1. Должники сами осуществят продажу квартиры в залоге, под контролем банка добровольно продадут свою недвижимость и вернут долг. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на квартиру.

2. Принудительная продажа квартиры через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).

3. Продажа квартиры вне публичных торгов – регламентирована Законом «об ипотеке». Согласно закону об ипотеке, в случае невыполнения должником своих обязательств предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают залоговую квартиру своим же структурам, которые на этом зарабатывают.

Подводные камни продажи залога

Тема продажи квартиры в залоге и залогового имущества в целом, болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже квартир, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии есть к системе реализации квартир в залоге и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов аукционеры практикуют продажу залоговых квартир нужным людям и по нужной цене.

Если право собственности согласно договору ипотеки перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и не может указывать банку, кому продавать эту квартиру. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.

У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои «фишки»: например, размещение объявлений об аукционах по продаже залоговых квартир в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.

Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).

Правила проведения аукциона

По правилам, начальная цена продажи квартиры на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона вне кризиса делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой.

Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже квартиры. Если отталкиваться от благоприятной ситуации на рынке, то за полгода квартиры в крупных городах успевает подорожать в среднем на 10-15%. Между тем оценочная стоимость арестованной квартиры стоит на месте.

Однако, как мы указывали выше, количество аукционов по продаже квартир невелико. Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости квартиры, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе за квартиру в залоге (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды.

Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден – банкиры предпочитают договариваться с хозяином залоговой квартиры, потерявшим платежеспособность, полюбовно, т. е. продавать залоговую квартиру по рыночным ценам через дружественные агентства недвижимости.

В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств от продажи квартиры в залоге, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты квартиры в кредит, а остаток возвращают своему клиенту.