Чому видача кредитів відстає від плану
У 2023 році, згідно озвучених урядом планів, за програмою «єОселя» передбачалося прокредитувати придбання 10 тис. квартир. Станом на жовтень житло отримали менше 4 тис. родин.
Євген Мецгер каже, що попит на «єОселю» втричі вищий, ніж очікувалося, і виділяє декілька причин того, що кредитів видано менше, ніж передбачалося. По-перше, це політика банків, які самостійно визначають, чи готові вони прокредитувати заявника. Дуже багато людей цікавляться, тестують — дадуть їм кредит чи ні. Але конвертація заявок у видані кредити — це інше питання. Згідно статистики, частка тих, хто доходить до кредитної угоди — лише 15% від кількості попередньо погоджених банками заявок в Дії.
По-друге, мала пропозиція на ринку житла, яке підпадає під критерії програми. З «єОселею» під 3% простіше, квартири віком до 10 років на вторинному ринку є. А ось житла не старше 3 років, яке є умовою пільгової іпотеки під 7%, дуже мало.
Чому пільгову іпотеку під 7% не можна взяти на старе житло
Держава не має на меті просто роздати кошти. Програма має вирішувати не тільки житлову проблему, а й допомагати розвитку економіки.
Євген Мецгер навів такий факт: декілька тижнів перед і після 24 серпня, коли була велика ймовірність обстрілів, кількість заявок на видачу іпотеки в банках зменшилась вдвічі, а конвертація у видані кредити була ще нижчою. Причина — близько 60% продавців квартир просили відкласти угоди, оскільки перебували за кордоном і не хотіли їхати до Києва, й наражатись на небезпеку.
Цей випадок, зокрема, засвідчив, що більшість таких людей, отримавши кошти з продажу майна, конвертують їх на «чорному ринку» і вивезуть з країни. Іпотека на вторинному ринку і так дає «0» до економіки, а при таких розкладах держава взагалі ризикує вийти в «мінус».
Тому на вторинний ринок держава допустила лише окремий сегмент клієнтів, яким дійсно вдячна, — військові, медики, вчителі.
Зараз в «єОселі» бере участь житло не старше трьох років, або яке будує забудовник, акредитований банком-партнером. У перспективі розглядається можливість взагалі виключити вторинний ринок і перейти тільки на первинку.
В «Укрфінжитло» вважають, що кошти мають йти до будівельників, бо будівельний мультиплікатор для економіки у розвинутих країнах становить 10−11. Тобто одна гривня, запущена в будівельну сферу, дає на виході 10−11 грн до національного продукту. Враховуючи нинішні реалії, цей показник, за підрахунками «Укрфінжитло», становить близько 5−6.
Як швидко забудовники зможуть покрити дефіцит нового житла
Вже сьогодні банки — партнери «єОселі» співпрацюють з 14 будівельними майданчиками, які прийняли нові правила гри, ще близько 20 на акредитації у банках. Щоб мати доступ до «єОселі», потрібно виконати низку умов, а головне — повністю перейти у прозору площину.
Коли в «Укрфінжитло» аналізували ринок, то зрозуміли, що 70−80% будівельної сфери працювали за попередніми договорами без передачі майнових прав. У такій моделі держава недоотримує податки, а інвестор незахищений. Отримає покупець свою квартиру чи ні — фактично, залежить від доброї волі забудовника. Євген Мецгер каже, що потрібно повністю усунути таку можливість.
За його словами, європейський досвід передбачає одну модель фінансування. Є ескроу-рахунок, де лежать кошти забудовника, до яких він не може дістатися, доки не здасть об'єкт, не розрахується зі всіма банками.
Україна рухається у цьому напрямку. Так, для забудовників введено гарантійну частку будівництва у розмірі 10% загальної площі майбутнього об'єкта. Інакше кажучи, десята частина нерухомості, що будується, перебуватиме в заставі до моменту здачі об'єкта.
