Законодательные нормы

Арендаторам может прийти на помощь часть 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины (ГКУ). Она освобождает арендатора от арендной платы за все время, в течение которого он не мог пользоваться арендованным имуществом из-за обстоятельств, за которые он не отвечает.

Такое освобождение может примениться к аренде любого имущества: зданий, складов, земельных участков, автомобилей, сельскохозяйственной техники, любого оборудования и т. п.

Эта норма является уникальным случаем, который освобождет стороны договора от обязательства, вопреки принципу гражданского права «обязательство должно выполняться должным образом».

Например, статья 617 ГКУ об обстоятельствах непреодолимой силы или, как все привыкли их называть, — форс-мажоре, не освобождает лицо от денежных или любых других обязанностей, а только освобождает от ответственности за нарушение обязательства. Форс-мажор может перенести сроки выполнения того или иного обязательства на период действия форс-мажорных обстоятельств, но не освободить от выполнения обязанностей. Однако, форс-мажор может быть среди перечня обстоятельств, за которые человек не отвечает.

Для освобождения от арендной платы необходимо одновременное выполнение двух условий. Первое — это объективная невозможность пользоваться имуществом, а второе — такая невозможность пользования должна быть вызвана обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает.

Невозможность пользоваться имуществом

Объективная невозможность пользоваться арендованным имуществом — отсутствие доступа к имуществу, невозможность находиться в помещении или хранить в нем вещи и т. д.

Кодекс не определяет критериев определения «невозможности пользования», поэтому необходимо будет доказывать невозможность пользования в каждом конкретном случае, руководствуясь существующей судебной практикой и общими принципами логики. При этом бремя доказывания возлагается на арендатора.

Также важно, чтобы арендатор действительно не пользовался арендуемым объектом.

Кодекс также не приводит перечень или пояснения относительно определения «обстоятельств, за которые арендатор не отвечает». Судебная практика исходит из того, что это любые обстоятельства, которые существуют вне воли арендатора.

Например, любые форс-мажорные обстоятельства или коммунальные аварии, отключение электроэнергии, водоснабжения или теплоснабжения в арендованном помещении, поломки, повреждение имущества, противоправное изъятие или занятие имущества третьими лицами, наложение судом ареста на арендуемое имущество с запретом для арендатора доступа к такому имуществу, т.п.

В сегодняшних реалиях такими обстоятельствами могут быть:

  • боевые или военные действия, обстрелы, вражеские атаки,
  • вторжение, блокады,
  • акты терроризма, диверсии,
  • беспорядки, массовые мятежи,
  • принудительное изъятие имущества,
  • захват предприятий,
  • противоправные действия третьих лиц,
  • пожары, взрывы и т. п. на территории, где находится арендованное имущество,
  • решение органов местной власти или военных администраций по обязательной эвакуации населения,
  • разрушение имущества в результате ракетных или артиллерийских обстрелов,
  • необеспечение арендодателем защиты арендованных помещений от мародеров и преступников,
  • продолжительность воздушной тревоги, как, например, в Луганской области и т. д.

Арендатору придется доказывать арендодателю, а если дело дойдет до суда, то и в пределах судебного процесса, что эти обстоятельства находятся вне воли арендатора.

Доказательства будут зависеть от конкретных обстоятельств. В подтверждение факта, что арендатор не отвечает за определенные обстоятельства, он может предоставить универсальный или индивидуальный сертификат Торгово-промышленной палаты Украины, подтверждающий наступление форс-мажорных обстоятельств, акт от коммунальщиков или службы чрезвычайных ситуаций, решение суда, подзаконный акт или закон, в которых будет говориться о наступлении обстоятельств, которые существуют вне воли арендатора.

Также арендатору необходимо будет продемонстрировать прямую причинно-следственную связь между находящимися вне его воли обстоятельствами и невозможностью пользования арендованным имуществом.

Читайте также: 5 советов для тех, кто решил инвестировать в зарубежную недвижимость

Ведь существование таких обстоятельств само по себе не означает автоматическую невозможность пользования арендованным имуществом и не освобождает от арендной платы. Примеры ситуаций приводим ниже в статье.

Практические примеры

Представим ситуацию, что компания арендует автомобили для своих сотрудников, которые пользовались ими в городах, которые попали под оккупацию. При условии, что арендованные автомобили не могли быть вывезены и остались в оккупированных городах, а все сотрудники компании эвакуировались и у компании нет доступа к автомобилю, такая компания-арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы.

А вот если предприятие арендует, скажем, склад и хранит на нем определенные товары, сам факт оккупации города не означает, что предприятие не может пользоваться складом. Ведь обычно назначением склада является сохранность имущества, и в этой ситуации склад будет продолжать выполнять функцию хранения имущества, по крайней мере, до тех пор, пока имущество предприятия будет находиться на этом складе.

В таком случае, вряд ли можно ссылаться на невозможность пользования имуществом и претендовать на освобождение от арендной платы, даже если у предприятия физически нет доступа к складу.

Однако, если арендатор заберет имущество со склада, например, из-за угрозы его уничтожения в результате боевых действий, и, как следствие, прекратит пользоваться складом, арендатор может претендовать на освобождение от арендной платы.

Поэтому освобождение конкретного арендатора от арендной платы зависит от фактических событий каждой отдельной ситуации.

Если предприятие не может пользоваться арендованным имуществом из-за войны войны или ее последствий, и хочет, чтобы арендодатель прекратил начислять арендную плату, прежде всего, необходимо подготовить и направить арендодателю соответствующее письмо.

В таком письме важно обоснованно и последовательно изложить все обстоятельства, продемонстрировать связь между находящимися вне воли арендатора обстоятельствами и невозможностью пользования объектом аренды, и обязательно отметить, что предприятие действительно не пользуется арендованным объектом.

В письме также целесообразно указать день, с которого предприятие лишилось возможности пользоваться имуществом, хотя в некоторых ситуациях и достаточно сложно определить конкретную дату.

Позицию, изложенную в письме, важно подкрепить соответствующими доказательствами.

В качестве доказательства в описанном выше примере с авто уместно было бы предоставить фото одометра автомобиля, чтобы подтвердить, что авто фактически не используется, передать ключи и документы на автомобиль арендодателю, и т. д.

Что касается второго примера, то в подтверждение не пользования складом можно предоставить акты приема-передачи товаров на другой склад, письменные объяснения работников, фото пустого склада и т. д.

Нельзя забывать о положении договора аренды, согласно которому предприятие планирует получить освобождение от арендной платы.

Читайте также: Стоимость жилья уже выше, чем в феврале: как изменятся цены на квартиры после войны

Ведь договором аренды могут быть предусмотрены последствия и порядок действий сторон договора в случае возникновения обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, потери арендатором доступа к арендованному имуществу и т. д. Заметим здесь, что договорные последствия могут быть менее выгодными, чем освобождение от арендной платы, о котором говорится в этой статье.

Однако, это не всегда означает, что предприятие обязано следовать положениям договора и не сможет воспользоваться освобождением от арендной платы, предусмотренным нормами ГКУ. Важно тщательно изучить конкретный договор аренды и определиться с правовой позицией, подлежащей применению в конкретном случае.