В него вошли застройщики, которые за 2024 год ввели в эксплуатацию хотя бы один жилой объект в близлежащих к Киеву населенных пунктах.
Этот рейтинг сформирован в 2024 году. На портале Минфин последний рейтинг застройщиков киевской области выходил в прошлом году за 2023 год. До этого данные обновлялись каждые полгода, теперь мы решили сравнивать результаты деятельности застройщиков за год в целом.
Минфин отмечает, что количество сданных квадратных метров, объектов или квартир не является абсолютным показателем надежности застройщика, а является лишь одним из критериев оценки компании.
Мы считаем, что читатели принимают решение об инвестировании в недвижимость не только на основе рейтинга, но и учитывают многие другие факторы для формирования полной картины об объекте. Этот рейтинг не является рекомендацией к инвестированию, однако позволяет увидеть реальные масштабы деятельности девелоперов. Окончательное решение о покупке жилья, безусловно, должно основываться на более широком спектре факторов, включая юридическую чистоту проекта, репутацию застройщика и технические характеристики объекта.
Что и как считали
Основание для включения в рейтинг — наличие сертификата или декларации, выданный Государственной инспекцией архитектуры и градостроительства Украины (ДИАМ) о соответствии построенного объекта проектной документации и его готовности к эксплуатации.
Мы учитывали именно новое строительство, хотя часто встречаются реконструкции или корректировки проектов.
По-прежнему основными показателями в рейтинге являются общая площадь квартир и количество жилых помещений (квартир или комнат), что позволяет получить представление о масштабах проекта. Эти показатели стандартные и отображаются во всех версиях рейтинга.
Главным показателем для размещения в рейтинге является количество квадратных метров ЖК, сданных и введенных в эксплуатацию в 2024 году. Чем большее количество квадратных метров, тем выше место в рейтинге.
Компании, которые не предоставили дополнительную информацию для рейтинга или для которых в открытых источниках недостаточно данных, размещены в конце таблицы с отметкой «нет данных». В этот раз таких компаний много, количество квартир считалось вручную из доступных источников. Однако мы добавили их в рейтинг, ведь они получили документы о вводе в эксплуатацию своих жилых домов (обычно садового типа).
В рейтинг не вошли нежилые объекты — паркинги, подстанции, садики и прочее, даже если они были сданы в том же проекте. Также не принимали во внимание ЖК, где в документах указана реконструкция уже построенных домов или корректировка объектов.
Немаловажным аспектом является то, что не все застройщики объективно указывают класс комфортности. Поэтому в таблице указан «заявленный класс комфортности» — это тот класс, который указал девелопер. Эта информация поможет инвесторам объективно оценить жилищный комплекс и определить, соответствует ли стоимость квадратного метра его реальному уровню комфортности.
Минфин собрал также сведения о заказчике строительства для каждого жилого комплекса. Это важная информация, ведь зоны ответственности у заказчика и застройщика разные, и покупателю следует понимать, с кем и какие вопросы при необходимости придется решать.
Также мы создали карту, на которой есть все ЖК участников рейтинга, получившие сертификаты за 2024 год.
На карте отмечены все жилые комплексы, сданные в эксплуатацию в 2024 году.
Если у представителей застройщиков есть информация о сданном доме, не учтенном в рейтинге, они могут отправить сертификат/декларацию или уточнение по почте realty@minfin.com.ua.
Детальнее о рейтинге читайте в статье.
Перейти к таблице рейтинга застройщиков — по этой ссылке.
Чтобы посмотреть подробную информацию о жилых комплексах — нажмите на строчку с выбранным вами застройщиком.
Какие изменения внесли на этот раз
Обновленный рейтинг застройщиков пригорода Киева содержит более актуальную информацию, что позволяет лучше оценить не только финансовую доступность жилья, но и уровень его безопасности и соответствие современным требованиям.