Крім того, є платформа eConstruction, яка забезпечує прозорість. На майбутнє забудовник має туди зайти, залити свій проєкт, підписати в експерта і т.д. В «Укрфінжитло» хочуть також бачити там ще етапи будівництва і просять розробників додати цей пункт.
Також створюється важливий реєстр майнових прав. Зараз він працює лише у тестовому режимі. Надалі вносити туди дані можна буде не тільки за новими проєктами, а й за тими, що будуються сьогодні. Євген Мецгер вважає за необхідне, аби у цьому реєстрі були майнові права на кожну квартиру.
По-перше, це унеможливить подвійні-потрійні продажі однієї квартири. По-друге, об'єкт, якому присвоєно майнове право, можна дати в заставу, коефіцієнт її у банках низький — 0,5, але це вже щось.
У загальних правилах «єОселя» немає обмежень стосовно ступеню готовності будинків. Її визначає банк-учасник програми. Скажімо, Приватбанк каже первинці ні, Укргазбанк погоджується на процедуру акредитації об'єктів на етапі готовності не менше 70%, а для Ощадбанку і Глобуса достатньо й 30%.
Читайте також: Скільки доведеться платити за квартиру за програмою «єОселя»
Водночас, Євген Мецгер повідомив, що у держави поки що немає рішення щодо ситуації, коли недобудоване житло, що перебуває в іпотеці, зазнає руйнувань через війну.
З одного боку, за кредит на житло до моменту його здачі в експлуатацію відповідає банк. Тобто цей ризик начебто на стороні банка. Але з іншого — це воєнний ризик. Очільник «Укрфінжитло» сказав, що одним із варіантів виріщення проблеми може бути страхування таких ризиків забудовниками, які приймають участь у державній программі.
Про можливість використовувати на пільгову іпотеку сертифікати з «є-Відновлення»
Така ініціатива є. «Укрфінжитло» підтримує можливість використати сертифікат, скажімо, як перший внесок в іпотеку. Зараз відомство проводить консультації з розробниками «Дія» про можливість переведення усього процесу в цифру.
Тобто, щоб той сертифікат долітав до програми «єОселя», щоб його можна було зареєструвати, як перший внесок, щоб банк поставив його в залік. Але на це потрібен час. Плюс потрібні певні законодавчі зміни. Зокрема, зараз на квартиру, придбану за сертифікат «єВідновлення», є обтяження, яке не дає банку можливості взяти об'єкт в іпотеку. Це необхідно змінити.
Про банківські комісії при оформленні пільгового кредиту
Програму «єОселя» позиціонують, як програму доступних кредитів, але, наприклад, той же Ощад видає такий кредит під ефективну ставку 3,16%, тобто комісії становлять 0,16%. Коментуючи це питання, Євген Мецгер зазначив, що вумовах договору має бути чітко вказана ставка 3% або 7%, інше не допускається. Він також пообіцяв: якщо «Укрфінжитло» дізнається про випадки, коли ставки прописані більші, банк буде виведений з програми і буде змушений повернути кошти за кредит.
Але якщо йдеться про ефективну ставку, то можливо таке, що вона буде вищою. При оформленні іпотеки передбачена одноразова комісія в пільговій іпотеці під 3% — це 0,5%, а в масовій іпотеці під 7% — це 1%. Євген Мецгер припускає, що, можливо, саме ця комісія, плюс плата за нотаріальні послуги та страхування якось накладається і дещо збільшує вартість кредиту.
Зараз «Укрфінжитло» вибірково перевіряє кредити за «єОселя», пізніше забиратиме собі на баланс і переглядатиме всі. Якщо бачитиме порушення — відповідно реагуватиме.
Про правила іпотеки під 3%: що потрібно знати
В умовах договору написано, що про будь-яку зміну місця роботи позичальник має повідомляти банк. І якщо вчитель працював у державному закладі, а потім звільнився і влаштувався до комерційної установи, навіть освітньої, далі він продовжує сплачувати кредит за ставкою не 3%, а вже 7%.
