Почему выдача кредитов отстает от плана
В 2023 году, согласно озвученным правительством планам, по программе «єОселя» предполагалось прокредитовать покупку 10 тыс. квартир. По состоянию на октябрь жилье получили менее 4 тыс. семей.
Евгений Мецгер говорит, что спрос на «єОселю» в три раза выше, чем ожидалось, и выделяет несколько причин того, что кредитов выдано меньше, чем предполагалось. Во-первых, это политика банков, которые самостоятельно определяют, готовы ли они прокредитовать заявителя. Очень многие интересуются, тестируют — дадут им кредит или нет. Но конвертация заявок в выданные кредиты — это другой вопрос. Согласно статистике, доля тех, кто доходит до кредитного договора, — лишь 15% от количества предварительно согласованных банками заявок в «Дії».
Согласно статистике «Укрфинжилья», лишь около 20% клиентов, которые подали заявки, получают положительные решения от банка.
Во-вторых, маленькое предложение на рынке жилья, которое подпадает под критерии программы. С «єОселя» под 3% проще, квартиры в возрасте до 10 лет на вторичном рынке есть. А вот жилья не старше 3 лет, которое является условием льготной ипотеки под 7%, очень мало.
Почему льготную ипотеку под 7% нельзя взять на старое жилье
Государство не преследует цель просто раздать средства. Программа должна решать не только жилищную проблему, но и помогать развитию экономики.
Евгений Мецгер привел такой факт: за несколько недель перед и после 24 августа, когда была большая вероятность обстрелов, количество заявок на выдачу ипотеки в банках уменьшилось в два раза, а конвертация в выданные кредиты была еще ниже. Причина — около 60% продавцов квартир просили отложить сделки, поскольку находились за границей и не хотели ехать в Киев, и подвергаться опасности.
Этот случай, в частности, показал, что большинство таких людей, получив средства по продаже имущества, конвертируют их на «черном рынке» и вывезут из страны. Ипотека на вторичном рынке и так дает «0» в экономику, а при таких раскладах государство вообще рискует выйти в «минус».
Поэтому на вторичный рынок государство допустило лишь отдельный сегмент клиентов, которым действительно благодарно, — военные, медики, учителя.
Сейчас в «єОселя» участвует жилье не старше трех лет, или которое строит застройщик, аккредитованный банком-партнером. В перспективе рассматривается возможность вообще исключить вторичный рынок и перейти только на первичку.
В «Укрфинжилье» считают, что средства должны идти к строителям, потому что строительный мультипликатор для экономики в развитых странах составляет 10−11. То есть одна гривна, запущенная в строительную сферу, дает на выходе 10−11 грн к национальному продукту. Учитывая нынешние реалии, этот показатель, по подсчетам «Укрфинжилья», составляет около 5−6.
Как быстро застройщики смогут покрыть дефицит нового жилья
Уже сегодня банки — партнеры «єОселя» сотрудничают с 14 строительными площадками, которые приняли новые правила игры, еще около 20 на аккредитации в банках. Чтобы иметь доступ к «єОселя», нужно выполнить ряд условий, а главное — полностью перейти в прозрачную плоскость.
Когда в «Укрфинжилье» анализировали рынок, то поняли, что 70−80% строительной сферы работали по предварительным договорам без передачи имущественных прав. В такой модели государство недополучает налоги, а инвестор незащищен. Получит покупатель свою квартиру или нет — по факту, зависит от доброй воли застройщика. Евгений Мецгер говорит, что нужно полностью устранить такую возможность.
По его словам, европейский опыт предполагает одну модель финансирования. Есть эскроу-счет, где лежат средства застройщика, до которых он не может добраться до тех пор, пока не сдаст объект, не рассчитается со всеми банками.
Украина двигается в этом направлении. Так, для застройщиков введена гарантийная доля строительства в размере 10% общей площади будущего объекта. Иными словами, десятая часть строящейся недвижимости будет находиться в залоге до момента сдачи объекта.