В новой версии рейтинга добавлены несколько важных критериев, позволяющих потенциальным покупателям и инвесторам получить более глубокое понимание качества проектов и надежности застройщиков. Вот ключевые отличия и нововведения:
1. Количество сертификатов и домов за 2024 год
В новом рейтинге есть столбцы, указывающие на количество полученных сертификатов и сданных домов именно за 2024 год. Это позволяет оценить актуальную активность застройщика и его надежность в текущем году, что дает более релевантное представление о способности сдавать объекты вовремя.
Соответствующую информацию мы собираем на Портале государственной электронной системы в сфере строительства. Сертификат или декларацию о готовности объекта теперь смогут пересмотреть и инвесторы, перейдя по ссылке из строки «Сертификаты» в карточке каждого ЖК рейтинга.
2. Минимальный бюджет на квартиру по каждому жилому комплексу
Одной из новых характеристик, которая появилась в данных о каждом ЖК, есть информация о минимальном бюджете на квартиру в жилом комплексе. Эти данные можно увидеть, если нажать на строчку с застройщиком — тогда появится окно с информацией о введенных ЖК в 2024 году именно от этого девелопера. Это важный индикатор для планирующих покупку жилья, ведь позволяет сразу понять первоначальные расходы. Эта информация также позволяет сравнить доступность различных ЖК на рынке.
3. Стоимость квадратного метра
Отдельно была рассмотрена стоимость квадратного метра в жилых комплексах.
Обновленный рейтинг предоставляет подробную информацию о стоимости квадратного метра в каждом жилом комплексе или рассказывает о том, что все квартиры уже проданы. Этот показатель важен для точного расчета финансов при планировании покупки и сравнения различных вариантов.
4. Ипотека «еселя»
В новой таблице также присутствует столбец, указывающий на наличие возможности приобрести квартиру в рамках государственной ипотечной программы «Еселя». Это значительное обновление, уже имеющееся в Рейтингах Киева и Львова, и которое подчеркивает актуальность информации для ищущих варианты ипотечного кредитования.
5. Паркинг и бомбоубежище
Также мы добавили информацию о наличии и типе паркинга в ЖК, поскольку паркинги и амбары ныне выполняют важную роль, в частности как укрытие. Еще одной важной новинкой является наличие подробной информации о типе паркинга в жилых комплексах. Ввиду современных реалий вопрос безопасности стал крайне актуальным, и наличие подземного паркинга в качестве бомбоубежища является дополнительным преимуществом для жилого комплекса. Информация о гостевом или многоуровневом паркинге также полезна для владельцев автомобилей.
6. Сроки строительства
В таблице появился столбец, содержащий точные сроки постройки каждого жилого комплекса. Это позволяет потенциальным покупателям лучше оценить, сколько времени потратил застройщик, чтобы довести здание до стадии готовности объекта.
7. Аренда в новостройках пригорода: сколько стоит временное проживание в ЖК
Обновленный рейтинг застройщиков пригорода Киева дополнен еще одним практическим показателем — примерной стоимостью аренды квартир в введенных в 2024 году жилых комплексах или в непосредственной близости от них.
Детальнее рейтинг можно посмотреть ЗДЕСЬ.
Чтобы посмотреть подробную информацию о жилых комплексах — нажмите на строку с выбранным вами застройщиком.
Этот показатель позволяет оценить, насколько выгодным может быть инвестирование в объект с точки зрения дальнейшей сдачи в аренду, или сориентироваться, сколько будет стоить временное проживание в новостройке до момента окончательной покупки.
Для каждого ЖК в таблице приведена ориентировочная стоимость аренды 1-комнатной и 2-комнатной квартиры в месяц — по состоянию на 2 квартал 2025 года.
Цены рассчитаны на основе анализа объявлений на популярных порталах.
Арендные пруды формируются с учетом класса застройки, наличия мебели, типа ремонта, инфраструктуры района и транспортной доступности. Также учитывается репутация застройщика и общий комфорт жилищного комплекса.
