Что происходит с рынком?

Банки с воодушевлением занялись возрождением программ ипотечного кредитования. «Это объясняется тем, что по статистике именно портфель ипотечных кредитов всегда был наиболее качественным. В случае, когда заемщик берет кредит на приобретение жилья для собственного проживания, а не для коммерческого использования, он старается не допускать просрочек, а возникающие временами трудности не являются критичными и всегда решаются путем диалога заемщика с банком», — считает Александр Намясенко, зампред правления банка «Таврика».

В то же время спрос на жилищные кредиты со стороны населения остается низким. «Для того чтобы рынок ипотечного кредитования ожил и развивался, необходимым условием является снижение ставок по кредитам до уровня 9-12% годовых в национальной валюте. При таком уровне ставок у населения появится мотивация для отказа от аренды жилья в пользу приобретения собственного жилья в кредит, а также большее количество потенциальных заемщиков, исходя из уровня доходов, сможет получать и обслуживать ипотечные кредиты. К сожалению, на сегодняшний день такой уровень ставок является не реальным», — сетует эксперт банка «Киевская Русь».

«Характерная черта текущего рынка — отсутствие спекулятивной составляющей», — говорит Андрей Кашперук, начальник Департамента розничных продаж «УкрСиббанк BNP Paribas Group». Типичными покупателями недвижимости выступают как реальные жильцы, так и отдельные инвесторы, которые не спешат за быстрой прибылью. Сейчас банки кредитуют заемщиков, которые накопили средства на первоначальный взнос и покупают квартиру для себя. «По сути, рынок более реалистичный, чем год назад. Возврат к докризисным объемам продаж возможен не ранее чем через 2 года, и этому есть ряд понятных причин — подходы банков к заемщикам в том числе», — говорит г-н Кашперук.

Ставки будут ниже, но не сегодня

Банки пока не готовы сильно снижать цену, но очевидно, что борьба финучреждений за заемщика сделает условия кредитования еще более привлекательными. «По нашим прогнозам в среднесрочной перспективе предложение по ипотечным кредитам может снизиться еще на 1-3% в гривне», — прогнозирует Александр Намясенко из банка «Таврика».

По наблюдениям Андрея Кашперука из УкрСиббанка, потенциал снижения ставок невелик, так как стоимость ресурсов и кредитный риск пока остаются достаточно высокими. Но у множества банков сейчас при достаточных ресурсах присутствует дефицит заемщиков. И за заемщиков идет конкурентная борьба, что выражается в том числе и в снижении ставок и комиссий. К примеру, УкрСиббанк сегодня кредитует физических лиц по ставке от 14,9% годовых. Учитывая опыт прежних лет, можно утверждать, что ставки в пределах тех, на которых клиенты брали ипотеку в 2007-2008 годах — то есть 12-13% годовых — будут комфортными для заемщиков.

Способствовать снижению процентных ставок может активная политика банков по уменьшению стоимости пассивов. «На сегодняшний день наблюдается снижение процентных ставок по депозитным продуктам, что сказывается на понижении стоимости ипотечных кредитных продуктов. Также снижение процентных ставок связано с разработкой совместных кредитных программ с застройщиками, которые основаны на компенсационных схемах, что позволяет предложить заемщикам льготную кредитную ставку», — комментирует Руслан Мангушев, менеджер по разработке продуктов департамента розничного бизнеса Пиреус Банка в Украине.

Первичку нельзя вторичку

Банки, которые активно финансируют проекты девелоперских компаний, ратуют за новостройки. «На данный момент популярной является первичная недвижимость в готовых объектах. Застройщики предоставляют различные акционные скидки, а временами и существенные, программы по рассрочке либо же применяют иные формы стимулирования покупателей. В этой ситуации приобретение жилья в завершенной новостройке является более привлекательным, нежели приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости», — говорит Александр Намясенко из банка «Таврика».

Как это было и ранее, основные кредитные предложения сосредоточены на рынке вторичного жилья, в то время как всего несколько банков предлагают программы кредитования первички. Это связано, в первую очередь, с возможными рисками, которые возникают в связи с тем, что кредитуемый объект недвижимости еще не построен.

Помогают ли банкирам риелторы? По мнению операторов рынка первичной недвижимости от риелторов нет никакой пользы. Они не выполняют функцию финансовых агентов, а зачастую озвучивают клиентам некорректную или недостоверную информацию о банковских услугах. В большинстве случаев потенциальные заемщики самостоятельно изучают существующие предложения банков либо же обращаются к финансовым учреждениям, которые активно работают с выбранным ими застройщиком.

