Сколько заработают инвесторы на столичных новостройках в 2021 году

На волне популярности

Украинцы считают недвижимость надежным активом и «тихой гаванью» на периоды экономических кризисов. Вера в квадратный метр сработала и в пандемийные времена. Особенно популярным был первичный рынок. Количество сделок на первичке за последние 2 года, по данным АФНУ, увеличилось в среднем на 25−30%.

Все больше граждан покупает недвижимость не для себя, а чтобы вложить деньги.

«Доля сделок с целью сохранения средств за текущий год превысила 55−60% общего объема продаж на первичном рынке столицы. Это в среднем на 10% больше, чем в прошлом году», — сообщил основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

По словам коммерческого директора «Интергал-Буд» Анны Лаевской, если раньше около 25−30% соглашений заключалось в спекулятивных целях, то сейчас — 40%.

Участники рынка утверждают, что на старте продаж жилых комплексов в отделы продаж выстраиваются очереди. «Строительные компании могут продать до 90% квартир на этапе пресейла», — утверждает вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал.

Такая ситуация вполне закономерна. Ведь чем раньше инвестор вложится в строительство, тем большую прибыль может получить. Разница в цене квартиры на этапе котлована и в готовой новостройке может достигать 25−40%. И это при стабильной рыночной ситуации. Разгон цен, который набрал рынок в 2020 и продолжил в 2021 году, обещает инвесторам более солидный куш.

Сколько принесли инвесторам объекты за последний год

Рынок недвижимости начал оживать в июле 2020 года. После затишья, связанного с первым локдауном, стоимость квадратных метров медленно — на 0,5−1% — поползла вверх. Настоящий темп цены набрали в преддверии 2021 года.

За последний год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева подскочила с 27,1 тыс. грн до 34,7 тыс. грн, — свидетельствуют данные портала ЛУН. В долларовом эквиваленте средняя стоимость квадратного метра за этот же период выросла на 35%. В начале декабря квадратный метр в новостройках Киева стоил в среднем $1290.

«Минфин», на основе данных ЛУН, проанализировал динамику цен у нескольких столичных застройщиков. Мы не принимали во внимание особенности того или иного жилья — класс, качество, стадию готовности и т. д. Объекты выбирались в соответствии с датой старта продажи объекта (или новой очереди строительства). Она должна приходиться на конец 2020 года.

Все 10 выбранных нами объектов за год показали прирост стоимости более чем на 20%. Например, в Ж К Паркове місто цена «квадрата» в среднем выросла на 22,5%, в ЖК «Теремки» — на 32%, в ЖК «Кришталеві джерела» — на 46,5%.

Настоящими рекордсменами в нашем списке оказались ЖК Lucky Land и ЖК Stanford. Квадратные метры в этих комплексах с момента старта строительства до сегодняшнего дня «взлетели» в среднем на 49,5% и на 52,5% соответственно.

Как менялась средняя стоимость 1 кв м в новостройках, продажа которых стартовала в ноябре-декабре 2020 года

Название ЖК и застройщик	Класс	Стартовые цены на момент начала продажи новой очереди, грн за 1 кв м (ноябрь-декабрь 2020 г.)	Цены на начало декабря 2021 г.	Рост средней стоимости 1 кв м со старта продаж (среднее значение)
ЖК Podil Plaza & Residence, Status Group	бизнес	32 000 — 49 000	45 000 — 68 000	41% — 39% (40%)
ЖК O2 Residence, Saga Development	комфорт	20 750 — 30 900	25 250 — 39 150	22% — 26% (24%)
ЖК Теремки, Интергал-Буд	комфорт	20 300 — 36 450	28 000 — 49 500	38% — 26% (32)
ЖК Варшавский плюс, Stolitsa Group	комфорт	19 450 — 26 100	22 700 — 34 140	17% — 31% (24%)
ЖК Creator City, Креатор-Буд	бизнес	28 200 — 45 900	41 550 — 61 400	47% — 34% (40,5%)
ЖК Паркове місто, UDP	бизнес	25 400 — 35 850	33 200 — 41 700	28% — 17% (22,5%)
ЖК Кришталеві джерела, KSM-Group	комфорт	19950 — 30 000	28 000 — 46 000	40% — 53% (46,5%)
ЖК Stanford, Perfect Group	бизнес	41 150 — 70 400	60 900 — 110 900	48% — 57% (52,5%)
ЖК Fjord, ENSO	бизнес	32 800 — 53 600	39 050 — 69 700	19% — 31% (25%)
ЖК Lucky Land, DIM	комфорт	24 250 — 31 400	35 550 — 48 400	45%-54% (49,5%)

Источник: ЛУН

По словам Анны Лаевской, коммерческого директора «Интергал-Буд», стоимость квартир, купленных весной — в начале лета этого года, уже выросла на 40%. И она будет увеличиваться по мере строительства объекта.

«Мы подсчитали, что доходность такой инвестиции при перепродаже в сегменте комфорта может достигать 70−80%, а в сегменте бизнес — даже превышать 100%, в зависимости от проекта и этапа его готовности на момент покупки», — рассказала коммерческий директор «Интергал-Буд».

Еще более впечатляют цифры по объектам, продажи которых стартовали раньше.

