Без ажиотажа
Рынок сельхозземли стартовал 1 июля. Многие прогнозировали, что после 20-летнего моратория на продажу земли владельцы паев сразу же бросятся их продавать. Предстоящие объемы продаж оценивались на уровне 40 тыс. га в месяц. Однако ажиотажа не произошло.
За четыре месяца, как сообщает Минагрополитики, зарегистрировано 36,5 тыс. сделок. Общая площадь земельных участков по ним составляет 90,5 га. Это всего 0,28% от общей площади зарегистрированных земельных участков сельскохозяйственного назначения (32,1 млн га по данным Госгеокадастра).
Читайте также: Сколько стоит украинская земля
Сдерживающие факторы
Как рассказал на конференции «Жить на проценты» адвокат, старший партнер Totum LF Богдан Яськив, спрос на землю есть. Но желающих ее купить гораздо больше, чем желающих продать.
Основная масса продавцов сейчас — это те, кому срочно нужны деньги. Большинство собственников паев только присматриваются к рынку, изучают цены, учитывают прогнозы и решают, есть ли смысл продавать.
Еще одна причина, по которой буксует рынок, — ряд жестких ограничений. Закон запрещает покупать землю нерезидентам, а украинцы могут купить не больше 100 га в одни руки. С первым ничего не сделаешь, а вот второе ограничение можно обойти.
Читайте также: Покупаем с/х землю: 5 нюансов, которые будут влиять на доходность вашей инвестиции
3 способа купить больше 100 га сельхозземли
Украинцы смогут консолидировать землю в размере 10 тыс га только с 1 января 2024 года. Но если есть желание инвестировать более масштабно уже сейчас, эксперты предлагают несколько решений.
«Их пока немного — всего три — и насколько они эффективны тоже рано судить, поскольку рынок земли вот только открыли и судебной практики как таковой еще нет», — рассказал Богдан Яськив.
Способ № 1.
Оформление права собственности на землю на родственников и «дружественных» граждан Украины
Важно, чтобы лица, на которых оформляется участок, могли документально подтвердить источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается земля.
Способ № 2.
Получение земли в ипотеку
Ипотека может использоваться для обхода лимита в 100 га, поскольку рассматривается не как способ получения права собственности, а как инструмент обеспечения исполнения обязательства. Соответственно, если инвестор дает взаймы деньги под залог земельного участка, он не принадлежит ему на праве собственности.
Инвестор концентрирует право ипотеки и может позже, скажем, в 2024 году, когда рынок станет более либеральным, «схлопнуть» обязательства через обращение взыскания и сконцентрировать в своих руках большее количество земли.
На практике это работает так: стороны подписывают займ или кредитный договор под ипотеку земельного участка и, например, до 2024 года устанавливают погашение обязательств. При этом цена земли значительно завышается, а за непогашение долга предусматриваются штрафные санкции.
«Это делается для того, чтобы владелец пая впоследствии, когда гектар подорожает, не решил вернуть кредитные средства инвестору, а товар продать кому-то другому по более высокой цене. Ему должно быть выгоднее просто подписать ипотечную оговорку и перерегистрировать землю на кредитора», — объяснил Богдан Яськив.
Риски инвестора при использовании инструмента ипотеки минимальны. Они могут возникнуть только в том случае, если земля «выстрелит» в цене на 100−200%. Но если рост стоимости га не будет превышать 60%, то, по словам Богдана Яськива, инструмент ипотеки будет очень эффективным для сохранения и концентрации земель.
Способ № 3.
Банковское кредитование под залог сельскохозяйственной земли
Этот инструмент самый сложный. Он работает следующим образом: подписывается кредитный договор, банк выдает кредит и берет под залог определенный земельный участок. Кредитный договор, например, заключается на год — в 2023 году заемщик должен вернуть средства. Но кредит не возвращается, поэтому подписывается ипотечная оговорка и банк становится собственником этого земельного участка, однако в течение 2 лет должен его продать.
«Когда подойдет предельное время, банк может провести торги и продать этот земельный участок аффилированным лицам», — прокомментировал адвокат, старший партнер Totum LF.
Что будет, если превысить лимит
Превышение допустимого лимита по концентрации земель законом не допускается. Покупка «лишнего» гектара будет сразу блокироваться. Перед каждой сделкой, благодаря взаимообмену информацией с Государственным земельным кадастром, нотариусы проверяют, есть ли у покупателя возможность приобрести то или иное количество земли.
Если у него в собственности уже есть 100 га, то заверять сделки на 101-й га нотариус не будет.
«Если все же нотариус чего-то не увидит и такой договор будет удостоверен, то закон предусматривает конфискацию земельного участка через суд. Но, скорее всего, это будет слабый механизм реагирования со стороны государства на превышение лимита. На самом деле, в момент, когда возникнет такая угроза, человек сможет продать „лишние“ гектары», — предположил Яськив.
Насколько иски о конфискации земельных участков будут распространены, сказать сложно. Впрочем, многие готовы рисковать. И неудивительно, ведь инвестиции в землю того стоят.
Преимущества инвестиций в землю
- Доступная цена. Средняя стоимость 1 га земли по регионам колеблется от $1200 до $2200. По европейским меркам это очень мало. Но резкого роста цен пока не ожидается, по крайней мере, до 2024 года.
«Однако с момента, когда рынок станет более либеральным, а именно: когда к рынку присоединятся юридические лица и можно будет концентрировать до 10 тыс. га в одних руках, стоимость 1 га вырастет на порядка 50−60%», — спрогнозировал адвокат, старший партнер Totum LF. - Недооцененный актив. Если рассматривать пай как инвестиционный инструмент, то первое, на чем можно заработать, — это аренда. Цена аренды 1 га земельного участка в выгодных локациях по регионам колеблется от $120 до $170.
«Период окупаемости земли — 10−12 лет. Если иметь в собственности участок земли, сдавать его в аренду плюс рассчитывать на увеличение его стоимости, инвестиция выглядит более чем привлекательно», — подчеркнул эксперт. - Ликвидный объект. Есть несколько вариантов использования земли для получения дохода. «Во-первых, земля может выступать базовым активом для девелопмента. Во-вторых, она является средством производства в аграрной сфере», — детализировал эксперт.
- Высокая капитализация. Особого внимания в этом контексте заслуживает земля для градостроительных нужд. «На сегодняшний день цена земельного участка оценивается в 12−18% от стоимости площади объектов, которые могут быть на ней построены. Другими словами, это достаточно мощный инструмент для инвестиций», — отметил Богдан Яськив.
- Спекулятивный товар. Есть инвесторы, которые готовы сегодня покупать паи за $1,5 тыс. и ждать ее удорожания до $2−2,5 тыс., чтобы продавать.
Читайте также: Глава Укргазбанка: «Клиенты забирали большие депозиты на покупку земли после открытия рынка»