До сих пор владельцы принудительно реализуемого имущества могли лишь с горечью наблюдать, как их активы уходят покупателям за копейки. Дело в том, что правоведы и судьи не могли однозначно ответить на вопрос: что такое аукцион — процедура продажи активов или сделка?
И то и другое можно оспорить в суде. Различия заключаются лишь в одном немаловажном нюансе: признание недействительной процедуры продажи имущества в рамках исполнительного производства не влечет за собой обязательного расторжения заключенного по факту правового акта. Тогда как признание недействительной сделки означает автоматический разрыв договора купли-продажи.
Юристы говорят, что при решении этой дилеммы суды в основном руководствовались чемоданами аргументов. Но поскольку хозяева залогового имущества, как правило, не могут достойно «аргументировать» свою позицию, в выигрыше (даже если спор доходил до суда) оказывались реализаторы конфиската и связанные с ними лица.
«В последнее время при продаже недвижимости торгующие организации начали массово использовать схему гарантированного приобретения объекта торгов »своим« участником по стартовой цене. Для этого на торги заводятся два »своих« участника. Лицитатор (ведущий аукциона), пользуясь правом ведения торгов, сначала предоставляет слово первому »своему" участнику, который называет минимальную цену.
Затем второй «свой» участник называет цену, которая намного превышает рыночную стоимость объекта торгов, и «выигрывает». Однако в дальнейшем победитель отказывается от подписания протокола или от внесения средств за приобретенное имущество. Это дает право лицитатору со ссылкой на ч. 3 ст. 46 Закона «Об ипотеке» предложить «своему» первому участнику стать победителем торгов и приобрести объект фактически по минимальной стоимости«, — рассказывает директор департамента правового обеспечения АО »Эрсте Банк" Александр Ярецкий.
Формально такой подставной победитель теряет внесенный для участия в аукционе залог. Однако в действительности эти средства просто перекладываются из одного кармана в другой, поскольку отказавшееся от подписания соглашения лицо связано с организатором торгов. Попасть же на аукционы наиболее лакомых активов человеку с улицы практически невозможно.
Для этого их устроители делают все возможное — от предоставления некорректной информации в реестр Минюста (например, декларируя аукцион по продаже «авторазвалюхи», вместо которой выставляется на торги новенькое дорогое авто) до манипуляций с датой и местом проведения торгов. В итоге, по оценкам финансистов, владельцу заложенного движимого имущества, как правило, достается всего около 40-45% его рыночной стоимости, а если речь идет о недвижимости, и того меньше — 25-35%.
Теперь же результаты таких аукционов можно будет смело оспаривать в суде. «Отчуждение имущества с публичных торгов относится к договорам купли-продажи, соответственно, такой договор может признаваться недействительным на основании норм гражданского законодательства о недействительности сделки (ст. 203, 215 Гражданского кодекса Украины)», — говорится в вердикте Верховного суда, вынесенном на заседании Судебной палаты по гражданским делам 24 октября (по делу №6-116 ЦС 12).
«Поводом обратиться в суд о признании торгов недействительными может стать нарушение процедуры их проведения и организации. Например, если аукцион состоялся в иное, нежели указывается в официальном сообщении, время или в другом помещении либо, скажем, результаты торгов оформлялись при отсутствии кворума аукционной комиссии. Также поводом обратиться в суд может стать изначально заниженная продажа имущества по предварительному сговору организатора и участников аукциона», — поясняет советник юридической группы AstapovLawyers Иван Мищенко.
Оспорить результаты торгов могут лица, которые не были допущены к аукциону, собственники имущества или банки, инициировавшие реализацию залога. Ведь финансисты также кровно заинтересованы в том, чтобы продать заложенные активы подороже. В противном случае полученные средства могут не покрыть задолженности заемщика по кредиту, и банкирам приходится продолжать с ним работу по взысканию долгов.
Решением ВСУ останутся довольны и контролирующие органы, например Генпрокуратура, для которой упрощается обжалование сделок по продаже государственного имущества (как правило, оно реализуется через аукционы). Новые возможности прокурорам пригодятся и при вероятной смене власти. Ведь по уже устоявшейся традиции это всегда сопряжено с очередным переделом собственности.