С начала 2013 года рынок недвижимости в Украине «лег на лопатки». Ни одну сделку фактически провести невозможно. В течение января по всей стране приостановлено или сорвано около 30 тысяч сделок по купле-продаже, дарению и прочим операциям с недвижимостью.

По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, каждые три сделки из четырех откладываются на неопределенный срок или отменяются. Остальные – в подвешенном состоянии, завершенных буквально единицы – как правило, это те, что начинались еще в пошлом году.

По данным ресурса Dom.ria.ua, за прошедший месяц число сделок в сравнении с январем-2012 упало на 60-65%.

Причина известна: упразднение Бюро техинвентаризации (БТИ). Вместо этой организации регистрацией сделок купли-продажи, а также прав собственности на недвижимость занялись нотариусы и Государственная регистрационная служба.

Сделки некому заверить

Нотариусы массово бойкотируют процесс. Найти специалиста, который согласится регистрировать сделку, – задача непростая. Например, из всех киевских нотариусов (а их несколько сотен) за работу берутся только пять-семь человек, утверждают риэлтеры. Сделки срываются. В результате несостоявшиеся продавцы уже потеряли около полумиллиона гривен на сорвавшихся задатках, подсчитали эксперты. И это еще не предел. Рынок будет «мертвым» еще полтора-два месяца, предсказывают аналитики рынка недвижимости.

«60-70% сделок отложено или отменено, – говорит аналитик Ярослав Цуканов. – Это десятки тысяч объектов по всей стране. Люди теряют огромные деньги, государство – тоже. Считаю, что все оживет только после того, как программа работы нотариусов и Государственной регистрационной службы будет полностью изменена, усовершенствована. В существующем ныне виде схема работать не может».

Нотариусы поставлены в очень жесткие временные рамки, разъясняет специалист. В течение дня они обязаны успеть оформить множество документов, оплатить массу квитанций, внести данные в реестр, отсканировать и отксерокопировать их, чтобы в течение того же дня успеть передать в Госреестр, где, к слову, колоссальные очереди. Чтобы успеть, нотариусу надо иметь штат помощников плюс современное техническое оснащение. Это значит, что нотариусы, скромно снимающие кабинет для своей практики, автоматически исключаются из процесса. Остальные поднимут или уже подняли свои тарифы на услуги в разы.

«Сейчас оформление сделки обходится ее участникам (чаще покупателям) в 6-7 тыс. грн, – говорит Цуканов. – То есть квартира становится «дороже» на 500-600 долларов, что в нынешней ситуации, когда люди считают каждую копейку, очень принципиально».

Опасайтесь перепланировок

Но даже если сделка состоялась, это не означает, что можно вздохнуть с облегчением. Покупателям годами придется жить, как на вулкане. Завтра может прийти некий прежний владелец квартиры и заявить, что никому ее не продавал.

Беда в том, что пока нет реестра, на который должны опираться нотариусы при регистрации прав собственности. Старый, который формировался БТИ в течение 90 лет, не берут во внимание, а новый пока почти пустой. Нотариусы вынуждены «вслепую» оформлять куплю-продажу, дарение квартир, не имея подтверждения, действительно ли перед ними находится реальный хозяин недвижимости. Это чревато впоследствии многочисленными судебными исками, когда окажется, что в сделке участвовали аферисты, а не реальные владельцы жилья.

«У многих людей на руках настолько примитивные документы, подтверждающие право собственности, что подделать их не составляет труда даже школьнику, – разъясняет Я. Цуканов. – Что уж говорить о прожженном мошеннике. Например, это может быть простой лист бумаги, заверенный печатью в ЖЭКе, или бумага, выданная при первых сделках купли-продажи, когда эти документы еще не относились к категории строгой отчетности. Нотариусы, заключающие на их основании сделки, сильно рискуют. Именно поэтому предпочитают отстраниться от процесса. Большинство из них очень дорожат лицензией».

К слову, специалисты рынка недвижимости предупреждают: из тех немногих сделок, что все-таки были совершены в этом году, наверняка попадутся фальшивые, так как мошенники, скорее всего, не преминули воспользоваться ситуацией. Об этом станет известно уже в ближайшие два-три месяца. Так что новоселам следует держать ухо востро.

«И это еще не все, – говорит Цуканов. – Пройдет лет пять – и наши дома начнут складываться, как карточные домики. Сейчас отменена обязательная техническая инвентаризация квартир. Это значит, что каждый может продавать жилье в каком угодно виде, со всеми мыслимыми и немыслимыми перепланировками. Ни для кого не секрет, что часто в ходе перепланировки люди убирают несущие стены, не задумываясь о последствиях. Если раньше за это полагались санкции и такие квадратные метры продать было нельзя, то сейчас – пожалуйста».

Как быть покупателю

1. В ближайшие полтора-два месяца отказаться от любых сделок и не давать задаток, чтобы не потерять его.
2. Если все же задаток приходится подписывать, оговорить накануне, у какого нотариуса и на каких условиях будет проходить сделка. Оговорить в договоре задатка ситуацию форс-мажора (на случай, если окажется, что оформить сделку все же невозможно) – с тем, чтобы иметь возможность возвратить свои деньги.
3. Самостоятельно проверить покупаемую квартиру на предмет перепланировки, пригласив независимого архитектора.
4. Навести справки о хозяевах и истории квартиры (кто и когда там проживал, часто ли она продавалась и пр.). Это можно сделать как в ЖЭКе, так и во дворе дома.