Рынок сельхозземель в Украине возвращается на довоенные показатели — KSE Агроцентр

► Читайте телеграмм-канал «Минфина»: главные финансовые новости

По данным отчета, всего с момента открытия рынка с/х земель 1 июля 2021 года по состоянию на 1 июня текущего года заключено более 145 тыс. сделок купли-продажи земельных участков совокупной площадью около 325 тыс. га. Это составляет около 1% всех сельхозземель на подконтрольных Украине территориях.

«Следовательно, земельный рынок в Украине, несмотря на военное положение, остается ликвидным и привлекательным для инвесторов. Высокие показатели ликвидности наблюдаются преимущественно в центральных областях Украины, где доля сельхозземель в обращении превышает 1%», — говорится в исследовании.

Спрос

Наибольшим спросом пользуются земли для товарного сельскохозяйственного производства и земли для ведения личного крестьянского хозяйства. Цены купли-продажи на сельскохозяйственные земли постепенно растут: в 2023 году средневзвешенная цена составила 35,4 тыс. грн/га. Это на 13,5% больше, чем в 2022 году, и почти на 22% больше, чем в 2021 году.

Дорогой с начала 2023 года была земля в Киевской и Львовской областях. Такая ситуация уже традиционно наблюдается вокруг привлекательных мегаполисов, где на ценообразование оказывает существенное влияние перспектива перевода угодий в несельскохозяйственные земли с целью дальнейшей застройки.

Динамика цен

Проведенный анализ указывает на две системные проблемы: низкий уровень регистрации цен в Государственном реестре прав и занижение цены на землю при проведении транзакций. Так, с начала 2023 года доля транзакций с зарегистрированной ценой составила лишь 18,8% от всех сделок купли-продажи, в то время как в 2022 году этот показатель составил 34,4%, а в 2021 — 55,0%.

Читайте также: Рынок земли: С начала войны заключено более 30 тысяч земельных соглашений

При этом в 60% случаев, когда цена участка была указана, он находился на минимально возможном уровне — то есть на уровне нормативной денежной оценки (НГО). Соотношение между ценами купли-продажи и стоимостью аренды на электронных земельных аукционах на уровне 1:4,5 свидетельствует, что зарегистрированные цены сделок купли-продажи вдвое ниже рыночных.

«Простыми словами, цена земли регистрируется на минимальном уровне, в то время как реальную цену покупатель платит «неофициально». Это существенно снижает базу для налоговых поступлений в бюджеты общин и оказывает «медвежью услугу» владельцам земельных участков, ведь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога.

Внедрение массовой оценки земель на основе рыночных цен вместо НГО должно помочь в решении этой проблемы. Уже принят закон, предусматривающий пилотный проект по массовой оценке. Однако для его успешного внедрения нужно как можно быстрее обеспечить обязательное внесение цен по всем земельным транзакциям в Реестр прав", — отметил руководитель проекта Олег Нивьевский.

Восстановление электронных земельных аукционов

Восстановление в январе 2023 года электронных земельных аукционов на платформе Prozorro. Продажи, которые были приостановлены на период военного положения и возобновлены после принятия соответствующего закона Верховной Радой Украины (ЗУ № 2698), является положительным для экономики и реформы шагом.

«Электронные земельные аукционы — ориентир справедливой стоимости земли и источник наполнения местных бюджетов. По нашим расчетам, начиная с октября 2021 года, когда стартовали первые земельные торги на платформе Prozorro. Продажи, они приносят общинам ежегодно 238,86 млн грн дохода», — заявил исследователь KSE Агроцентр Роман Нейтер.