Совершенно иное мнение у банков, которые кредитуют вторичку. «Как правило, потенциальные заемщики в первую очередь обращаются в агентства недвижимости для выбора объекта недвижимости, после чего уже выбирают наиболее подходящее для них кредитное предложение и, соответственно, банк. Поэтому сотрудничество с риелторами является одним из основных каналов продаж для банков», — уверяет Руслан Мангушев из Пиреус Банка.

Для получения кредита или консультации клиент может обратиться в одно из стандартных отделений, либо в ипотечный центр. Популярные сегодня ипотечные центры отличаются от обычных отделений удобством предоставления услуг: размещением на одной площадке нотариуса, риелтора, наличием комнаты переговоров, комнаты пересчета. Как правило, такие отделения специально ориентированы на ипотечное кредитование и наиболее качественно предоставляют услуги в этой сфере. Персонал таких отделений имеет больше опыта и готов помочь заемщику в оформлении кредита.

Государство нам поможет?

Целевые государственные программы, подобные программе ГИУ, были бы хорошим источником для создания в стране доступного ипотечного кредитования. Ценность такой программы для всех участников трудно переоценить. Государственные средства инвестируются в целевое направление приобретения жилья, банки получают доступ к долгосрочным ресурсам, которых на самом деле всегда не хватало. Цена таких ресурсов могла бы быть очень привлекательной для населения, то есть государство могло бы сыграть большую социальную роль на рынке жилья. «В нашей стране, где стоимость недвижимости в кредит и доходы населения несоизмеримы в сроках жизни одного поколения, без подобных программ большая часть населения никогда не сможет приобрести себе жилье», — говорит Андрей Кашперук из УкрСиббанка.

Банкиры отмечают, что активное развитие существующей государственной программы «Доступное жилье» при наличии беспрерывного финансирования со стороны государства может кардинально изменить ситуацию на рынке по стоимости квадратного метра и по величине процентных ставок. К примеру, банк «Таврика» в июне получил долгосрочный кредит от ГИУ на финансирование строительства социального жилья, что позволило кредитовать покупателей квартир в Буче (городок под Киевом) сроком на 30 лет под процентную ставку не выше 15% годовых в гривне.

Шура, копите дальше!

На рынке кредитования жилья наиболее активны киевляне. Так, около половины клиентов, получивших ипотечный кредит в ВТБ Банке — это жители столицы. Также значительную долю портфелей крупных банков занимают кредиты, выданные жителям Днепропетровска, Харькова и Львова. «Если говорить о профиле клиента, то это чаще всего сотрудники крупных компаний с доходами свыше 8 000 гривен. Средний возраст клиента — 30-45 лет», — говорит Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка.

По данным ВТБ Банка, средняя сумма кредита на покупку недвижимости в Киеве и городах-миллионниках находится на уровне 160-180 тысяч гривен. В кредит берут 1-2 комнатные квартиры при большом собственном первоначальном взносе — более 40%.

«Взнос будет снижаться, однозначно. Но минимальный взнос, такой как 10% при сравнительной рыночной кредитной ставке может появиться только при условии, что на рынке остановится снижение цен на недвижимость, то есть уменьшаться риски снижения стоимости обеспечения. Такие серьезные изменения могут появиться по нашим прогнозам не ранее чем через год», — говорит Андрей Кашперук из УкрСиббанка. Сейчас некоторые банки предлагают взносы от 10%, но при условии предоставления дополнительного обеспечения, что не является классическим примером ипотечного кредита.

Солидарен с коллегой и Руслан Мангушев из Пиреус Банка. «Мы полагаем, что до конца текущего года размер первоначального взноса не понизится ниже отметки 20%. Это выгодно, в первую очередь, для клиентов, так как с повышением первоначального взноса снижается кредитная нагрузка», — прогнозирует эксперт.

Тем не менее, на рынок ипотечного кредитования продолжают выходить новые банки, поскольку эта ниша остается одной из приоритетных в сегменте розничных залоговых кредитных продуктов. По мнению банкиров, усиление конкуренции в ближайшее время благоприятно повлияет на улучшение ценовых, технических и сервисных составляющих ипотечных кредитных продуктов.