Желание получать пассивный доход от инвестиций — это не о лени, а о сознательном варианте управления собственными деньгами. Такой подход позволяет высвободить время на основной бизнес или работу, не отвлекаясь на управление деньгами. Или же полноценно насладиться отдыхом, живя из инвестиций.
В то же время пассивный доход не означает получения меньших заработков, по сравнению с самостоятельным активным управлением деньгами. Профессионалы, которым человек доверяет свои сбережения, могут обеспечить гораздо лучшие результаты.
Во всем мире пассивные инвестиции значительно более популярные, чем самостоятельное управление. К ним относятся, в частности, депозиты, государственные ценные бумаги и индексные фонды на биржах. В то же время в Украине фондового рынка по факту нет, а депозиты и ОВГЗ приносят незначительно превышающие инфляцию доходы — в среднем 13% годовых по вкладам и 16,3% по облигациям в гривне, а в долларах — лишь 1,5−4%. Но альтернативы для эффективного пассивного заработка в нашей стране все же есть.
REIT-фонды
REIT (Real Estate Investment Trust) означает инвестиционный фонд недвижимости. Принцип работы таких фондов достаточно простой: они объединяют капиталы розничных инвесторов и вкладывают их в недвижимость. Далее сдают ее в аренду, а через некоторое время, когда она подорожает, могут продать.
Это один из самых популярных способов инвестиций в недвижимость в мире, только в США общая стоимость всех REIT-фондов превышает $1,4 трлн. На глобальном рынке существует огромное разнообразие таких фондов, которые специализируются на жилье, коммерческой, курортной недвижимости или даже вышках мобильных операторов.
Преимущество REIT-фондов в том, что они позволяют вкладывать средства в недвижимость, не обладая значительным капиталом. Кроме этого, они обеспечивают управление недвижимостью профессионалами, которые умеют выбирать объекты с перспективой роста цены, находить арендаторов, решать организационные вопросы. Также участие в фонде обеспечивает диверсификацию инвестиций — если купить одну квартиру, ее могут затопить соседи, она может пострадать от российского удара, а вложение в фонд означает владение долей в большом количестве объектов недвижимости.
В Украине это направление тоже активно развивается. Например, девелопер Standard One создал инвестиционный инструмент S1 REIT, у которого два активных фонда: S1 ВДНХ и S1 Obolon*. Первый — предполагает инвестиции в уже построенный многоквартирный дом, а второй — дом, который находится на завершающей стадии строительства.
Оба дома спроектированы специально для того, чтобы сдавать квартиры в аренду, поэтому учитывают потребности арендаторов и создают для них максимально удобную среду.
Инвесторы, которые будут вкладывать деньги в эти фонды, будут иметь два источника доходов: дивиденды от сдачи недвижимости в аренду и рост стоимости инвестиционных сертификатов благодаря подорожанию самой недвижимости. Второй вариант заработка можно будет зафиксировать, продав сертификаты или дождавшись завершения срока действия фонда, когда его недвижимость будет продана по рыночной цене, а деньги распределены между инвесторами.
Минимальный порог инвестиций в фонды — 122 тыс. грн, далее можно докупать сертификаты от 1 тыс. грн. Доходность фонда S1 ВДНХ — 8,2% в долларах, а S1 Obolon — 10%. Во втором варианте доходность выше, поскольку строительство еще не завершено и, соответственно, дом подорожает более ощутимо.
Как объясняет коммерческий директор Standard One Надежда Рыбакова, общая динамика рынка аренды Киева остается положительной. «Спрос на квартиры стабильно растет. Уже несколько месяцев подряд период экспозиции объектов составляет 5 дней — очень короткий срок», — сообщила она «Минфину».
По словам Рыбаковой осенью арендные ставки в столице будут расти, что обусловлено сезонным фактором. Также, по ее мнению, если текущий тренд сохранится, цены на аренду будут расти и в ближайшие годы.
