Первичный или вторичный рынок
Те, кто готов сейчас инвестировать, вкладывают средства в жилую недвижимость, которая полностью готова или находится на финальной стадии строительства. Менее рискованно выглядят вложения во вторичный рынок, однако доходность такого жилья под вопросом. Из-за того, что при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо оплатить полную стоимость жилья, налоги, при необходимости вложиться в ремонт, и только потом сдавать квартиру в аренду, — у такого варианта очень долгий период окупаемости.
В случае продажи жилья со вторичного рынка необходимо ждать, пока ваш тип недвижимости вырастет в цене, и подобрать удачный момент, чтобы продать квартиру и максимально заработать при этом. На цену могут повлиять конъюнктура рынка, развитие инфраструктуры в этой локации, этажность, наличие дополнительных обязательных сейчас «благ» — таких как: укрытие, отсутствие вблизи военных объектов или объектов критической инфраструктуры.
У вложений в недвижимость всегда был определенный перечень угроз, сейчас самая большая из них — это боевые действия в стране. В любой момент жилье, в которое инвестировали, может быть уничтожено. Следующая угроза вложений в первичную недвижимость — это сдача дома в эксплуатацию с опозданием на длительное, иногда неопределенно длительное время, или превращение ЖК в долгострой.
Прежде чем вкладывать средства в жилье с первичного рынка, важно понимать, за какие средства строится дом: за средства вкладчиков, инвесторов или собственными средствами застройщика. Эта информация говорит о том, как на процесс строительства будут влиять дальнейшие события в стране и другие внешние факторы.
При выборе варианта жилья для инвестиций, на которое будет спрос, с точки зрения аренды и продажи, нужно обращать внимание на следующее: текущую инфраструктуру и будущий план ее развития. Например, распространенным вариантом в столице является покупка жилья вблизи станций метро, которые строят и планируют открыть через несколько лет.
Важным фактором сейчас и в последующие годы будет оставаться наличие укрытия в доме или поблизости, а также квартиры на средних или низких этажах, которые считаются более безопасными.
Как отличаются цены в регионах
Во Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской областях быстрее всего восстановился рынок недвижимости и строительство новостроек. А это значит, что объектов, в которые можно вложить деньги, в этих областях больше.
Существует гипотеза, что, даже после победы и начала восстановления, западные области все равно останутся интересными для многих потенциальных покупателей, к тому же большая часть людей из других регионов, которые сейчас там арендуют жилье, задумается о покупке собственной квартиры или дома.
Тенденция, когда люди предпочитают меньшие и спокойные города в противовес украинским мегаполисам, прочно закрепилась в обществе. Сейчас на платформе OLX «Недвижимость» мы наблюдаем повышенный спрос (больше довоенного) как к городам на западе Украины (Закарпатская, Ивано-Франковская, Тернопольская, Хмельницкая области), так и в центре страны (Винницкая, Полтавская, Черкасская, Кировоградская области).
По данным OLX, в топе городов по количеству предложений продажи первичного жилья по состоянию на апрель 2023 находятся:
- Киев (более 12 тысяч объявлений, медианная стоимость жилья составляет 3 млн грн),
- Одесса (количество объявлений о продаже первичной недвижимости почти такое же, как и в столице, и составляет чуть больше 12 тысяч, медианная стоимость — 1,8 млн грн),
- Ивано-Франковск (9 тысяч объявлений, медианная цена — 1,4 млн грн),
- Львов (6 300 объявлений, медианная цена — 3 млн грн),
- Харьков (около 5,5 тыс. объявлений, медианная стоимость — 1,5 млн грн).
Учитывая количество людей, которые выехали за границу, сложно понять, вернутся ли они обратно домой, будут ли готовы выбрать большой город для дальнейшей жизни. В этом состоит сложность прогнозировать, можно ли будет быстро продать или сдать в аренду квартиру.
Как проверить надежность продавца
Перед покупкой жилья, во избежание рисков, важно проанализировать и изучить все данные и документы от застройщика или собственника. В таком случае хорошим вариантом будет обратиться за консультацией к юристам, у которых есть соответствующая специализация и доступ к разным реестрам, и которые могут помочь избежать рисков с покупкой жилья. Промониторить застройщика можно и самостоятельно, самое легкое и простое, с чего начать, — это проверить самому в интернете в открытых источниках репутацию застройщика, почитать о нем отзывы, посмотреть, сколько в среднем строятся его объекты и насколько вовремя сдаются.
При инвестировании во вторичный рынок, где продавцом является физическое лицо, обязательными этапами являются: проверка информации в Едином реестре должников, проверка недвижимости на арест в Едином государственном реестре судебных решений. В Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество можно пересмотреть сведения о правах на недвижимое имущество, их обременения, а также об объектах и субъектах этих прав. Внимание следует обратить также на то, не прописан ли никто в квартире и нет ли задолженностей по коммунальным платежам.
Читайте также: Куда инвестировать военным: 6 простых и доходных инструментов
Как и любые инвестиции, вложения в недвижимость позволяют сохранить сбережения, нивелировать риски повышения курса, инфляции и, в перспективе, приумножить средства. Спрос на рынке недвижимости в Украине активно возвращается к уровню довоенного, уже работают госпрограммы, такие как «єОселя», которые позволяют покупать квартиры в ипотеку под минимальный процент годовых.