Несмотря на мнения в правительстве, что с учетом кризиса показатели налогооблагаемой площади недвижимости, от которых будут «плясать» налоговики, могут быть изменены, будем руководствоваться прошлогодним законопроектом №3533 «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость), отличное от земельного участка», поскольку  инициатором норм как раз и выступает Кабинет министров в лице его главнокомандующей.

Роскошь с «избыточной» площадью

Правительство предлагает определить, что жить в апартаментах свыше указанной в законопроекте площади  –  роскошь и за это надо платить.

Плательщиками налога выступают собственники недвижимости — физические и юридические лица. При этом, если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц (например, дом на два хозяина или офисный центр, в котором часть арендаторов выкупила помещения), то налогоплательщиком выступает каждый из них с соответствующей долей.

Если же объект недвижимости находится в совместной собственности физических лиц (т.е. без выделения конкретных долей, например, в собственности супругов), то налог может уплачиваться одним из них по их выбору, но при этом каждый несет ответственность за неуплату налога или невыполнение обязательств, связанных с уплатой.

Законопроект предлагает ряд льгот, по которым налог не взимается, если площадь объекта налогообложения не превышает:

- 150 кв. м общей площади квартиры,

- 300 кв. м общей площади дома,

- 100 кв. м  общей площади садового (дачного) дома,

- 100 кв. м общей площади хозпостроек и сооружений,

- 30 кв. м общей площади гаража.

Юрист ООО «Юридическая фирма »ЮСТ Украина" Алексей Рогачев пояснил, что если у физического лица в собственности находится несколько квартир, то в расчет принимается площадь каждой из них отдельно, а не совокупная площадь всех принадлежащих квартир. Если ни одна из них не превышает 150 кв.м, то налог не уплачивается.

Аналогичное правило используется и в случаях, когда в собственности находятся разные объекты, например, квартира, садовый дом, гараж. Если ни один из этих объектов не превышает предусмотренные льготами площади, то налог платить не нужно, утверждается в законопроекте.

Но есть тут свои особенности. По словам юриста,  льготами, предусмотренными для квартиры и дома, собственник сможет воспользоваться только при условии, если это его основное место жительства, и он там прописан. А в случае с садовым (дачным) домом, хозпостройками и гаражами, собственник сможет воспользоваться льготами только в отношении одного садового дома, одной хозпостройки и одного гаража, независимо от их количества. То есть, при наличии 2 гаражей, к примеру, площадью по 20 кв.м, собственник может рассчитывать на льготу только в отношении одного из них, а за второй придется платить налог полностью.

По словам юриста, если площадь объекта превышает предусмотренные льготные нормы,  то налог уплачивается за всю площадь полностью. Иными словами, если общая площадь квартиры составляет 170 кв.м, то налог будет уплачиваться за всю площадь, а не только за «лишние» 20 кв.м.

А.Рогачев добавил, что органам местного самоуправления законопроект предоставляет право определять дополнительные льготы по уплате данного налога, правда, не указано в каких пределах и в каких случаях.

Физические лица должны будут уплачивать налог ежегодно до 15 ноября соответствующего года, а юридические лица – ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за кварталом.

Уйти от налога невозможно?

Если с льготами все понятно: прописан – освобожден от налога, то чтобы не платить за  «лишние» квартиры и дачи возникает соблазн переписать их на родственников разного калибра. Но не тут-то было, вместе с недвижимостью «перепишется» и обязанность платить налог, потому как собственность обязывает.

«Если продажа дружественному лицу происходит с целью уменьшить свои собственные налоговые отчисления, то это не самый лучший вариант – просто дружественное «подставное» лицо будет обязано платить налоги», — предостерегает А.Рогачев.

Точно также невозможно воспользоваться льготами, продав дружественному лицу, к примеру, ½ права собственности на садовый дом площадью 110 кв.м. «Вроде бы, по результатам сделки получится, что теперь каждый из собственников владеет всего лишь 55 кв.м, а значит имеет право на льготу по уплате налога. Однако в данном случае объект недвижимости будет находиться в общей долевой собственности нескольких лиц, и при этом налогоплательщиком выступает каждый из них в соответствующей доле. Иными словами, в нашем примере оба сособственника должны будут пополам уплатить налог, исходя из общей площади садового дома», — пояснил юрист.

Правда, небольшая лазейка есть. А.Рогачев считает, что с учетом особенностей конкретного объекта недвижимости теоретически возможно получить льготу, если разделить такой объект недвижимости на два и более (например, в частном доме продать отдельно помещения как квартиру, а не как долю в праве собственности на дом). В таком случае, площадь каждого из объектов будет учитываться раздельно.

Земля — отдельно, дом — отдельно

Изначально затея правительства  заключалась в том, чтобы ввести налог «на огромные виллы и большие участки земли», затем мух отделили от котлет, поскольку для взыскания налога необходимо создать единый реестр вещных прав на недвижимость и землю, который до сих пор не могут поделить между собой Госкомзем и Минюст. Так вот, законопроект отделил землю от недвижимости.

