Документ принят для урегулирования изменений в налогообложении после вступления в силу Налогового кодекса Украины.
Полученные от продажи залоговой недвижимости доходы, согласно Налоговому кодексу (НК), налогом не облагаются. Но если по решению суда в счет погашения задолженности по кредиту банк взыскивает залоговую недвижимость с физлица-поручителя, то Миндоходов определяет эту недвижимость как проданную и обязывает уплатить налог с полученного дохода.
«Поручитель обязан отразить такой доход в годовой налоговой декларации и самостоятельно уплатить сумму налога», — сказано в приказе министерства.
«Это требование не касается передачи в залог движимого имущества поручителей, например авто или ценных бумаг», — уточняет Тригуб.
При этом банки должны уведомлять налоговую о доходах поручителей от продажи залоговой недвижимости, говорит главный бухгалтер банка «Национальный кредит» Елена Колос. На практике финучреждения выступали налоговыми агентами, а сами поручители налоговую декларацию не подавали.
Ранее налогообложение таких доходов не было урегулировано. «В законе «О налоге на доходы с физических лиц» не был предусмотрен специальный порядок налогообложения в случае обращения взыскания на имущество поручителя, а также отображения этих операций в налоговой декларации гражданина», — поясняет адвокат адвокатской конторы «Скляренко и партнеры» Андрей Тригуб.
Подоходный налог поручитель должен платить не с полной суммы, вырученной за проданную по требованию банка недвижимость, а только с части, превышающей сумму долга заемщика перед банком. «Исходя из положений закона «Об ипотеке», — считает Тригуб, — банк должен уплатить ипотекодателю 90 % от размера такого превышения».
Базой для расчетов в данном случае должна выступать оценочная стоимость недвижимости на момент обращения на него судом взыскания.
Поручитель должен отобразить суму реально полученного дохода в декларации о доходах и имущественном состоянии, которая подается до 1 мая, а задекларированная сумма подоходного налога по ставке 5 % подлежит уплате до 1 августа года, следующего за отчетным, разъясняет Тригуб.
Оценочное мнение
Эксперты считают, что документ Миндоходов требует доработки. Например, министерство не указало основания для освобождения физлица-поручителя от уплаты подоходного налога, предусмотренные ст. 172 Налогового кодекса, а значит, эта норма подлежит применению на общих основаниях.
Так, согласно ст. 172, доход, полученный от продажи недвижимости (дома, квартиры, комнаты, земельного участка) не более одного раза в течение года, при условии, что имущество пребывало в собственности налогоплательщика свыше трех лет, не облагается налогом. Под продажей подразумевается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.
«Во всех остальных случаях должен быть уплачен налог в размере 5 % от цены имущества», — говорит партнер юрфирмы Beiten Burkhardt Олег Загнитко.
«Таким образом, в случае если недвижимость пребывала в собственности поручителя более 3 лет (для наследства допускается и более короткий срок) и если такое отчуждение происходит впервые за последний календарный год, то доход от перехода права собственности на имущество к банку не подлежит обложению НДФЛ», — говорит Андрей Тригуб.