Об этом рассказала первый заместитель Председателя правления Глобус Банка Елена Дмитриева в ходе аналитической панели «Аналитика рынка строительства и недвижимости I полугодия 2026 года», организованной Конфедерацией строителей Украины.

По её словам, в первой половине года спрос на приобретение жилья сдерживали энергетический террор, риски безопасности и экономическая неопределённость. В то же время цены на недвижимость заметно выросли из-за ослабления гривны и увеличения себестоимости строительства.

Несмотря на это, как утверждает банкир, ценовые условия приобретения жилья остаются привлекательными по историческим меркам: соотношение стоимости квартиры на вторичном рынке к годовой арендной плате составляет около десяти лет. Кроме того, на рынке появились признаки оживления предложения.

«Рынок недвижимости постепенно адаптируется к военным условиям, однако спрос по-прежнему очень чувствителен к обстрелам, перебоям с электроснабжением и росту стоимости строительства. При этом доля ипотеки в общем количестве сделок купли-продажи жилья до сих пор составляет лишь около 3%», — отметила Елена Дмитриева.

По её данным, по состоянию на 1 июня 2026 года общий объём ипотечных кредитов в банковской системе достиг 50 млрд грн, или около 4% всех выданных кредитов. За последний год ипотечные портфели банков выросли на 35%, тогда как общий кредитный портфель увеличился примерно на 10%.

Она также подчеркнула, что ипотечные кредиты в настоящее время имеют около 42 тыс. украинских семей, что составляет лишь 0,4% от общего количества домохозяйств. Доля проблемных кредитов в сегменте достигает 12%, преимущественно из-за старых валютных кредитов.

В то же время количество новых ипотечных кредитов до сих пор не вернулось к довоенному уровню. В 2025 году банки выдали около 77% от количества кредитов, предоставленных в 2021 году.

«Ипотечные портфели действительно растут значительно быстрее, чем кредитный рынок в целом. Однако главной движущей силой этого роста остается программа „еОселя“. Без государственной поддержки масштабы ипотечного кредитования были бы существенно меньше», — подчеркнула банкир.

По мнению эксперта, одной из главных тенденций 2026 года является стремительный рост количества кредитов под залог имущественных прав на квартиры в строящихся домах. В первом полугодии 2026 года банки выдали на 616 таких кредитов больше, чем за аналогичный период 2025 года. Таким образом, их количество выросло на 146%, а доля в общей структуре ипотечных выдач увеличилась с 17% до 27%.

За 5 месяцев 2026 года банки выдали на 279 кредитов больше на приобретение готового жилья непосредственно у застройщиков, чем за аналогичный период 2025 года. В относительном выражении количество таких кредитов выросло на 31%. На вторичном рынке прирост составил 519 кредитов, или 45%.

В среднем ежемесячно банки выдают около 207 кредитов под залог имущественных прав на квартиры в строящихся домах и еще около 238 кредитов на приобретение уже готового жилья у застройщиков. Благодаря этим двум направлениям ипотечного кредитования строительные компании ежемесячно получают около 884 млн грн, или примерно $20 млн.

«Рост кредитования под залог имущественных прав является важным сигналом для первичного рынка. Ипотека всё чаще становится не только способом приобретения жилья, но и источником финансирования строительства и завершения новых жилых проектов», — пояснила Елена Дмитриева.

Она также отметила, что с момента запуска программы «еОселя» было выдано около 28 тыс. кредитов на общую сумму 49 млрд грн. В настоящее время на долю этой программы приходится 93% всех новых ипотечных кредитов в Украине.

Кроме того, темпы кредитования растут: в первом полугодии 2026 года в рамках программы было выдано 8,4 млрд грн против 5,5 млрд грн за аналогичный период 2025 года.

Банковский деятель напомнила, что к программе «еОселя» присоединились десять банков — четыре государственных и шесть коммерческих. При этом около 80 % кредитов по программе выдали именно государственные банки.

В целом новые ипотечные кредиты в Украине в настоящее время предоставляют лишь 12 из 59 банков. При этом рынок остается чрезвычайно концентрированным: 93 % всех ипотечных кредитов выдано пятью учреждениями. В этом сегменте работают четыре государственных банка и восемь банков с частным украинским капиталом, тогда как учреждения, входящие в иностранные банковские группы, в ипотечных программах не участвуют.

Что касается структуры кредитования по программе «еОселя», то 28% ссуд было предоставлено под залог имущественных прав — на приобретение 1197 квартир в строящихся домах. Еще 35% кредитов направили на покупку готового жилья непосредственно у застройщиков — всего 1534 квартиры. На данный момент для участия в программе аккредитовано уже 365 домов.

Параллельно расширяются и условия доступа к «еОсели» для отдельных категорий граждан. В частности, после введения для внутренне перемещенных лиц дополнительной компенсации части первого взноса и платежей в течение первого года кредитования их доля среди участников программы выросла до 20%.

Кроме того, с декабря мобилизованные военнослужащие получили возможность оформлять ипотечные кредиты под 3% годовых. В настоящее время их доля среди заемщиков составляет около 7%. Еще 31% участников программы — военнослужащие по контракту и сотрудники правоохранительных органов.

Важным изменением стало также увеличение предельной площади жилья для семьи из двух человек — с 52,5 до 73,5 кв. м. Именно такие семьи составляют самую многочисленную категорию заемщиков по программе.

В то же время, несмотря на расширение государственной поддержки, конкуренция на ипотечном рынке остается низкой. Одной из главных причин этого является слабая защита прав кредиторов. Взыскание проблемной задолженности возможно преимущественно через суд и может длиться годами. Кроме того, действует мораторий на продажу объектов ипотеки физических лиц по кредитам, оформленным до начала полномасштабной войны.

В таких условиях банк может годами не иметь возможности вернуть залог и при этом фактически бесплатно кредитовать недобросовестного заемщика. Без усиления прав кредиторов развитие полноценной рыночной ипотеки маловероятно, — подчеркнула Елена Дмитриева.

Дополнительным ограничением для дальнейшего развития ипотеки становится ужесточение требований НБУ к капиталу банков в соответствии с европейскими директивами. В то же время возможности финансовых учреждений наращивать капитал сдерживает высокая налоговая нагрузка, в частности 50-процентная ставка налога на прибыль банков. В таких условиях темпы расширения кредитных портфелей могут быть ограниченными даже при наличии стабильного спроса на жилье.

Вместе с тем новым импульсом для рынка в 2026—2027 годах может стать ипотечная программа, которую «Укрфинжитло» разрабатывает совместно со Всемирным банком. Она будет предусматривать компенсацию до 20% суммы кредита, возмещение процентов в течение первых четырёх лет и минимальный первоначальный взнос на уровне 5−10%. Общий объём финансирования программы может составить $390 млн.

Ожидается, что в течение трёх лет по новой модели будет выдано от 20 до 30 тыс. ипотечных кредитов. Это может фактически удвоить нынешние объемы новой ипотеки, расширить круг заемщиков и привлечь к кредитованию больше банков.

Основной акцент в программе планируется сделать на вторичном рынке, поскольку ограничения по возрасту жилья не будут предусмотрены. В то же время главным инструментом поддержки приобретения жилья на первичном рынке и в дальнейшем останется программа «еОселя».

«Новая компенсационная модель может сделать ипотеку более доступной для значительно более широкого круга граждан, привлечь на рынок новые банки и увеличить общие объемы кредитования. В то же время долгосрочные перспективы ипотеки будут зависеть не только от государственных программ, но и от требований к банковскому капиталу и реального усиления защиты прав кредиторов», — подытожила Елена Дмитриева.