Каким был порядок налогообложения дохода от «продажи» объекта незавершенного строительства (имеется в виду переход права на объект инвестирования по гражданско-правовому договору) до принятия закона

Доход физического лица подлежал налогообложению по ставке налога в размере 18% от базы налогообложения (налог на доходы физических лиц).

Что изменил закон

Сейчас такой доход физического лица не облагается, при условии наличия одновременно двух обстоятельств:

1. Пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика – физического лица более трех лет.

2. Осуществления такого отчуждения не более одного раза в течение года.

В целом нововведения по операциям продажи (обмена) объекта незавершенного строительства положительные. Они освобождают от налогообложения физических лиц, при условии, что такое лицо-инвестор отчуждало объект незавершенного строительства и получило доход (согласно пункта 172.1 статьи 172 Налогового кодекса Украины).

Как происходит приобретение права собственности на вновь созданное имущество и налогообложение непосредственно купли-продажи недвижимости.

Следует понимать, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества, например, квартиру в новостройке, человек получает исключительно с момента государственной регистрации такого права собственности, а не даже с момента завершения строительства.

Смотрите также: Коронакризис и снижение курса: Что будет с ценами на недвижимость в 2020 (видео)

По положениям Гражданского кодекса Украины, статьи 331, до завершения строительства, лицо является владельцем материалов и т.д., которые были использованы при строительстве. Из этого следует вывод о том, что так называемые «инвесторы в новостройку» до момента завершения строительства и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, на конкретный объект недвижимости с соответствующим регистрационным номером объекта недвижимого имущества, адреса, такого как квартира, являются инвесторами, собственниками имущественных прав, а не собственниками объекта недвижимого имущества.

В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости Налоговый кодекс Украины предусматривает, что ставка налога составляет 5% от базы налогообложения, которая определяется исходя из цены такого договора купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта недвижимости (согласно отчета об оценке).

При условии соблюдения требований пункта 172.1 статьи 172 Налогового кодекса Украины доход от продажи такого объекта недвижимого имущества также не облагается налогом, а именно при условии нахождения такого объекта недвижимости в собственности физического лица более трех лет и при условии получения такого дохода один раз в год (то есть заключения первого договора купли-продажи в отчетном периоде).

Продавец также уплачивает военный сбор по ставке 1,5% в случае получения от продажи недвижимого имущества налогооблагаемого дохода. В случае освобождения от налогообложения дохода от продажи недвижимого имущества на основании пункта 172.1 статьи 172 Налогового кодекса Украины, военный сбор также соответственно не оплачивается.

Покупатель, при условии приобретения недвижимого имущества, оплачивает сбор на обязательное государственное пенсионное страхование. Ставка этого сбора установлена в размере 1% от объекта налогообложения, а именно, стоимости недвижимого имущества. Следует отметить, что Порядком уплаты сбора на обязательное государственное пенсионное страхование с отдельных видов хозяйственных операций (Постановление КМУ от 03 ноября 1998 года №1740) предусмотрены случаи освобождения покупателей от уплаты такого сбора, например при приобретении жилья впервые.

Стороны договора купли-продажи недвижимого имущества также должны оплатить услуги нотариуса и административный сбор за проведение государственной регистрации.