В общем цель была достигнута: теперь заключить договор купли-продажи недвижимости, отличной от земельного участка, и зарегистрировать право собственности на нее теоретически можно всего за один день, в то время как раньше на это требовалось два-три месяца. Но практика не всегда поспевает за теорией. Юридическое сопровождение сделок показывает, что как покупатели, так и продавцы при заключении договоров купли-продажи часто сталкиваются с рядом проблем.
Извлечение документов

Ускорение процедуры оформления договоров купли-продажи и перехода прав на недвижимость стало возможно во многом благодаря наделению нотариусов (как государственных, так и частных) полномочиями по регистрации прав на недвижимость при совершении нотариальных действий (в частности, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи квартиры или помещения, что по-прежнему обязательно).

Благодаря этому также должна была упроститься процедура получения извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, подтверждающего наличие у продавца права собственности на отчуждаемый им объект. Раньше необходимо было обратиться в БТИ, которое сначала проводило техническую инвентаризацию объекта недвижимости и только после этого выдавало извлечение. При этом на выдачу последнего у БТИ было 14 рабочих дней, не считая времени проведения технической инвентаризации. Теперь же нотариус сам имеет доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и может самостоятельно произвести извлечение из него.

Но поскольку законодательство не предусматривает автоматическое перенесение информации из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, то последний сегодня практически пуст. Соответственно, для того, чтобы нотариально удостоверить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственно­сти за покупателем, нотариусу необходимо проверить данные всех указанных ре­естров. В связи с этим на практике часто возникают проблемы.

Во-первых, не все нотариусы успели подключиться к реестру вещных прав и реестру прав собственности, а значит, чисто технически не могут осуществлять в них поиск.

Во-вторых, фактически отсутствует нормативная база, которая бы определяла порядок получения нотариусами сведений из реестра прав собственности, единого реестра запретов отчуждения и реестра ипотек. Приказом Минюста от 14.12.2012 №1844/5 был определен только порядок доступа к собственности на недвижимое имущество, подтверждающего наличие у продавца права собственности на отчуждаемый им объект. Раньше необходимо было обратиться в БТИ, которое сначала проводило техническую инвентаризацию объекта недвижимости и только после этого выдавало извлечение. При этом на выдачу последнего у БТИ было 14 рабочих дней, не считая времени проведения технической инвентаризации. Теперь же нотариус сам имеет доступ к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и может самостоятельно произвести извлечение из него.

Но поскольку законодательство не предусматривает автоматическое перенесение информации из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и Государственного реестра ипотек в Госреестр вещных прав на недвижимое имущество, то последний сегодня практически пуст. Соответственно, для того, чтобы нотариально удостоверить договор купли-продажи и зарегистрировать право собственно­сти за покупателем, нотариусу необходимо проверить данные всех указанных ре­естров. В связи с этим на практике часто возникают проблемы.

Во-первых, не все нотариусы успели подключиться к реестру вещных прав и реестру прав собственности, а значит, чисто технически не могут осуществлять в них поиск.

Во-вторых, фактически отсутствует нормативная база, которая бы определяла порядок получения нотариусами сведений из реестра прав собственности, единого реестра запретов отчуждения и реестра ипотек. Приказом Минюста от 14.12.2012 №1844/5 был определен только порядок доступа к ним государственных регистраторов. О нотариусах же упомянуть забыли. И хотя Государственная регистрационная служба и Минюст в один голос твердят, что нотариусы имеют право доступа к этим реестрам (см. письма ГРС от 3.01.2013 №397-06-15-13 и Минюста от 15.01.2013 №13.1-17/46), абсолютной уверенности в правомерности своих действий у нотариусов нет. Подтверждение тому — отображенный в указанных письмах спор между ГРС и Минюстом по поводу того, имеют нотариусы право доступа к этим реестрам при выдаче свидетельства о праве на наследство или нет.Данные электронного ва­рианта Реестра прав собственности на недвижимое имущество не являются пол­ными.

Кроме того, данные электронного ва­рианта Реестра прав собственности на недвижимое имущество не являются пол­ными. Подключение к нему БТИ, которое началось в 2002 г., проходило медленно и неравномерно. Во многих регионах бюро подключились к реестру относительно недавно (в частности, БТИ г.Киева — только в середине 2010 г.). Как следствие, данные относительно многих объектов недвижимости до сих пор хранятся в бумажном виде в регистрационных книгах и регистрационных делах, являющихся собственностью БТИ. При этом БТИ не обязаны выдавать кому-либо извлечения из них. Тем более бесплатно. В итоге проб­лема получения извлечения из документов, находящихся в БТИ, ложится на плечи продавца, который часто должен внести за это установленную бюро плату.

