Попередній досвід
Ми добре пам'ятаємо події 2008 року, коли за декілька місяців ринок нерухомості пережив колапс, ціни в доларах на тлі зростання курсу знизилися на третину, а купівля нерухомості для багатьох тривалий час відійшла на другий план.
Звідки виникла проблема, ми також пам'ятаємо: іпотечна криза у США. Тобто багато в чому проблема була фінансовою, а не галузевою. Фінансові інструменти у галузі завжди стимулюють попит та пропозицію, що, у свою чергу, розігріває ринок.
Розігрів ринку — або горезвісна «бульбашка» — відбувається при надвиробництві. Його забезпечують два фактори: наявність проєктного фінансування (кредитування банками забудовників) та доступна іпотека. За наявності проєктного фінансування забудовник не обмежений власними коштами і може будувати більше, ніж зможе продати.
Клієнт, за наявності доступної іпотеки, також не обмежений власними коштами, і може купити більше, ніж здатний виплатити. Коли обидва учасники ринку — і продавець, і покупець — користуються кредитним плечем, це створює додатковий тиск на ринок та високі ризики для обох сторін у разі порушення балансу.
Читайте також: Ціни на столичне житло можуть обвалитися: 5 ознак надування цінової бульбашки
Що відбувається на ринку нерухомості зараз
В Україні на сьогодні немає проєктного фінансування. Це зумовлено відсутністю механізмів відповідальності забудовника перед банком та контролю цільового використання коштів. Більшість активів забудовника належать різним юридичним особам, які можуть бути не пов'язані юридично.
Якщо забудовник не зможе виконувати свої зобов'язання, банку не буде чим відшкодувати збитки. Надавши кредит забудовнику, банк не може проконтролювати, як він використовується. Дискусія щодо необхідності впровадження механізму ескроу, який працює у багатьох країнах, ведеться давно, але поки що він в Україні не працює.
Припустимо, банки заливають у будівництво гроші, і будівництво починає активно зростати. Пропозиція починає значно перевищувати платоспроможний попит. Це і є «бульбашка» — криза надвиробництва. Згідно з опитуванням, яке ми проводили спільно з Gradus Research, сьогодні потреба в купівлі квартири є більш ніж у 40% людей. Але тих, хто може собі дозволити купити та купує — лише 3−5%.
Будівництво, реалізація нових проєктів орієнтується на попит, забезпечений коштами клієнта. Якщо такий попит є, нові майданчики отримують активний розвиток. Якщо немає — немає за що купувати майданчики і розпочинати будівництво. Механізм регулює себе самостійно.
Останнім часом ми спостерігаємо дефіцит нових проєктів. За 2 роки розпроданість квартир в об'єктах, що активно будуються та продаються, зросла зі 40−45% до 67−68%. Рівень попиту та кількість покупок загалом змінюється незначно, але грошовий обсяг збільшується за рахунок зростання цін. Його стимулює дефіцит пропозиції та зростання купівельної спроможності.
Читайте також: Нерухомість майбутнього: в Україні будують колівінг преміум-класу
Чому ціни на квартири не падатимуть
Зростання добробуту населення не встигає за зростанням цін на нерухомість. Якщо ціни зростатимуть колишніми темпами, тих, хто зможе дозволити собі купити квартиру, буде менше. Кількість угод та проданих квадратних метрів потроху знижуватиметься, але в обсязі грошей ринок продовжить зростати. Це послабить тиск попиту на пропозицію та уповільнить зростання цін. Але зниження не буде.
У яких випадках так відбувається? Наприклад, у певному проєкті є екстрамаржинальність, але не вистачає ліквідності. Щоб підвищити ліквідність, забудовник йде на компроміс із маржинальністю — для покупця це виглядає як зниження ціни.
Сьогодні екстрамаржинальності на ринку немає. Так, попит тисне на ціну та стимулює її зростання. Але паралельно зростає собівартість — і цей процес точно корелює із зростанням ціни. Собівартість будівництва зростає не лише в Україні. Дорожчають ресурси: на початку року це була сировина, а з нею сталь, бетон, дерево. Нині — енергоносії. Енергетична криза веде до інфляції, на тлі якої нерухомість навряд чи дешевшатиме.
Тобто ми знаходимося в ситуації, коли, по-перше, у забудовників немає підстав знижувати маржинальність заради ліквідності, а по-друге, цінам немає куди падати, тому що знизу підтискає собівартість, що зростає. Це дуже небезпечна історія. Там, де сьогодні маржинальність становить 30%, через рік вона буде 20%, а якщо необережно керувати бюджетом, собівартість може перевищити ціну реалізації.
Читайте також: Багаті теж платять: скільки віддають державі заможні українці
Попит на оренду збережеться
Інвестиційна привабливість нерухомості справді висока. Ставки за депозитами залишаються низькими, що робить нерухомість оптимальним, з точки зору балансу ризиків та дохідності, інструментом збереження та примноження коштів.
Проте, за результатами наших опитувань, на середину цього року серед тих, хто купив нерухомість, частка інвесторів склала всього близько 17%. Якщо хтось із забудовників каже, що у нього більшість квартир купують під інвестицію, це означає, що своєю ціновою політикою він створив кон'юнктуру, за якої до нього приходять лише інвестори — звичайні покупці просто не встигають. У такому разі забудовнику потрібно замислитись над своїми умовами продажу.
Важливо також розуміти, хто ці інвестори і що вони збираються робити зі своєю інвестицією у майбутньому? Вони збираються на цьому заробити, продавши актив на етапі введення в експлуатацію, чи зберегти кошти, перейшовши на ринок оренди? Останній у Києві дуже привабливий — щороку населення міста лише офіційно зростає на 20−30 тис. осіб, тож попит на оренду зберігатиметься.
Читайте також: Купити квартиру у Києві та здавати її: наскільки це вигідно
Чого чекати від ринку у найближчому майбутньому
Наступними роками пропозиція намагатиметься наздогнати попит. Ймовірно, з'являться нові гравці: працювати на такому ринку, що швидко зростає, дуже цікаво, навіть якщо вхід до нього складний і займає багато часу.
Через те, що ціни зростають швидше, ніж купівельна спроможність, попит потроху знижуватиметься. При цьому загальна вартість проданих активів у річному вимірі, швидше за все, продовжуватиме зростати, хоч і не так активно, як раніше. У підсумку ми прийдемо до того, що до кінця 2022 року показники повернуться на рівень 2019 року: розпроданість знизиться з 67−68% до 40−45%, а річне зростання ціни становитиме 11−13%.