Нацбанк не дает денег застройщикам

Правительство предлагает осуществлять льготное кредитование строительства жилья за счет рефинансирования банков и компенсации ставок Национальным банком

Несмотря на энтузиазм застройщиков и Министерства регионального развития и строительства, глава НБУ Владимир Стельмах подпись под документом не поставит.

В нашем распоряжении оказался проект постановления Кабинета министров, которым предлагается утвердить порядок осуществления льготного кредитования для строительства жилья и других объектов. Согласно документу, льготное кредитование обеспечивается Нацбанком путем долгосрочного рефинансирования банков с компенсацией им разницы между ставкой по кредиту и текущей рыночной ставкой с максимальным сроком до 1 января 2012 г. После получения необходимых документов кредитующий банк в недельный срок принимает решение о выдаче кредита, а деньги перечисляет после рефинансирования от НБУ.

В случае, если застройщик не сможет вернуть льготный кредит в установленный договором срок (кредитующим банкам разрешено не формировать резерв для покрытия рисков по ипотечным кредитам), банк получает имущественные права на построенное жилье, а впоследствии может его продать. При этом он может продать жилье и органам госвласти, местного самоуправления или Государственному ипотечному учреждению, но общая стоимость жилья будет рассчитываться по самой низкой цене по сравнению с рыночной и сметой расходов на его строительство. Застройщики же при подаче необходимых документов могут закладывать рентабельность до 15%.

Еще при обсуждении проекта Нацбанк категорически выступил против отдельных норм документа. В частности, было предложено убрать из документа пункт, предусматривающий компенсацию по ставкам кредита, а также исключить норму, разрешающую не формировать резерв по ипотечным кредитам, поскольку она противоречит нормативам НБУ. Но все эти замечания были проигнорированы разработчиками документа.

В Нацбанке и сейчас не готовы выделять рефинансирование коммерческим банкам для дальнейшего кредитования застройщиков. Как пояснил один из членов правления НБУ, документ содержит такие требования к рефинансированию банков, которые противоречат банковскому законодательству.

«Например, предложено избавить банки от необходимости формировать резервы под кредитные риски, связанные с финансированием застройщиков. Это в корне неверный подход, так как у строящихся объектов недвижимости нет конкретного покупателя,— говорит чиновник.— Если застройщики не смогут вовремя выполнить свои обязательства перед банками (например, не смогут реализовать построенное жилье в полном объеме), а банки будут обязаны вернуть НБУ рефинансирование,— где возьмутся деньги?».

Кроме того, требование Кабмина к НБУ компенсировать разницу между рыночной ставкой по кредитованию и учетной ставкой НБУ (по которой НБУ коммерческие банки не рефинансирует — реальная ставка выше на 6-7%), противоречит логике и законодательству, согласно которому Нацбанк не отвечает по обязательствам комбанков.

Смущает чиновников с Институтской и необходимость печатать деньги для финансирования строительства и других инфраструктурных проектов. «В условиях кризиса долгосрочные инвестиции в товар или услуги без быстрого и реального выхода только увеличивают инфляционное давление на падающую экономику. Депрессия экономики только усиливается при инвестировании в отрасли, отдаленные от реальных потребностей людей. В результате, реализуя подобные проекты, мы не получим положительного влияния на развитие производства, а лишь нарастим необеспеченную товарами денежную массу, что приведет к инфляции»,— говорит заместитель главы НБУ Александр Савченко. По информации «і», глава НБУ Владимир Стельмах не поставит подпись под проектом постановления, если предложения Нацбанка не будут учтены.

Сами застройщики к документу относятся положительно. «Если постановление реально заработает — это спасет многие строительные компании, поскольку сейчас привлечь кредит под строительство любого объекта весьма сложно. Другое дело, что правительство может принять такое постановление, но банки даже на новых условиях не захотят кредитовать застройщиков из-за отсутствия гарантий. Риски невозврата кредитов достаточно велики, а даже достроенное жилье банкам не нужно, потому что продать они его смогут только государству»,— сказал «і» руководитель одной из крупных строительных компаний.

В свою очередь, банкиры говорят о том, что им программа рефинансирования под кредитование строителей была бы интересна. «Готовое жилье пользуется спросом на рынке даже несмотря на кризис, поэтому, если банки будут кредитовать достройку объектов со степенью готовности 70% и выше, вероятность возврата инвестиций очень высока»,— сказал «і» предправления банка «Хрещатик» Дмитрий Гриджук.

Даже если застройщики не смогут реализовать построенную недвижимость, то она перейдет в собственность банка (как объект залога), а финансисты найдут возможность рефинансировать задолженность по таким объектам.

Вопрос у банкиров вызывает лишь механизм определения ставки по кредитам для застройщиков. «Если проект постановления разрешает им получить 15%-ную рентабельность по объекту, то почему банку отводится прибыль только на уровне 2%?», — говорит председатель правления банка с украинским капиталом. По его словам, маржа банка в этой схеме должна быть не ниже 5% — в этом случае, условия кредитования будут объективными.

Согласно проекту, льготное кредитование обеспечивается Нацбанком путем долгосрочно рефинансирования банков с компенсацией им разницы между ставкой по кредиту и текущей рыночной ставкой с максимальным сроком до 1 января 2012 г.