«В первую очередь это касается качественных объектов, в современных комплексах, расположенных в хороших локациях. Есть старая застройка, с не очень свежим ремонтом, ограниченной комплектацией. Такие квартиры останутся относительно недорогими для арендатора. Новое предложение, особенно то, которое будет выходить на рынок в течение этого года и в дальнейшем, будет иметь высокие ставки. Это обусловлено дорогим ремонтом, который в текущих реалиях стоит значительных денег. Чтобы выйти на приемлемые показатели окупаемости, инвесторы вынуждены будут держать высокие цены. А это эквивалент 500 и более долларов за однокомнатную квартиру», — говорит коммерческий директор Standard One.
Высокий спрос на аренду должен обеспечить инвесторам в REIT-фонды стабильный денежный поток и удорожание их недвижимости.
Недвижимость под управление
Подобно REIT-фондам, этот вид инвестиций также предполагает, что недвижимостью будет управлять профессиональная управляющая компания, которая возьмет на себя все вопросы по поиску арендаторов, их обслуживанию, заселению/выселению, получению оплаты, возможным ремонтам и решению любых других операционных вопросов. Отличие лишь в том, что в предыдущем случае деньги вкладываются в долю жилья, а в этом — полностью выкупается определенный объект недвижимости, будь то апартаменты, гостиничный номер, квартира или дом.
В Киеве купить квартиру с возможностью передачи объекта в управление можно в одном из проектов от Standard One. Девелопер создает сеть доходных домов по концепции Build to Rent. Для инвестора это означает, что все заботы по управлению берет на себя управляющая компания, а для арендатора — комфортные условия проживания и сервис гостиничного уровня.
Но чаще всего под управление берется недвижимость в тех регионах, у которых есть значительный туристический потенциал. Таким образом инвесторы должны заработать на росте глобальных расходов на отдых.
Ежегодно мировые расходы на туризм прибавляют 10−11%, и в этом году, по оценкам Всемирного совета по путешествиям и туризму, достигнут $2,1 трлн, что примерно на $160 млрд больше, чем было до ковида. Уже сейчас доля туризма в мировом ВВП превышает 10% и, как ожидается, будет продолжать расти.
До полномасштабного вторжения в Украину также стремительно росла эта отрасль благодаря как внутренним, так и международным туристам. Например, в 2019 году наше государство посетили 4,3 млн человек.
Сейчас из-за боевых действий поток иностранных туристов резко упал. Зато в условиях закрытых границ растет значение локаций внутри страны. Особенно популярным становится запад Украины благодаря отдаленности от линии фронта.
В Карпатах и Закарпатье, ключевых городах региона, активно строятся новые отели и базы отдыха. В том числе и те, которые активно привлекают инвесторов. В частности, компания Numo Development, специализирующаяся на строительстве гостиничной недвижимости, в настоящее время реализует два проекта.
Первый из них — апарт-отель Melis, расположенный в лесу неподалеку от Буковеля. Половину площади отеля будет занимать инфраструктура, а именно 2 ресторана, спа с инфинити-бассейном, конференц-зал, открытый бассейн во внутреннем дворе и многое другое. Управление отелем берет на себя Ribas Hotels Group, которая должна обеспечить заполняемость не менее 60% номеров в течение года.
Инвестировать в гостиницу можно от $106 тыс. Операционная доходность будет составлять до 9,1% годовых в долларах. Прогнозируемая первичная капитализация к концу строительства — до 20%.
Второй проект Numo Development — сервисные апартаменты в Буковеле WOL. Home. Karpaty с концепцией, ориентированной на долгосрочное проживание. Предполагается, что в нем будет 211 апартаментов, а также кафе, коворкинг, обзорная терраса. ОИнвесторы не будут сразу получать дивиденды. Выплата начнется после запуска комплекса, а это ориентировано на IV кв. 2027 — начало 2028 г. После этого инвесторы смогут зарабатывать гарантированные 10% годовых от аренды номеров.
Земля
После того, как в 2021 году был открыт рынок земли, она стала доступной частным инвесторам. Если владелец земли не планирует сам заниматься сельским хозяйством, у него может быть доход из двух источников — от аренды участка и его постепенного удорожания.
Цена земли зависит от региона, качества почвы, расположения на поле, конкуренции арендаторов на этой территории. Но в среднем речь идет о $1 700−2 400 за га. По сравнению с периодом в преддверии полномасштабной войны, она прибавила в цене 30−35%. Таким образом, в среднем рост капитализации составил 8−9% в год. Кроме того, владельцы земли зарабатывали на ее сдаче в аренду $150−300 в год с каждого гектара.