Кроме того, есть платформа E-construction, которая обеспечивает прозрачность. На будущее застройщик должен зайти туда, залить свой проект, подписать у эксперта
Также создается важный реестр имущественных прав. Сейчас он работает только в тестовом режиме. В дальнейшем вносить туда данные можно будет не только по новым проектам, но и по строящимся сегодня. Евгений Мецгер считает необходимым, чтобы в этом реестре были имущественные права на каждую квартиру.
Во-первых, это сделает невозможным двойные-тройные продажи одной квартиры. Во-вторых, объект, которому присвоено имущественное право, можно дать в залог, коэффициент его в банках низкий — 0,5, но это уже что-то.
В общих правилах «єОселя» нет ограничений по степени готовности домов. Ее определяет банк-участник программы. Скажем, Приватбанк говорит первичке нет, Укргазбанк соглашается на процедуру аккредитации объектов на этапе готовности не менее 70%, а для Ощадбанка и Глобуса достаточно и 30%.
Читайте также: Сколько придется платить за квартиру по программе «єОселя»
В то же время, Евгений Мецгер сообщил, что у государства пока нет решения относительно ситуации, когда находящееся в ипотеке недостроенное жилье разрушается из-за войны.
С одной стороны, за кредит на жилье к моменту его сдачи в эксплуатацию отвечает банк. То есть этот риск вроде бы на стороне банка. Но с другой — это военный риск. Глава «Укрфинжилья» сказал, что одним из вариантов решения проблемы может быть страхование таких рисков застройщиками, которые принимают участие в государственной программе.
О возможности использовать на льготную ипотеку сертификаты по «є-Відновлення»
Такая инициатива есть. «Укрфинжилье» поддерживает возможность использовать сертификат, скажем, как первый вклад в ипотеку. Сейчас ведомство проводит консультации с разработчиками «Дія» о возможности перевода всего процесса в цифру.
То есть, чтобы тот сертификат долетал до программы «єОселя», чтобы его можно было зарегистрировать, как первый взнос, чтобы банк поставил его в зачет. Но на это нужно время. Плюс требуются определенные законодательные изменения. В частности, сейчас на квартиру, купленную за сертификат «єВідновлення», есть обременение, которое не дает банку возможности взять объект в ипотеку. Это нужно изменить.
О банковских комиссиях при оформлении льготного кредита
Программу «єОселя» позиционируют, как программу доступных кредитов, но, к примеру, тот же Ощад выдает такой кредит под эффективную ставку 3,16%, то есть комиссии составляют 0,16%. Комментируя этот вопрос, Евгений Мецгер отметил, что в условиях договора должна быть четко указана ставка 3% или 7%, иное не допускается. Он также пообещал: если «Укрфинжилье» узнает о случаях, когда ставки прописаны больше, банк будет выведен из программы и будет вынужден вернуть средства за кредит.
Но если речь идет об эффективной ставке, то возможно такое, что она будет выше. При оформлении ипотеки предусмотрена единовременная комиссия в льготной ипотеке под 3% — это 0,5%, а в массовой ипотеке под 7% — это 1%. Евгений Мецгер предполагает, что, возможно, именно эта комиссия плюс плата за нотариальные услуги и страхование как-то накладывается и несколько увеличивает стоимость кредита.
Сейчас «Укрфинжилье» выборочно проверяет кредиты по «єОселя», позже будет забирать себе на баланс и будет пересматривать все. Если будет видеть нарушение — будет соответственно реагировать.
О правилах ипотеки под 3%: что нужно знать
В условиях договора написано, что о любом изменении места работы заемщик должен уведомлять банк. И если учитель работал в государственном заведении, а затем уволился и устроился в коммерческое учреждение, даже образовательное, дальше он продолжает платить кредит по ставке не 3%, а уже 7%.