Юристы считают, что существующие реестры БТИ – необходимый минимум,  чтобы закон работал на практике. «Правда, раздельное администрирование налога, к примеру, на дом и платы за землю, на которой он стоит, гораздо сложнее и дороже, чем осуществление всех мероприятий сразу», — добавил юрист «ЮСТ-Украина».

Партнер компании «Адлер и партнеры. Адвокатское бюро», адвокат Юрий Остапенко пояснил, что налоговая администрация будет отбирать владельцев недвижимости «избыточной» площади на основе данных БТИ, которые будут обязаны подавать ГНАУ ежеквартально до 15 числа следующего месяца ведомости, необходимые для расчета налога. При этом в соответствующую инспекцию передается информация обо всех собственниках объектов недвижимости на соответствующей территории, а не только тех, чья площадь превышает льготные.

«Инспекция далее самостоятельно рассчитывает размер налога, который подлежит уплате физическими лицами (юридические лица делают это самостоятельно) и уведомляет соответствующего собственника по месту прописки о необходимости уплаты конкретной суммы ежегодно до 15 июля соответствующего года», — добавил А.Рогачев.

Богатые тоже платят

Игроки рынка недвижимости по-разному оценивают эффект от введения налога. Одни говорят, что налог на роскошь — мировая практика, ведь в Европе он составляет до 60% местных бюджетов. А другие возмущаются: сколько можно давить, да еще во времена, когда люди экономят каждую копейку.

По мнению генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, в том виде, в котором сегодня существует законопроект, он не окажет существенного влияния на изменение стоимости объектов недвижимости. Поскольку размер налога – всего 1% от суммы минимального прожиточного минимума (669 гривень) за 1 кв. метр общейплощади, то есть, 6,69 грн. за кв. метр. А большая часть горожан владеет квартирами, площадь которых не превышает льготных 150 кв. метров. Она считает, что сумма, которую нужно будет заплатить раз в год, слишком мала для того, чтобы закладывать ее в стоимость недвижимости при продаже. «Налог на недвижимость существует практически во всех странах и, учитывая мировую практику, это нормально, когда, владея недвижимостью, вы платите налог», — добавила она.

При этом А.Рогачев считает, что уплата налога – по карману владельцам крупной недвижимости. «По крайней мере, очевидно, что собственник дома площадью 320 кв.м точно в состоянии уплатить 2141. грн. в год ( выходит меньше 200 грн. в месяц)», — подсчитал он.

С другой стороны, по мнению юриста, возможно увеличение размеров арендной платы в офисных центрах, так как их собственники будут стараться «перекинуть» на арендаторов дополнительное налоговое бремя.

Застройщики же считают, что введение налога может привести к снижению объема продаж жилья, поскольку уменьшится количество инвесторов в строительство жилья, что приведет к сокращению объемов в отрасли и сделает наше «место жительства» еще менее доступным.

По мнению вице-президента компании «Киевгорстрой» Алексея Булгакова, в условиях кризиса, когда у всех упали доходы, вводить дополнительные налоги неуместно. Ведь инициаторы законопроекта ориентировались на ситуацию 2001-2007 годов, когда цены на недвижимость росли стремительными темпами. А сейчас ситуация кардинально изменилась, цены упали, количество договоров купли-продажи недвижимости существенно снизилось. И введение налога на недвижимость может заострить проблему, считает Ю.Остапенко. Поэтому законопроект лучше вносить на рассмотрение Верховной Рады после стабилизации экономической ситуации.

Юрист «ЮСТ Украина» полагает, что на данный налог не влияет количество сделок с недвижимостью, поскольку его базой является площадь недвижимости, находящейся в собственности конкретного лица, а не операции с ней. «Поэтому затишье на рынке спекуляций вряд ли его коснется, а вот вероятность того, что люди начнут продавать объекты соответствующей площади с целью минимизации платы по данному налогу – достаточно велика», — считает эксперт.

По его мнению, если парламент примет закон в этом году, то введение налога в 2010 году будет противоречить положениям ст. 1 Закона Украины «О системе налогообложения».

Поскольку «типичная ошибка» правительства заключается в том, что оно предлагает введение налогов без внесения изменений в названный закон, которые должны быть включены в него не позднее, чем за 6 месяцев до начала нового бюджетного года и вступить в силу с начала нового бюджетного года. Юрист прогнозирует, что, скорее всего, спор между заинтересованными лицами опять будет решаться в Конституционном Суде.

А это значит — если жить по закону, налог нам светит не скоро. При соблюдении всех правил -  не ранее 2011 года. А если вспомнить, что нынче на дворе не просто год, а год предвыборный, то вряд ли найдется депутат или «урядовець», который осмелится отпугнуть электорат перспективой дополнительных расходов в и без того нелегких экономических условиях. Но у нас в стране можно ждать любого сюрприза…