Ожидается, что по завершении полномасштабной войны стоимость земли может вырасти в несколько раз, приблизившись к показателям в соседних государствах. К примеру, в Польше гектар стоит $10−20 тыс.
Несмотря на преимущества, инвестиции в землю нуждаются в понимании и активном вовлечении. Например, прежде чем купить участок, следует оценить его качество, перспективы роста цены, определить, нет ли проблем с документами. Также нужно найти арендатора, заключить с ним договор и следить за надлежащим выполнением договоренностей.
Избежать этих трудностей можно, покупая землю через одну из компаний, оказывающих помощь в этом процессе. В частности, специалисты могут самостоятельно подобрать участок, согласовать все моменты и даже найти арендатора, а при необходимости — продать землю. В то же время следует учитывать, что такие компании также заработают на проведении сделок, а значит, доходность от участка для инвестора будет ниже.
Компания по управлению активами
Речь идет о профессиональных финансовых учреждениях, специализирующихся на управлении средствами своих клиентов, чтобы обеспечить им пассивную прибыль.
Есть два ключевых направления деятельности Компаний по управлению активами (КУА). Первый — это управление инвестиционными фондами: корпоративными или паевыми. Принцип их деятельности похож, отличается только правовая форма деятельности. В обоих случаях компании собирают деньги большого количества клиентов и инвестируют их.
Деньги могут быть направлены в определенный бизнес, который развивает компания. К примеру, у нее есть фермы и она собирает деньги на их развитие, выплачивая инвесторам часть заработанных денег. Также фонд может сосредотачиваться на финансовых инструментах, покупая облигации, акции, металлы или недвижимость. Благодаря же профессиональному управлению фонд обеспечивает более высокую доходность и лучшую диверсификацию, чем могла бы быть у частного инвестора.
Второе направление деятельности КУА — это управление деньгами конкретного клиента. Здесь речь идет о крупных суммах. Компания определяет риск-аппетит человека и формирует под него индивидуальный портфель, при необходимости докупая или продавая активы.
Основной недостаток инвестиций в КУА тот же, что и преимущество, — уровень профессиональности и ответственности специалистов. Если они высокие, компания может обеспечить инвестору хорошую доходность, но, в противном случае, он рискует зарабатывать меньше, чем приносили бы обычные ОВГЗ, а то и уйти в минус.
Инвестиции напрямую в бизнес
Многие предприятия в Украине нуждаются в деньгах для своего развития. В условиях дорогих кредитов многие из них готовы отдать внешнему инвестору долю бизнеса в обмен на необходимые средства. Это может быть как крупное производственное предприятие, так и небольшая кофейня или салон красоты.
В теории, такие инвестиции могут обеспечивать высокую доходность. Инвестиции в некоторые бизнесы полностью окупаются за полтора-два года, а вложенные средства в технологические стартапы могут вырасти в десятки или сотни раз.
Проблема в том, что все это чисто в теории и, приобщаясь к чужому бизнесу, инвестор не знает, насколько он будет эффективным. Значительная часть предпринимателей не могут выйти даже на самоокупаемость, не то, что обеспечить высокую доходность.
Поэтому для инвестора участие в частном бизнесе — это всегда лотерея. Участвовать в ней обычно готовы либо владельцы большого состояния, готовые к потерям в случае неудачи, либо люди, обладающие высокой экспертностью и способные определить, у каких компаний есть перспектива развития. Для частного же инвестора, желающего лишь эффективно «пристроить» собственные сбережения, этот вариант слишком рискованный.
В целом рынок предоставляет большое количество направлений для пассивных инвестиций, которые можно выбирать, в зависимости от объема портфеля, готовности рисковать и личных предпочтений. Главное — не забывать, что лучше распределять средства между несколькими типами активов.
*Инвестиции в фонды С1 ВДНХ/Оболонь защищают инвестора от многих рисков, но не от всех. Планируемая прибыль не гарантируется. Результаты деятельности фонда в прошлом не гарантируют доходы в будущем. Перед инвестированием ознакомьтесь с условиями и проконсультируйтесь с финансовым советником.