На рынок может быть выброшено 150 тыс. кв. м

С закрытием заведений игорного бизнеса карта киевского рынка недвижимости пополнилась «белыми пятнами» в виде пустующих помещений с пестрой отделкой и табличками «сдается в аренду». Консалтинговые компании, мониторящие рынок, не берутся определить объем освободившихся площадей, так как не учитывали этот сегмент рынка и еще не освоили новую и, вероятно, перспективную, нишу. Поэтому для приблизительного расчета данных будем руководствоваться официальной статистикой.

По данным Киевской горгосадминистрации, в столице на начало года было более 1 тыс. залов игровых автоматов (по Украине -  около 11 тыс. легальных игорных салонов). На конец 2008 года в Киеве функционировало около 50 зарегистрированных казино различного размера, в среднем - от трех до семи столов.

Как отметила менеджер отдела консультационных услуг в сфере недвижимости компании «Эрнст энд Янг» Элеонора Мельник, как правило, средний игорный зал занимает площадь порядка 100-200 кв.м, казино могут занимать 1 тыс. и более кв. м. Путем нехитрых вычислений получается, что на рынок столичной недвижимости может быть одновременно выброшено, как минимум, 150 тыс. кв. м, а то и все 300 тыс. кв. м, принимая во внимание приблизительность количества легальных/нелегальных игорных заведений и их площадь.

По данным экспертов, игорный бизнес занимал, в основном, первые этажи жилых домов, небольшие отдельно стоящие здания, встроено-пристроенные помещения на оживленных киевских улицах и практически на всех станциях метро. Расположение зала игровых  автоматов может служить для ТЦ и ТРЦ одним из распространенных якорных арендаторов. При этом большая часть (80-90%) заведений игровых автоматов арендовала помещения. В то же время, в отличие от игорных салонов, казино очень редко входит в состав торгово-развлекательного центра, так как этот бизнес ориентирован на определенный слой населения с уровнем дохода гораздо выше среднего. Казино, как арендатор, предпочитает располагаться в составе гостиничных либо отдельно стоящих развлекательных комплексов, дискоклубов.

Аренда упадет, но не в ТЦ

Участники рынка сходятся во мнении, что появление некоего объема площадей на рынке торговой недвижимости может сказаться на арендных ставках, но при этом призывают принимать во внимание отличие торговых центров и автономных помещений.

«Можно предположить, что суммарная площадь помещений составит довольно значительное количество и окажет существенное влияние на рынок. Вследствие того, что объекты игорного бизнеса арендовали помещения по верхней ценовой планке, единовременное появление на рынке дополнительных вакантных площадей окажет негативное влияние на уровень рыночных ставок аренды», - считает Мельник.

В то же время, управляющий директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко полагает, что для торговых центров потеря игорного бизнеса не сыграет никакой роли, потому что они не являются ключевыми в этом сегменте.

«Если еще два года назад на ТЦ приходилось до 30%, то сегодня львиная доля товарооборота Киева приходится на торговые центры», - аргументирует эксперт.

По его мнению, данная ситуация затронула только сферу малых магазинов, которые и так пострадали от кризиса. «И, конечно же, на хорошие места, которые внезапно освободились, арендные ставки упадут еще больше. Но это никоим образом не отразится на арендных ставках торговых центров», - считает управляющий директор «УТГ». 

По словам В. Бойко, на сегодня автономные магазины в центральных районах Киева арендуются максимум до 50 $/кв. м в месяц, а в торговых центрах арендные ставки намного выше. Минимальные ставки на автономные помещения в центральных районах столицы составляют порядка 20 $ за кв. м, на окраине – до 10 $ за кв. м.

Эксперт считает, что говорить в этом случае об увеличении объема вакантности торговых площадей вообще не стоит. Доля площадей, занимаемых игорным бизнесом в ТЦ, незначительная, поэтому наличие дополнительных свободных «мест» не окажет заметного влияния на уровень вакантности в ТЦ в целом.

Игорный салон превращается…

Один из ярких примеров того, как были перепрофилированы помещения, ранее занимаемые игорными заведениями - Москва, где за неделю сеть игорных заведений превратили в сеть продовольственных супермаркетов «Смак», отмечает Бойко.

Он считает, что на освободившиеся площади у нас могут прийти сети фармацевтических и продовольственных супермаркетов, дрогери (магазины самообслуживания, имеющие в ассортименте парфюмерию, косметику, предметы гигиены, бытовую химию, хозтовары и т.д.), то есть, мелкие магазины шаговой доступности.

