Кто и почему арендовал землю на аукционах
В каждых торгах в среднем участвовало 14 участников, а стартовая стоимость аренды по результатам аукционов росла в 8,4 раза. Среди участников торгов были как крупные аграрные холдинги, так и средние и небольшие фермерские хозяйства. При этом, как отметил соучредитель сервиса земельных инвестиций Zeminvest Александр Черный, ни в одном аукционе не победил аграрный холдинг, поскольку они обычно были готовы предложить $400−500 за га в год, а местные фермерские хозяйства делали более щедрые предложения.
Что касается мотивации фермеров переплачивать за аренду государственных участков, то Александр Черный привел следующий пример. В ходе аукциона в Винницкой области фермер взял в аренду землю за невероятные 50 тыс. грн. за га в год. «Землю арендовал местный фермер и ему было все равно какова будет цена, для него принципиально было не пустить никого постороннего на эту территорию. Это все, что нужно знать о стратегии этих аукционов», — отметил он.
Александр Черный предполагает, что обработка участков взятых в аренду по завышенной цене может оказаться убыточной. «В 2022 году средняя прибыль с гектара составляла около $1 тыс. Из них себестоимость составляла около $500−600, в которую входили расходы, чтобы посеять и собрать урожай и еще $150−200 арендной платы. При этом это был хороший год по стоимости продукции на экспорт. А теперь в этих $400−500 прибыли найдите место для аренды по цене $600−800 в год», — отмечал эксперт.
В свою очередь, автор проекта ГРУНТОВНО — Земельный Инвестиционный Фонд Сергей Крамаренко, убежден, что даже при нынешней стоимости аренды фермеры не будут работать себе в убыток. «На аукционах победили преимущественно те компании, которые хотят наращивать собственный земельный банк. То есть они успешны, хорошо интегрированы, но им не хватает земли, и они пошли на радикальное увеличение аренды. Я сомневаюсь, что они будут обрабатывать эти участки весь этот период в убыток. Возможно, будет какой-нибудь первый период, когда они выйдут в ноль, но впоследствии эта земля принесет им доход», — отметил он.
В том, что выплата высоких арендных ставок государству может соответствовать бизнес-модели фермерских хозяйств, убежден и СЕО и соучредитель Твое Коло Андрей Усенко. «Условия, в которых находится любая аграрная компания, это ограниченное предложение по увеличению земельного банка. Если ты хочешь больше зарабатывать, тебе нужно увеличивать свой земельный банк, но ты не можешь этого делать. Победители этих аукционов исходят из следующего — у них есть бизнес, активы, менеджмент и все, что им нужно это увеличить землю в обработке, и тогда они смогут увеличить общую прибыль», — считает он.
Как изменится цена аренды и земли
Как пояснил Андрей Усенко, для того чтобы существенно изменилась арендная ставка других земельных участков, нужно, чтобы закончился их договор аренды и был качественно проведен тендер или аукцион. В общем, чтобы ставки аренды государственных участков повлияли на рынок, по его мнению, нужно 10−15 лет. «Основной элемент, которым зафиксированы условия аренды аграрными компаниями, это долгосрочные договоры на 10−15 лет. До тех пор, пока эти договоры не закончатся и по ним не будут пересмотрены условия, ничего существенно не поменяться. Стоимость аренды будет расти, но не сразу», — прогнозирует эксперт.
В то же время он предполагает, что если у собственника земли закончился договор аренды и он правильно проведет аукцион, то вполне может рассчитывать на выплату $500 за га в год, ведь появился новый новый маркер, указывающий, что такая оплата возможна.
Такого мнения придерживается и Сергей Крамаренко. «Наконец-то мы понимаем реальную цену нашей земли. Если у вас есть 50 га хорошего чернозема, вы без проблем сдадите его в аренду по $500 за га. И я хочу поздравить людей, которые покупали землю, поскольку если вы приобрели ее за $1,5−2 тыс. за га, и у вас сейчас закончился договор аренды — ваша земля уже стоит $8 тыс.», — подчеркнул он.
По его мнению, сейчас начнется период трансформации от цены, закрепленной в договорах, к реальной. «Это будет непростая история, поскольку агрохолдинги не заинтересованы платить такую большую аренду. Однако мы понимаем, что они способны это делать. Этот переходный период займет ориентировочно до 5 лет. Будет социально-политическое давление на агрохолдинги, ведь крестьяне тоже узнают, сколько действительно готовы платить арендаторы. Почему если государству они платят $500, то людям не могут платить столько же», — отметил Сергей Крамаренко. По его прогнозу, в течение следующих 5 лет стоимость аренды вырастет в 2−3 раза.
Более скептичный относительно темпов роста стоимости аренды Александр Черный. По его мнению, за пять лет цена аренды вырастет примерно в 1,5 раза. «Как владелец аграрного бизнеса, я платить за аренду $500 не смогу, ведь через несколько лет мне уже просто нечем будет выплачивать эту аренду», — отметил он.
Читайте также: Без денег и кадров: что происходит на строительном рынке Украины
Эксперты соглашаются, что цена за аренду государственной земли подтолкнет стоимость участков на всем рынке, который получил «маяк» возможной цены. Однако вопрос о том, сколько времени займет движение к этой цене аренды для большинства собственников земли, остается открытым.