В настоящее время для украинских инвесторов доступны варианты доходной недвижимости как внутри страны, так и за её пределами. С финансовой точки зрения порог входа в такие проекты сопоставим, поэтому для принятия взвешенного решения и диверсификации рисков рассмотрим особенности рынков доходной недвижимости в Карпатах, как наиболее привлекательном регионе для инвестиций внутри страны, и в Турции, как хорошо знакомом и понятном украинцам и популярном регионе для инвестиций.
Принцип, по которому работает доходная недвижимость, везде одинаков: девелопер создаёт проект, который передаёт в управление управляющей компании для получения прибыли владельцами. При разработке этих проектов учитываются конъюнктура рынка, локация, туристические потоки, себестоимость и категория отеля. Различия заключаются в уровне надёжности и опыте операторов, длительности туристического сезона, наличии военных факторов, валютных рисках за счёт влияния макроэкономических факторов.
Инвестиционные проекты в Украине
В Украине наиболее перспективным и относительно безопасным регионом для инвестирования считается сейчас Буковель, а также населённые пункты поблизости: Татаров, Микуличин, Верховина, Яремче и др.
Почему именно Карпаты? Область довольно отдалена от территории военных действий, и это главный фактор. Ещё до февраля 2022 года в развитие и инфраструктуру, например, курортного Буковеля было проинвестировано миллиарды, и место приобрело популярность среди украинцев и даже туристов из соседних стран.
По уровню доходности украинские девелоперы сейчас обещают 6−12% годовых, не учитывая валютные риски. Однако следует отметить, что на прибыль от недвижимости в регионе значительное влияние оказывает сезонность. И хотя сейчас многие украинцы ограничены в выезде за границу, популярность региона в межсезонье существенно не изменилась. Сейчас, пока идёт война, на загрузку номерного фонда значительное влияние оказывает не только фактическое отсутствие туристов из соседних стран, но и значительные ограничения для многих украинских путешественников, на что влияют как мобилизационные меры, экономические факторы, так и общая атмосфера войны, которая не способствует активным отдыху. Поэтому обещанные прогнозы доходности не всегда реалистичны с учётом этих факторов.
Инвестиционные проекты в Турции
В отличие от этого, рынок доходной недвижимости Турции выделяется длинным горячим туристическим сезоном (около 250 дней в году), а страна занимает 4-е место в мире по посещаемости, что сильно влияет на годовую доходность. За счёт сезонности доходность составляет от 8% до 12% годовых.
Также свою роль играет более стабильная валютная среда и потоки туристов со всего мира. Большой внутренний рынок, активные внешние инвестиции, лояльная политика государства по отношению к легальности средств, низкие налоги, а также возможность приобретения жилья удалённо — это ответ на вопрос, почему недвижимость в Турции сейчас пользуется спросом. В том числе и среди украинцев, которые не только хотят иметь для себя второй безопасный дом в курортном регионе, но и надёжный источник доходов. В целом, по статистике, в регион инвестируют граждане более чем 100 стран мира.
Главный фактор высокой прибыли от доходной недвижимости
Опытные игроки понимают, что инвестиционная недвижимость — это не собственность, а денежный поток. Здесь важна роль управляющей компании, а также условия, ограничения и влияние, которое она оказывает на владельца. Прибыль с доходной недвижимости обычно полностью пассивная, она не предполагает постоянного участия владельца в операционной деятельности. Это одновременно и плюс, и минус. Поэтому приоритетнее инвестировать в проекты, которыми будут управлять известные компании с прозрачными условиями.
Именно такой проект недавно запустили и известные украинские компании. Харьковские девелоперы «Жилстрой-2», «Teus Group» совместно с турецким застройщиком строят премиальный комплекс DESIRE в турецкой Анталии. Управление недвижимостью, то есть все хлопоты с арендаторами, мелкими ремонтами и прочими вопросами берёт на себя мировой гостиничный бренд Best Western и их специалисты по управлению недвижимостью. Партнёрство с одной из крупнейших гостиничных сетей в мире прогнозирует доходность до 12% годовых с выплатами в евро. Инвестор в таком случае только получает дивиденды, то есть это полностью пассивный доход.
Жилой комплекс премиум-класса DESIRE состоит из резиденций и гостиничных апартаментов. Номер в гостиничной части можно приобрести как целиком, так и ¼ или ½ номера. Таким образом, минимальный порог входа в проект составляет от 40 тыс. евро.
Пример расчёта доходности объекта инвестирования за 10 лет для апартаментов Standart 1+1 площадью 38,6 м²
ТОП-3 аргумента для инвестирования в доходную недвижимость в каждой из локаций
Преимущества инвестирования в Буковель:
— Популярная развивающаяся локация, которая будет гарантированно востребована среди туристов, а значит, приносить доход.
— Лёгкая доступность для собственного отдыха.
— Инвестирование денежных средств в экономику своей страны.
Преимущества инвестирования в Турцию:
— Международный финансовый рынок с прозрачными правилами и значительно меньшими рисками.
— Получение дохода в валюте.
— Точка дифференциации на растущем рынке благодаря постоянному потоку туристов со всего мира.
Инвестируя, также нужно подумать о том, на каких условиях можно выйти из проекта. То есть следует отслеживать ситуацию не только на первичном, но и на вторичном рынках — востребован ли этот формат недвижимости, есть ли спрос на этот комплекс и эту локацию