Как следствие, большинство нотариусов по тем или иным причинам не готовы регистрировать право собственности на объекты недвижимости. Те же, кто согласен это делать, устанавливают за свои услуги немалые тарифы.

Трудности со справками

Альтернативой нотариусам в вопросе регистрации

прав собственности на недвижимость являются государственные регистраторы Минюста. Они, в отличие от нотариусов, точно имеют доступ ко всем необходимым электронным реестрам, а официальная стоимость регистрации у них составляет всего 239 грн. (119 грн. — госпошлина и 120 грн. — плата за предоставление извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество).

Но, во-первых, они, как правило, не занимаются истребованием документов на бумажных носителях у БТИ, поэтому получение последних полностью ложится на плечи сторон договора. Во-вторых, срок регистрации права собственности у них составляет 14 рабочих дней, в течение которых продавец может продать свое имущество еще нескольким покупателям. При этом право собственности будет зарегистрировано за тем, кто первым подаст документы на регистрацию. Наконец, возможность регистрации права собственности у госрегистратора не избавляет от необходимости нотариального удостоверения договора.

С последним также возможны проблемы. Кроме упомянутых трудностей с получением информации из реестров, возникают проблемы и с получением справки о составе семьи. Эта справка согласно п.1.9 гл.1 разд.ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины необходима для проверки факта отсутствия прав малолетних или несовершеннолетних детей на отчуждаемую недвижимость. Но в связи с внесением изменений в закон «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» функции паспортистов, ранее работавших в жэках и выдававших такие справки, перешли к Государственной миграционной службе. Теперь именно она согласно приказу МВД от 22.11.2012 №1077 предоставляет информацию о месте прав собственности на недвижимость являются государственные регистраторы Минюста. Они, в отличие от нотариусов, точно имеют доступ ко всем необходимым электронным реестрам, а официальная стоимость регистрации у них составляет всего 239 грн. (119 грн. — госпошлина и 120 грн. — плата за предоставление извлечения из Госреестра вещных прав на недвижимое имущество).

Но, во-первых, они, как правило, не занимаются истребованием документов на бумажных носителях у БТИ, поэтому получение последних полностью ложится на плечи сторон договора. Во-вторых, срок регистрации права собственности у них составляет 14 рабочих дней, в течение которых продавец может продать свое имущество еще нескольким покупателям. При этом право собственности будет зарегистрировано за тем, кто первым подаст документы на регистрацию. Наконец, возможность регистрации права собственности у госрегистратора не избавляет от необходимости нотариального удостоверения договора.

С последним также возможны проблемы. Кроме упомянутых трудностей с получением информации из реестров, возникают проблемы и с получением справки о составе семьи. Эта справка согласно п.1.9 гл.1 разд.ІІ Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины необходима для проверки факта отсутствия прав малолетних или несовершеннолетних детей на отчуждаемую недвижимость. Но в связи с внесением изменений в закон «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине» функции паспортистов, ранее работавших в жэках и выдававших такие справки, перешли к Государственной миграционной службе. Теперь именно она согласно приказу МВД от 22.11.2012 №1077 предоставляет информацию о месте проживания/пребывания лиц. И жэки часто отказывают в выдаче таких справок.

Указанные действия последних являются неправомерными, поскольку их обязанность выдавать справки о составе семьи никто не отменял. Она закреплена за ними еще постановлением Совета Министров УССР от 11.12.84 №870 и подтверждена, в частности, постановлениями КМ от 23.07.2008 №682. ­Согласно данным документам справку о месте проживания и составе семьи по-прежнему выдает руководитель организации, осуществляющей управление жилым домом. И поскольку согласно порядку совершения нотариальных действий требуется именно эта справка, то продавцу следует очень настойчиво добиваться ее от своего жэка (или ОСМД).

Конечно, каждую из указанных проблем можно решить: то ли проявив настойчивость, то ли за отдельное вознаграждение. Но решать их нужно до того, как вы с покупателем/продавцом пойдете искать сговорчивого нотариуса.