Добровольная сдача
Точной статистики объектов, принятых на балансы банков, нет. Но, по оценкам трех руководителей управляющих компаний по недвижимости, речь может идти о более чем 1 000 зданиях и помещениях во всех регионах страны.
В 2014-2015 годах многие ритейлеры потребовали от арендодателей снизить ставки примерно на 30-40% из-за падения продаж. Это ухудшило положение дел собственников коммерческой недвижимости. За период 2014-2016 годов доля просроченных кредитов, выданных под коммерческую недвижимость, составила около 40% от общей доли таких займов. В результате львиную долю залоговой недвижимости банкирам пришлось забрать, чтобы компенсировать собственные убытки.
Самые большие залоги сегодня принадлежат Альфа-банку (совместно с Укрсоцбанком), Райффайзен Банку Аваль и Ощадбанку, — рассказывает заместитель директора по развитию девелоперской компании Стокман Сергей Овчинников.
Основная масса объектов, которые находятся в собственности украинских банков — неликвиды, признает директор консалтинговой компании UTG Евгения Локтионова. Привлекательных объектов мало, хотя они все же есть. Например, в собственность Альфа-банка перешел торговый центр Sky Park в центре Винницы, офисный центр Horizon Park, ВТБ получил контроль над ТЦ Магелан, Ощадбанк — крупнейшим черновицким ТЦ Бояновка, Пивденный — сетью ТЦ Аркадия.
Ненужные метры
Что банкиры делают со всеми этими активами? В большинстве случаев финучреждения создают специализированные подразделения, которые занимаются их управлением и продажей. Для заключения сделок приходится также вкладываться в маркетинг объектов.
Продать залоговое помещение, офисный или торговый центр, тем не менее, очень сложно из-за отсутствия спроса. Некоторые объекты выходят на продажу несколько раз в течение года, и так и не находят покупателей.
Иностранные инвесторы не рискуют заходить в Украину, а украинские готовы приобретать объекты только по очень низким ценам. Сергей Овчинников говорит, что сумма равна размеру арендной платы за пять-шесть лет. Собственники объекта выставляют цену вдвое выше.
Большинство покупателей готово рассматривать объекты не далее 30 км от Киева, максимум — в крупных областных центрах, утверждает замдиректора департамента реструктуризации задолженности и взыскания Ощадбанка Ольга Билай. Дополнительную неопределенность и отложенный спрос инвесторов создают военные действия на востоке Украины. Поэтому на продажу объектов у банкиров, как правило, уходит от 6 месяцев до двух лет.
В результате банкиры длительное время вынуждены самостоятельно управлять объектами недвижимости. По словам управляющего директора Colliers International (Украина) Александра Носаченко, на это есть несколько причин, помимо слабого спроса покупателей. Во-первых, продажа залогового имущества имеет множество нюансов юридического и технического характера. Во-вторых, банки не очень то хотят доверять свои активы управляющим компаниям и к тому же платить им. В ближайшие несколько лет ситуация существенно не изменится — банкам придется осваивать профессию управляющих недвижимостью.