Название ЖК и застройщик	Класс	Стартовые цены на момент начала продажи новой очереди, грн за 1 кв м	Цены на начало декабря 2021	Рост средней стоимости 1 кв м со старта продаж (среднее значение)
ЖК Resident Concept House, Saga Development, 2017	бизнес	37 451	107 700	187%
ЖК LaLaLand, Фундамент, 2017	эконом	15 054	27 900 — 29 500	85−96%
ЖК Лебединський, Perfect Group, 2018	комфорт	15 980 — 25 500	32 700 — 38 200	105 — 50%
ЖК Урловский-1, КГС, 2018	комфорт	20 470 — 25 461	25 350 — 30 900	24 — 23%
ЖК Бережанский, Галжитлобуд, 2019	комфорт	17 000 — 22 000	27 000 — 31 000	59 — 41%
ЖК Новый Автограф, DIM, 2019	комфорт	19 250 — 32 050	39 000 — 49 700	103−55%
ЖК Nordica Residence, РИЕЛ, 2020	бизнес	25 500 — 38 050	39 200 — 67 200	54 — 77%
ЖК Respublika, КАН Девелопмент, 2020	комфорт	26 050 — 32 550	48 950 — 67 950	90 — 108%

Изменение вектора

В последние месяцы ситуация начала меняться — инвестиционный спрос пошел на убыль. По данным Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, в ноябре, по сравнению с августом, количество сделок на первичном рынке Киева сократилось в среднем на 35%. До конца года спрос может упасть еще на 30%.

Такой разворот вполне объясним. Эксперты считают, что на сегодняшний день цены на недвижимость в Украине почти достигли экономически обоснованного максимума и стали неподъемными для более 90% украинцев.

«С 2020-го и на протяжении 2021 года стоимость жилья в новостройках в крупнейших городах Украины выросла в среднем на 35−40%. Однако слишком быстрые процессы на рынке привели к фактическому „истощению“ платежеспособного спроса», — отметил Юрий Пита.

По его оценке, к осени 2021 года спрос на 10−15% превышал предложение, но сейчас предложение уже на 20% больше спроса.

CEO Stolitsa Group Эдуард Соколовский рассказал «Минфину», что в Киеве и области работает много компаний, которые суммарно строят около 250−300 жилых комплексов. Потому дефицита жилья на рынке нет. В то же время, по его словам, существует значительный отложенный спрос на новые квартиры. Отчасти его ограничивает реальная платежеспособность населения. Однако в целом спрос и предложение сбалансированы между собой.

Как реагируют цены

Девелоперы уже заметили спад активности покупателей — и с октября цены на квадратный метр в новостройках замерли. Незначительные колебания стоимости в пределах 1,5−3% есть, но наблюдаются они в отдельных объектах, и то, в основном, связаны с переходом к новым стадиям строительства.

«Такой рост „плановый“ и существенно не повлиял на общую ситуацию на рынке. Пик цен уже пройден. В ближайшие 2−3 месяца рост стоимости квадратного метра будет только точечный, в отдельных проектах», — отметил основатель и управляющий партнер группы компаний Concept Group Михаил Подвысоцкий.

Весной цены могут снова пойти вверх, но подорожание не будет существенным. Такие высокие темпы роста стоимости квадратного метра, как в 2021 году, рынок уже не увидит.

«Прогнозируется рост цен на уровне 12−15%», — говорит Анна Лаевская.

Дело не только в истощении платежеспособного спроса. Негативно могут сказаться и новые налоговые изменения. Речь идет о введении ставки налогообложения 18% при продаже третьего и более объекта за год. За соответствующий закон уже проголосовали депутаты. Теперь он ждет подписи президента.

Поэтому определенный процент инвесторов может уйти с рынка или снизит активность. Ведь покупать недвижимость для перепродажи, с учетом налогов, станет не так интересно.

Стоит ли инвестировать в новостройки сейчас

Максимальные темпы роста стоимости квадратного метра позади, но говорить об инвестиционном потенциале новостроек все еще можно.

Но подход к оценке проекта для инвестирования должна измениться. На первый план выходит не только локация и стоимостные показатели проекта, но и качественные параметры — инфраструктура, площадь квартиры, видовые параметры, этаж и т. д.

«К ключевым факторам, которые положительно сказываются на инвестиционной привлекательности объектов, относятся, прежде всего, удобная локация с комфортной транспортной развязкой, а также наличие в шаговой доступности объектов социально-бытовой инфраструктуры — школ, детсадов, клиник, ТРЦ, отделений банков и т. п.», — подчеркнул CEO Stolitsa Group Эдуард Соколовский.

«Еще один тренд, формирующий инвестиционную привлекательность объекта, — это полифункциональность. В таких проектах следует покупать и жилую, и коммерческую недвижимость. На подобные комплексы растет спрос как в Киеве, так и в пригороде», — дополнила Анна Лаевская.

Однако эксперты отмечают, что рынок инвестиций в новостройки в Украине достаточно рискован. Поэтому первое, на что следует обращать внимание инвесторам перед тем, как вкладывать средства, — на репутацию застройщика: как долго он работает, сколько в его портфеле успешно реализованных проектов и что о нем говорят участники рынка.