Це питання «Укрфінжитло» відслідковуватиме, перевірятиме ЄДРПОУ роботодавця клієнта на дату оформлення іпотеки і на поточну дату. Якщо роботодавець змінився, буде автоматична зміна ставки з 3 на 7%. Навіть якщо людина з однієї, скажімо, поліклініки перейшла до іншої, «Укрфінжитло» це побачить, і попереджає, що ставку буде змінено. Повернути назад її теж можна буде, якщо позичальник принесе довідку з місця роботи і воно відповідатиме умовам програми.
Якщо позичальник — сім'я військового, який загинув на війні чи отримав інвалідність внаслідок бойових дій, то ставка не змінюється.
Про зміни у програмі «єОселя»
Умови програми постійно змінюються. Наприклад, зараз в «Укрфінжитло» розглядають варіанти, як зробити її справедливішою і зосередити дійсно на тій категорії людей, які цього потребують. Зокрема, заблокувати доступ до програми осіб, які протягом року або двох продали квартиру, а зараз претендують на кредит під 7%.
Також Євген Мецгер розповів про ще один напрям змін. Однією з умов іпотеки є те, одна особа може претендувати на купівлю максимум 52,5 кв. м житла. На кожного члена родини цей ліміт збільшуватиметься на 21 кв. м. Тобто, двоє людей зможуть придбати до 73,5 кв. м, троє — до 94,5 кв. м.
Маючи всього на один квадрат менше, наприклад, 93 кв. м, можна йти в пільгову іпотеку. Євген Мецгер назвав це нерозумним. Одна річ, якщо людина дійсно хоче покращити свої житлові умови. Але якщо у неї 93 кв. м і вона претендує на ще одну квартиру, зрозуміло, що для оренди, чи щоб продати, то їй точно дорога не до пільгової іпотеки. Ось такі речі хочуть прибрати в «Укрфінжитло».
Читайте також: Що буде з цінами на «квадрати» в новобудовах до кінця року
Про фінансування «єОселі»
На сьогодні з банками вже підписано угод на 8,5 млрд грн, тобто це ресурси компанії, які потенційно можна запускати в іпотеку. Ще близько на 3−3,5 млрд грн угод на підготовці. Додаються нові банки-партнери: серед останніх, хто приєднався, — Укрексім, в процесі — Сенс. Комерційні банки ПУМБ і ТАС також вже відкривають кредитні лінії для «Укрфінжитло». Також прийняте рішення щодо Кредобанку, але він ще готується, приглядається до співпраці ОТП і Правекс.
Про ризик припинення фінансування програми «єОселя»
Найгірше, що може відбутися, —це відсутність додаткової капіталізації. Тобто якщо «Укрфінжитло» не отримає додаткових коштів. Наразі у компанії є 50 млрд грн в ОВДП — це вже її капітал і її відносини з банками.
Євген Мецгер запевнив: навіть якщо сьогодні на всі папери, закладені до банків, взяти кредитів, вийде близько 24−25 млрд грн. Ці кошти можна залучити і віддати на іпотеку. Тому, якщо цього року «Укрфінжитло» умовно витратить 10 млн грн, то все одно на наступний рік залишиться точно ще 10−15 млрд грн. Отже, програма фінансуватиметься, бо вона не фінансується з бюджету взагалі, вона фінансується вже за рахунок компанії.
Що стосується питання, чи можуть люди спокійно спати в отриманих за програмою квартирах? — Так. Тому що «Укрфінжитло» функціонує не так, як, скажімо, Фонд розвитку підприємництва, який працює з бюджетними коштами і компенсує частину відсоткової ставки.
Як тільки Фонд не отримає кошти з бюджету і не дасть банкам, сплатити всю ставку буде змушений клієнт. «Укрфінжитло» працює з власними коштами, віддає їх клієнтові і він їх має повернути. Тобто в «Укрфінжитло» немає потреби компенсації відсоткової ставки.
Читайте також: Іпотека в Україні дешевша, ніж у США. Але ризики більші