Для кого это важно:
— инвесторов, рассматривающих пригород как источник пассивного дохода;
— покупателей, планирующих арендовать жилье в этом же ЖК до завершения строительства или оформления ипотеки;
— временных жителей, переехавших в Киевский регион и пока не готовых к покупке.
Обращаем внимание: цены указаны для ознакомления и могут варьироваться в зависимости от состояния квартиры, ее площади и спроса на рынке.
Какие нюансы были во время сбора информации
Рейтинг застройщиков пригорода имеет особенность, что сбор данных о жилых комплексах является очень сложной задачей. Это обусловлено тем, что некоторые застройщики возводят многоквартирные жилые дома, но официально оформляют их как «Индивидуальный жилой дом с террасой» или «Новое строительство дачного дома» или «Усадебный (индивидуальный) жилой дом».
Многие такие дома относятся к классу последствий СС1, который включает в себя незначительные риски и охватывает обычно жилые дома до 4 этажей. Класс последствий определяет потенциальные риски для людей и имущественные убытки в случае аварии объекта и делится на три уровня: незначительный (СС1), средний (СС2) и значительный (СС3). Иногда застройщики намеренно занижают класс последствий во избежание строгих требований к безопасности и сокращению затрат, что может создавать риски для инвесторов и влиять на безопасность здания. Поэтому важно проверять соответствие заявленного класса для защиты своих инвестиций.
Классы последствий (СС) — это формальная классификация объектов строительства по уровню потенциальной опасности:
— СС1 — незначительные последствия (индивидуальные, малоэтажные жилые дома до 500 м²);
— СС2 — средние последствия (многоквартирные дома, школы, объекты социального значения);
— СС3 — значительные последствия (высотные ЖК, крупные офисные центры, объекты критической инфраструктуры).
Чем выше класс — тем строже требования к безопасности, разрешительной документации и контролю.
Главный риск, связанный с занижением класса последствий, состоит в том, что это может негативно отразиться на надежности и безопасности здания. Неверно оцененный класс может стать причиной проблем при техногенных катастрофах или физических воздействиях на сооружение.
Кроме того, в основной таблице рейтинга мы взяли за основу количество введенных квадратных метров жилой площади квартир или общую жилую площадь квартиры. Это связано с тем, что в сертификатах из Реестра документов ЕГЕСБ не всегда есть вся информация. В разрешительной документации не указываются коммерческие названия жилых объектов (только адрес), а в сертификатах отсутствуют данные обо всех участниках строительного процесса — застройщиках, инвесторах, девелоперах. Поэтому после сбора первичной информации о заказчиках и подрядчиках редакция идентифицирует каждую компанию-застройщика по адресу объекта.
Классификация видов целевого назначения земель
В рейтинге отображено целевое назначение участков, отведенных под строительство каждого из объектов.
Целевое назначение земель: почему это важно для инвестора
Этот показатель отражен для каждого объекта в таблице, поскольку именно от него зависит законность строительства, возможность ввода в эксплуатацию и безопасность инвестиций .
Сведения о назначении земель получены из открытых источников, доступ к кадастровой карте пока нет.
Почему это имеет значение?
— Строительство многоквартирного жилья допускается только на землях с соответствующим целевым назначением (например, код КВЦПС 02.03 — для жилой многоэтажной застройки).
— Если здание возведено на земле, предназначенной для садоводства, дачного или индивидуального строительства, инвестор рискует не получить право собственности или столкнуться с юридическими ограничениями.
— Несоответствие между фактическим типом застройки и целевым назначением участка часто указывает на схемы, которые могут привести к судебным спорам, штрафам или даже невозможности эксплуатации дома.
Рекомендация для покупателя: перед заключением сделки следует отдельно проверить, какое именно целевое назначение имеет участок, на котором расположен жилой комплекс. Это позволит избежать рисков в будущем.
Вся информация для рейтинга собрана из открытых источников: поисковиков, специализированных порталов о недвижимости, официальных сайтов застройщиков.