация на рынке недвижимости была положительная — девелоперы активно запускали проекты, на рынке недвижимости росли цены, очень активно продавались квартиры. В среднем в квартал запускалось 100 ЖК.
Однако с началом полномасштабной войны ситуация изменилась. С февраля 2022 по январь 2023 года в среднем в квартал запускалось по 34 ЖК, что на 68% меньше. Начиная со второго квартала 2023 года началось ощутимое улучшение на рынке. С тех пор и по сей день темпы запуска на уровне 60 новых ЖК в квартал. Несмотря на то, что динамика не очень положительная, она стабильна.
В целом с начала полномасштабной войны по ноябрь 2024 года в Украине запустили 500 ЖК. Среди регионов-лидеров:
- Львовская область — 146 ЖК,
- Киев + область — 71 ЖК,
- Закарпатская область — 59 ЖК,
- Ивано-Франковская — 53 ЖК,
- Тернопольская — 42 ЖК.
Но самым большим вызовом для девелопера остается достроить свои проекты.
Так, со 2 квартала 2022 года по 3 квартал 2024 года застройщики заявили о сроках для сдачи в эксплуатацию 1597 очередей. При этом 42% (672 очередей) из заявленных очередей сдали, а 58% (925 очередей) не сданы.
Из сдавшихся очередей 15% сданы вовремя, остальные сдали с задержками от 3 месяцев до 2 лет. Из тех очередей, которые не сдали, сдача 30% очередей перенесена на неопределенный срок.
Больше квартир с 1.01.2023
- Интергал-Буд (Киев, Львов, Черновцы, Житомир) — 3813 квартир,
- РИЭЛ (Киев, Львов) — 3209,
- Blago (Ивано-Франковск) — 3163,
- Stolitsa Group (Киев) — 3112,
- Трест Жилстрой 1 (Харьков) — 2995.
Как изменилась стоимость жилья на первичке?
Елена Унаньян отметила, что цены в долларе за квадратный метр в новостройке с начала полномасштабного вторжения больше всего выросли в таких городах:
- Ивано-Франковск — 56%
- Львов — 42%
- Ровно — 42%
- Ужгород — 41%
- Черновцы — 27%
А самыми дорогими городами Украины оказались:
- Львов — 1350 долларов за м. кв.;
- Киев — 1300 долларов за м. кв.;
- Ужгород — 1120 долларов за м. кв.;
- Днепр — 1090 долларов за м. кв.;
- Винница — 980 долларов за м. кв.
До полномасштабной войны в этом списке не было таких городов, как Ужгород и Винница. Однако сейчас они демонстрируют рост.
Инвестируют ли украинцы сегодня?
«Мы девелоперов спрашивали, какова участь у них инвестиционных сделок. В Киеве, по состоянию на данный момент, она составляет 13%. До полномасштабного это было более трети у всех девелоперов. Во Львове 24% всех сделок. В Ивано-Франковске — каждая третья квартира под инвестицию (33%)», — рассказала директор по развитию бизнеса ЛУН.
Недвижимость на вторичном рынке также покупают достаточно сдержанно. Покупателей больше всего интересуют сделки стоимостью 50 тыс. долларов за площадь 50 кв.
При этом темпы продаж квартир на вторичке заметно уменьшились. В октябре 2024 года квартиры продаются почти в 1,5 раза медленнее, чем годом ранее, то есть в октябре 2023 года.
Актуальные инсайты рынка недвижимости
В рамках дискуссии «Инвестиции в недвижимость: Украина vs Мир — где большая доходность?» эксперты рынка рассказали, о каких трендах и секретах рынка недвижимости нужно знать каждому инвестору.
Елена Маленкова, Управляющий партнер в KDU Realty Group, выделила 5 инсайтов:
- Рука инвестора должна быть постоянно на пульсе перемен рынка недвижимости.
- Безопасность вышла на 1 место.
- Качественный сервис и возможность дистанционных продаж стали важными для совершения сделок на рынке.
- Энергонезависимость имеет одно из ключевых значений.
- Рынок стал быстрее адаптироваться к обстрелам. Если раньше после обстрелов и попаданий на рынке недвижимости было где-то 2 недели затишье, то теперь оно длится 3 часа.
Эксперт по инвестициям в недвижимость, инвестор, владелец агентства недвижимости в Одессе Ирина Щучко выделила еще один важный тренд — украинцев начали интересовать инвестиции за рубежом.
«Мы начали заниматься зарубежной недвижимостью. До войны были такие мечты, но не было времени. Сейчас 10% наших продаж — это недвижимость Одессы, а 90% — это инвестиции в другие страны. Первое правило: если ты инвестируешь в недвижимость, нужно диверсифицировать», — отметила эксперт.
