Спрос увеличился, но до довоенного еще далеко
По оценкам экспертов, спрос на квартиры в столице составляет около 30% от довоенного. При этом сосредоточен он больше на вторичке. Причины понятны — человек сразу становится собственником жилья и может тут же заезжать в него, плюс можно найти более дешевые, чем до войны, варианты.
На первичном рынке ситуация намного сложнее.
«Спрос на недвижимость, скорее, мертв, чем жив. Более или менее активно было в сентябре. Но это, пожалуй, единственный месяц за все время войны, когда начали покупать именно квартиры», — рассказал Игорь Кушнир, глава одной из крупнейших строительных компаний на столичном рынке «Киевгорстроя».
Покупать жилье в новостройках украинцы готовы только в том случае, если оно находится в построенных домах, или тех, которые уже на финишной стадии. Вкладываться в «котлован» решаются единицы — слишком большие риски и минимум гарантий, что дом будет достроен и сдан в срок.
«В первую очередь, это объекты, степень готовности которых к началу широкомасштабной войны составляла от 30% до 60%. Что касается объектов, которые в период с декабря по февраль находились на начальных стадиях строительства, то их строительство приостановлено на неопределенный срок», — сообщил Владимир Семенцов, сооснователь и управляющий партнер компании INSPI Development.
Такая неопределенность привела к тому, что инвестор практически полностью вышел из рынка.
«На рынке почти нет инвестиционного спроса. Люди в большинстве своем покупают жилье для собственного использования», — констатирует Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью.
Читайте также: Игорь Кушнир: Квартиры в домах с новыми стандартами безопасности подорожают на 10−15%
Киев — все еще самый дорогой
На девятом месяце войны на рынке недвижимости снова начали появляться слухи о дисконтах в 70% и квартирах за $10 тыс. Эксперты подтверждают, что купить жилье со скидкой действительно можно, но ее размеры гораздо скромнее.
«Обвала в 70−80%, как некоторые рассказывают, нет. Если сравнивать с ценами в начале года, то на вторичном рынке реальные сделки проходят где-то с минус 25−30%, но это в валюте. В гривне цены даже немного повысились. У продавцов нет массового желания продать за столько, сколько дают. Истерика закончилась», — объяснил Анатолий Топал.
Люди, которые хотели продать свою недвижимость в срочном порядке, готовы были снижать цены в целом, и они это сделали. Теперь владельцы квартир хотят вернуть, по крайней мере, те средства, которые они вложили.
Купить жилье за полцены все же реально, но это, скорее, исключение, чем правило.
«Выловить предложения со скидкой даже до 70% можно. Но квартиры с таким дисконтом — это всего 0,1% от количества квартир, которые сейчас есть в продаже», — отметил юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate Владимир Копоть.
Если собственники квартир на вторичном рынке не хотят снижать цену, то у застройщиков особо нет на это возможности. Главная причина — рост курса доллара с 27 грн в начале года до около 40 грн/$, и подорожание строительных материалов, которые выросли в цене на 40−80%.
Весьма важную роль, безусловно, отыграет спрос, а он зависит от того, насколько регион безопасный и отдален от зоны активных боевых действий. Сейчас лучше всего чувствует себя рынок недвижимости в западных областях.
Например, согласно данным ЛУН, во Львове цены на новый квадратный метр выросли с начала года на 20% и составляют $1150, в Ужгороде — прибавили 22% и достигли $990.
В то же время, в столице цена просела на 2%, но, несмотря на это, Киев все еще остается самым дорогим городом по стоимости квадратных метров.
«Средняя цена „квадрата“ в новостройках — 48 тыс. грн, или около $1200. На вторичном рынке среднюю сосчитать сложно, ведь цена зависит от года дома, района, наличия ремонта
По его словам, однокомнатную квартиру в столичной новостройке можно купить за $28 тис. Достойное внимания вторичное жилье обойдется дороже — от $30 тыс. Если же искать такую, чтобы можно сразу заехать и жить, то следует уже ориентироваться на цену $35−40 тыс.
Читайте также: Квадратные метры: к каким регионам стоит присмотреться
Переориентация спроса из-за угрозы блекаута
Цены на аренду в столице в начале осени вернулись почти до довоенных. Но уже с октября, после ракетных обстрелов, начали снова откатываться, и, по данным Bird, просели примерно на 5−12%.
«Где-то так и есть. Но не на 50%, как говорили и писали ранее, что рынок аренды умер», — подтвердил Владимир Копоть.
Больше всего подешевела аренда 2 и 3-комнатных квартир, средняя стоимость которых упала на 12%, — с 21,6 тыс. грн и 46,1 тыс. грн до 14 тыс. и 22 тыс. грн соответственно.
Самые популярные для аренды однокомнатные квартиры переживают этот турбулентный период с падением средней цены на 5% — с 13 тыс. грн до 9,5 тыс. грн.
Среди очевидных факторов снижения арендных ставок — отток людей из многоквартирных домов в частные из-за отключения света и угрозы блекаута. Именно поэтому интерес к аренде домов вырос в два раза, по сравнению с прошлогодним сезоном по всей стране.
«Разговоры о блекауте привели к тому, что массово разбирают дома в пригороде как в аренду, так и для покупки, особенно в среднем ценовом сегменте. В цене те, где есть печь и все, что поможет пережить особо сложные ситуации», — отметил Анатолий Топал.
Впрочем, эксперт подчеркивает, что массовый спрос не привел к существенному росту цен.
Владимир Копоть объясняет, что, на самом деле, не так просто из квартиры переехать в частный дом.
«Во-первых, не так много свободных домов. Во-вторых, далеко не все частные дома оборудованы генераторами
Что касается цен на аренду домов в пределах Киевской области, то, по данным агрегаторов ЛУН, самые экономные варианты начинаются с 3−4 тыс. грн в месяц за «дом в селе» в пределах 70 км от столицы. Из плюсов — печь и колодец, которые делают дом почти полностью автономным. В то же время, нужно быть готовыми к отсутствию городской инфраструктуры и современному ремонту.
С бюджетом в 10 тыс. грн уже рассматривают более современные частные дома в пригороде и даже таунхаусы до 100 кв м. Такие варианты интересны, учитывая возможность установить генератор на улице.
Приблизительно за 20 тыс. грн можно снять дом даже сразу с генератором и каминными залами. А для людей с гораздо большими финансовыми возможностями самое время присмотреться к коттеджным городкам сегмента премиум, где за дом в 370 кв. метров попросят $10 тыс.
Читайте также: Продавцы первички будут платить 18% с наценки: как изменится стоимость квартир
Могут ли упасть цены и что будет со спросом
Состояние рынка полностью зависит от военной ситуации.
«Очень зависит, когда наступит победа. Если уже следующей весной, то через полгода рынок оживет, как и был раньше. Если дольше, то, думаю, нас ожидает падение цен на вторичке, и восстановление рынка будет затяжным. По меньшей мере, 1,5−2 года», — говорит Владимир Копоть.
На первичке ситуация тоже может стать более сложной. Предполагается, что стоимость стройматериалов еще увеличится, то есть возможности для снижения цен у застройщиков станет еще меньше, а значит, не исключено, что нас будут ожидать новые замороженные строительства.
«Если с коммерцией немного легче, потому что нею занимается бизнес, который будет генерировать инвесторам пассивный доход, то с жильем инвестор остается один на один», — подытожил юрист, СЕО и сооснователь проекта Monitor.Estate.