Мельник дополнила список стрит-ритейлом, заведениями питания, салонами красоты и  развлекательными заведениями других направлений.

Она пояснила, что конфигурация и внутренняя планировка помещений игровых залов, в отличие от казино, не имеют каких-либо специфических особенностей, поэтому это не будет вызывать каких-либо сложностей и значительных дополнительных затрат. То есть, новый арендатор должен будет потратиться на ремонт, а также на переоформление помещения под другое целевое назначение.

«Также вероятно, что часть владельцев игорных заведений заинтересуется возможностью размещения в занимаемых помещениях бильярдных или игровых автоматов-симуляторов. Однако, в любом случае, собственники таких помещений должны быть готовы сдавать их  по сниженным ставкам и на льготных условиях», - добавила она.

При этом казино, в силу своей специфики внутреннего зонирования и расположения, являются наиболее проблематичным сегментом с точки зрения поиска потенциального арендатора. «Значительное снижение бизнес-активности, сокращение количества занимаемых площадей банками (наиболее возможными арендаторами для отдельно стоящих зданий и помещений в гостиницах), а также сопутствующие капиталовложения, необходимые для переоборудования и внутренней отделки, являются теми негативными факторами, которые будут влиять на ликвидность этих помещений», - пояснила эксперт.

В настоящее время можно наблюдать, что некоторые казино, пытаясь адаптироваться к текущей ситуации, перепрофилировались в клубы спортивного покера. Однако доходы этого бизнеса отличаются в разы, поэтому, чтобы удержать арендатора, единственно возможным выходом  будет значительная коррекция арендной ставки и других коммерческих условий договоров. Кроме того, благодаря освобождению помещений игорным бизнесом, у киевлян могут появиться коммунальные продовольственные магазины и заведения соцбыта. Самое время вспомнить озвученную в январе идею мэром Киева Леонидом Черновецким об использовании первых этажей жилых домов под социальные продовольственные магазины, молочные кухни и отделения банков, парикмахерские и химчистки. При этом и выселять из квартир никого не понадобится.

«Злато» место пусто не бывает

Будут ли востребованными высвободившиеся площади игорного бизнеса? Однозначного ответа не дает никто. Даже в силу того, что и в центре, и на окраинах города игорные заведения  находились в ключевых точках с хорошей видимостью и легкой доступностью, где развиваться во время кризиса не многим под силу. И только снижение арендной ставки, льготные условия смогут привлечь новых арендаторов. В том, что собственники помещений будут готовы пойти на такие условия, игроки рынка не сомневаются. Если не сейчас, так через месяц…

«Сегодня 90% арендаторов не готовы к развитию. За «золотое» место они, конечно, могут побороться. В таких местах возможно открытие 1-2 магазинов, но открывать их десятками не способна ни одна сеть», - считает Бойко.

Если с «золотыми» местами проблем быть не должно, то найти арендатора на помещения, которые размещены в ТЦ и ТРЦ и, как правило, удалены от центральных потоков и функционируют автономно, будет практически невозможно, уверена Мельник.

В одном эксперты сходятся наверняка: торговые сети, развивающие определенный формат, могут переносить свои менее рентабельные магазины на освободившиеся площади с выгодным месторасположением по сниженной арендной ставке. Это может быть «переезд» как киевских торговых сетей, так и региональных.

«Сегодня миграция арендаторов существует, несмотря на то, что они не готовы к развитию. Они закрывают магазины в регионах и переезжают в Киев, закрывают в столице в плохом месте, открывают - хорошем. Спрос в регионах на Киев сегодня по-прежнему очень высокий. Сети, которые устояли в кризис, готовы и ждут предложения по Киеву», - отметил управляющий директор «УТГ».

В компании «Эрнст энд Янг» считают, что в условиях кризиса говорить о прямой зависимости уровня спроса от арендных ставок не приходится. «Мы сейчас наблюдаем постоянное снижение арендной платы и, тем не менее, постепенное увеличение уровня вакантности как торговых, так и офисных площадей. Многие операторы и компании уходят с рынка, либо сокращают объемы и географию своей деятельности, поэтому, к сожалению, появление на рынке свободных помещений по сниженным ставкам не вызовет значительного роста уровня заполняемости», - резюмировала Мельник.

Несмотря на то, что кризис внес свои коррективы в законы рынка, и заполнять освободившиеся площади, по сути, некому, все-таки не вызывает сомнения, что очень скоро возле станций метро не останется ни одного пустующего «игорного» помещения. Представьте, насколько прибыльным будет продуктовый магазин возле остановок общественного  транспорта...

Зинаида Блок