Освоить зарубежный рынок попробовали не только инвесторы, но и украинские девелоперы. В начале полномасштабного вторжения многие компании исследовали рынок, стремясь диверсифицировать за границей. Но строить за границу уехали единицы, отметила Елена Унаньян.
«Девелоперы поехали, посмотрели, как там математика работает, маржи там такой нет, и представьте, большинство девелоперов, поехав туда, посмотрев, что там происходит, имея безопасное небо над головой, имея возможности строить, решили «да нет, мы будем строить в Украине, со всей неопределенностью и опасностью, которая есть», — отметила эксперт.
Однако, по ее словам, этот опыт был полезен для украинских девелоперов, ведь помог им избавиться от ощущения неполноценности: «У нас девелоперы умеют строить очень сложные архитектурные проекты, они у нас супер разнообразны, потому что чуть ли не каждому девелоперу после входа на новый рынок важно построить проект, который будет их визитной карточкой. И все стараются».
Риски для инвесторов
Инвестиции в недвижимость = риски. С этим согласились все участники дискуссии. При этом риски могут быть как в Украине, так и за рубежом.
«Если вы когда-нибудь захотите инвестировать в недвижимость за рубежом, то знайте, что вы наиболее незащищенный инвестор. Потому что это заграница. Мы для них нерезиденты. Для нас могут менять налоги, могут принимать новые законы, и никто нас не защищает. Вы как инвестор должны принимать эти риски», — отметила Ирина Щучко.
Она посоветовала придерживаться следующих правил:
- не инвестировать за границу, не имея полной суммы для оплаты объекта;
- четко определить цель, для чего приобретаем — для перепродажи или для сдачи в аренду.
- изучить законы и налоги страны, в которой инвестируете;
- принимать решения об инвестициях за границу очень здраво, учитывая все риски.
Евгений Лавренюк, управляющий партнер УЛИС, отметил, что риски существуют и в, на первый взгляд, безопасных инвестициях в Украине. К примеру, в Карпатах.
«Есть статистика, что сейчас в Карпатском регионе строится наибольшее количество гостиниц за всю историю Украины. Столько гостиниц одновременно не строилось никогда за время независимости Украины, даже в 2011—2012 годах, когда мы готовились к Евро. И потому выбирать, куда инвестировать, нужно очень тщательно. Потому что высока вероятность, что часть этих проектов окажется неуспешной», — убежден эксперт.
Он считает, что часть может недостроиться, а часть — не показать тех показателей, которые обещают. По мнению Евгения Лавренюка, около половины из проектов в Карпатах с очень высоким риском.
Как выбрать гостиницу или рекреационный комплекс в Карпатах для инвестиций:
- Учесть опыт как девелопера, так и управляющей компании. Очень много кейсов, когда компании без опыта сразу строят гостиницы на 200−300 номеров, которые могут потом не заработать эффективно.
- Определите, насколько этот проект долог в реализации. Если это условно комплекс домов, то можно построить 10−15 домов и он заработает. Если это отель на 200−300 номеров, то нельзя построить только 100 номеров и запустить. Ищите те модели, которые проще и быстрее в реализации.
- Выясните, на чем основан проект. Если это краткосрочный тренд, например, люди начали ездить в регион, ранее не славившийся туризмом, то подумайте над тем, что будет, когда война закончится. Будет ли это место туристически привлекательным в течение 8−10−15 лет.
Управляющий партнер УЛИС Евгений Лавренюк также объяснил, почему важно инвестировать в Украине: «У нас идет война. Ваши инвестиции — это наша поддержка того, что происходит в Украине. Когда мы инвестируем в недвижимость за границей, мы не помогаем украинской экономике. Когда вы инвестируете в Украине, кроме того, что вы можете получить равные или даже более высокие проценты на вашу доходность, вы еще очень сильно поддерживаете экономику».
Чего инвесторам в недвижимость ждать в будущем?
Участники дискуссии согласились, что сегодня сложно прогнозировать, что будет с рынком недвижимости в будущем, вырастет ли спрос и какими будут цены на квадратные метры.
В то же время, Елена Унаньян призвала не забывать, что по данным KSE, по состоянию на январь 2024 года было 259 тысяч разрушенных и поврежденных объектов жилой недвижимости, из них 27 тыс. многоквартирные дома.
«Строится сейчас меньше и медленнее. Хоть темпы и нарастают. Поэтому у нас будет „гэп“, когда закончится война, люди будут активнее и увереннее инвестировать в квартиры. Сейчас предложения больше, чем спроса, и в какой-то момент это изменится. Конечно, это повлечет цены. Даже во время полномасштабной войны цены в Одессе, в Киеве не упали, в Харькове упали на 25%, а в Днепре даже выросли на несколько процентов. Поэтому я верю, что у нас очень много отложенного спроса. И цена будет расти», — анонсировала Директор по развитию бизнеса ЛУН.