Что же делать, когда среди множества предложений уже выбран жилой комплекс и хочется поскорее стать собственником квадратных метров? Об этом «Минфину» рассказала юрист практики корпоративного права Juscutum Алена Оленич.
Репутация превыше рекламы
В первую очередь, необходимо обратить внимание на репутацию застройщика, у которого инвестор выбрал квартиру. История сданных в эксплуатацию объектов расскажет о застройщике больше, чем любая реклама или менеджер по продажам. А главное – такая информация точно будет соответствовать действительности.
При мониторинге информации стоит обратить внимание на отзывы касательно предыдущих объектов застройщика – в какие сроки был сдан дом, были ли проблемы при подключении к коммуникациям, появились ли неполадки в ходе эксплуатации дома и т. д. Иначе есть риск облюбовать квадратные метры у компании, которая не сдала в эксплуатацию ни одного жилого дома, либо сдала с большой задержкой, либо использовала некачественные материалы, что повлекло за собой проблемы для инвесторов уже после въезда в квартиры.
Перед заключением договора с застройщиком необходимо ознакомиться с документами, которые дают право на строительство. Среди таких документов обязательно должны быть документы на землю, подтверждающие право собственности или иное законное основание для строительства, разрешение на проведение строительных работ, лицензия генподрядчика, градостроительные ограничения, проект на дом и его экспертизу, технические условия и проч. Также стоит ознакомиться с репутацией компании, которая делала проект будущего дома.
Способы, с помощью которых застройщик привлекает инвестиции, также являются показательными для определения порядочности компании. На сегодня существует два наиболее защищенных способа инвестирования.
Выбираем способ инвестирования
Закон Украины «Про инвестиционную деятельность» предусматривает способы инвестирования и финансирования строительства. В частности, ст. 4 обозначает, что инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства средствами, привлеченными от физических и юридических лиц, в том числе в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (далее — ФФС), фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства.
Инвестирование через фонды финансирования строительства
Поскольку инвестирование через ФФС регулируется специальным Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» можно говорить о том, что такой способ наиболее безопасный. При этом нужно понимать главную особенность данного способа вложения денег – договор заключается с финансовой компанией-управителем, а не напрямую с застройщиком.
Кроме того, сама форма такого договора является типовой и утверждается Кабинетом Министров Украины. Помимо этого, в упомянутом законе прописаны четкие требования как к компании-управителю, так и к застройщику. Все вышеописанное сводит риски при таком способе инвестирования к минимуму.
Инвестирование с помощью целевых облигаций
Вторым наиболее защищенным способом инвестирования является покупка целевых облигаций, выпущенных застройщиком (эмитентом). Такие облигации дают право инвестору получить единицу объекта инвестирования. Поскольку такую единицу, как правило, указывают как 0,01 кв. м, то и количество облигаций рассчитывается пропорционально будущей квартиры. После того, как наступил срок выкупа облигаций, инвестор имеет право на обмен таких облигаций на объект инвестирования.
Безопасность такого способа инвестирования обусловлена прежде всего тем, что Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку контролирует выпуск целевых облигаций, а специальный фонд, который эмитент привлекает для продажи облигаций, проходит сложную процедуру для получения лицензии на проведение такой деятельности.
Важно помнить особенность инвестирования через целевые облигации – заключение двух отдельных договоров: договор купли-продажи облигаций с фондом, привлеченным застройщиком, и договор резервирования объекта недвижимости (для конкретизации квартиры) непосредственно с застройщиком. Также необходимо следить за сроками предъявлений облигаций, в случае просрочки такого предъявления велик риск остаться без квадратных метров и потерять инвестиции.
Еще до подписания договора необходимо внимательно изучить его. В договоре необходимо указать точный адрес объекта недвижимости, этаж, номер будущей квартиры, ее площадь, точную стоимость одного квадратного метра, приложить к договору планировку объекта. Также стоит указывать точные (а не ориентировочные) сроки сдачи или ввода в эксплуатацию дома, штрафы за нарушения сроков и другие санкции за любые другие нарушения положений договора. Такие условия помогут в будущем избежать проблем в случае с переносом сроков сдачи или введения дома в эксплуатацию. В договоре обязательно должны быть прописаны банковские реквизиты, на которые будет совершаться оплата, и другие реквизиты сторон.
Необходимо понимать, что условия договора будут основой для предъявления претензий к застройщику, в случае если будут нарушены сроки сдачи дома или сроки его введения в эксплуатацию, либо если в крайнем случае он вообще не будет сдан.
Застройщики, в договорах с которыми указаны точные сроки и санкции за их нарушения, как правило, сдают свои объекты вовремя и без других проблем. А если и случаются задержки, то выплачивают указанные в договоре штрафы. В других случаях судебного разбирательства не избежать.
Решение про инвестирование в объект недвижимости стоит принимать после того, как инвестор выяснил для себя все нюансы и разобрался во всех тонкостях. В этом смогут помочь консультанты или юристы, которые оценят весь пакетов документов, сэкономят время и минимизируют риски инвестирования в объекты недвижимости.