Этот вопрос «Укрфинжилье» будет отслеживать, проверять ЕГРПОУ работодателя клиента на дату оформления ипотеки и на текущую дату. Если работодатель изменился, будет автоматическое изменение ставки с 3 на 7%. Даже если человек из одной, скажем, поликлиники перешел в другую, «Укрфинжилье» это увидит, и предупреждает, что ставка будет изменена. Вернуть ее тоже можно будет, если заемщик принесет справку с места работы и оно будет соответствовать условиям программы.
Если заемщик — семья военного, погибшего на войне или получившего инвалидность в результате боевых действий, то ставка не меняется.
Об изменениях в программе «єОселя»
Условия программы постоянно меняются. К примеру, сейчас в «Укрфинжилье» рассматривают варианты, как сделать ее более справедливой и сосредоточить действительно на той категории людей, которые в этом нуждаются. В частности, заблокировать доступ к программе лиц, которые в течение года или двух продали квартиру, а сейчас претендуют на кредит под 7%.
Также Евгений Мецгер рассказал о еще одном направлении изменений. Одним из условий ипотеки является то, что один человек может претендовать на покупку максимум 52,5 кв. м жилья. На каждого члена семьи этот лимит будет увеличиваться на 21 кв. м. То есть два человека смогут приобрести до 73,5 кв. м, три человека — до 94,5 кв. м.
Имея всего на один квадрат меньше, например, 93 кв. м, можно уходить в льготную ипотеку. Евгений Мецгер назвал это глупостью. Одно дело, если человек действительно хочет улучшить свои жилищные условия. Но если у него 93 кв. м и он претендует на еще одну квартиру, понятно, что для сдачи в аренду, или чтобы продать, то ему точно дорога не в льготную ипотеку. Вот такие вещи хотят убрать в «Укрфинжилье».
Читайте также: Что будет с ценами на «квадраты» в новостройках до конца года
О финансировании «єОселя»
На сегодняшний день с банками уже подписаны соглашения на 8,5 млрд грн, то есть это ресурсы компании, которые потенциально можно запускать в ипотеку. Еще на около 3−3,5 млрд грн сделок на подготовке. Добавляются новые банки-партнеры: среди последних, кто присоединился, — Укрэксим, в процессе — Сенс. Коммерческие банки ПУМБ и ТАС также уже открывают кредитные линии для «Укрфинжилья». Также принято решение по Кредобанку, но он еще готовится, присматривается к сотрудничеству ОТП и Правэкс.
О риске прекращения финансирования программы «єОселя»
Самое плохое, что может произойти, — отсутствие дополнительной капитализации. То есть если «Укрфинжилье» не получит дополнительных средств. Сейчас у компании есть 50 млрд грн в ОВГЗ — это уже ее капитал и отношения с банками.
Евгений Мецгер уверил: даже если сегодня на все бумаги, заложенные в банки, взять кредитов, выйдет около 24−25 млрд грн. Эти денежные средства можно привлечь и отдать на ипотеку. Поэтому если в этом году «Укрфинжилье» условно потратит 10 млн грн, то все равно на следующий год останется точно еще 10−15 млрд грн. Так что программа будет финансироваться, потому что она не финансируется из бюджета вообще, она финансируется уже за счет компании.
Что касается вопроса, могут ли люди спокойно спать в полученных по программе квартирах? — Да. Потому что «Укрфинжилье» функционирует не так, как, скажем, Фонд развития предпринимательства, который работает с бюджетными средствами и компенсирует часть процентной ставки.
Как только Фонд не получит средства из бюджета и не даст банкам, оплатить всю ставку будет вынужден клиент. «Укрфинжилье» работает с собственными средствами, отдает их клиенту и он их должен вернуть. То есть у «Укрфинжилья» нет нужды компенсации процентной ставки.
Читайте также: Ипотека в Украине дешевле, чем в США. Но риски больше