Обзор рынка недвижимости Греции: факторы роста
Глобальное исследование британской страховой компании CIA Landlord Insurance, обнародованное в начале этого года, показало: самые низкие цены на продажу жилой недвижимости среди столиц европейских стран — в Афинах. Средняя цена продажи в центре греческой столицы составляла €1 940/кв м. Для сравнения: на втором месте оказался Мадрид со стоимостью €3 190/кв м.
Именно этим объясняется значительный рост инвестиционного интереса из-за границы к недвижимости Греции.
«В этом году Греция стала фаворитом по покупке недвижимости среди других стран Евросоюза. После затяжного кризиса и стагнации рынка, среди старых малоэтажных домиков начали появляться хорошие новостройки, которые пользуются высоким спросом у туристов и местного населения», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Эксперты утверждают, что у сектора хороший потенциал, а предпосылок для падения интереса к греческой недвижимости не наблюдается. Основными факторами роста являются внутренний спрос, туризм и программы получения ВНЖ.
Среди стран Евросоюза в Греции самые лояльные условия для оформления «золотой» визы при покупке недвижимости. Еще в прошлом году порог инвестиций для получения статуса на территории страны был €250 тыс., но в 2023 году правительство страны решило его повысить до €500 тыс. Правда, такие изменения распространяются не на всю территорию Греции, а только на 36 муниципалитетов: 28 — в Афинах, 6 — в Салониках, на Миконосе и Санторини.
Кроме получения ВНЖ, иностранные покупатели недвижимости в Греции преследуют и другие цели, в частности, получать пассивный доход от аренды, или купить для собственного проживания или отдыха.
По данным Европейской комиссии, 41,5% всех объектов недвижимости, предложенных для аренды в Греции, были куплены именно с этой целью — сдача в аренду туристам.
Читайте также: Покупка недвижимости в Болгарии: цена, нюансы сервиса и подсчета «квадратов»
Кто и где покупает
Доля иностранных инвесторов на рынке недвижимости Греции, по данным Центрального банка, в 2022 году выросла на 60%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (объем инвестиций приблизился к €1,28 млрд). Чаще всего греческие «квадраты» покупают граждане Евросоюза, много инвестируют китайцы. Украинцы также среди нерезидентов, которые наращивают свою долю на местном рынке.
«Большинство украинцев, которые из-за войны приехали в Грецию, сначала осели на аренде, локализуясь, в основном, в Афинах. В 2023 году часть из них стали интересоваться вариантами покупки жилья. Мы наблюдаем рост спроса на готовые квартиры, в которые можно сразу заехать и жить», — отмечает владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.
Самым высоким спросом пользуются Афины, Салоники, а также живописные локации островной Греции. Это крупные города, стоимость жилья здесь варьируется от €1,5 тыс. до €2,5 тыс. за квадратный метр. Сейчас в Афинах можно купить квартиру по цене «квадрата» от €2,3 тыс., в Салониках и Халкидики — от €1,5 тыс, а на островной части, например, Крите — от €2,5 тыс. (цены выше за счет ограниченного количества земли).
| Регион | Цена за кв м | Цена аренды квартиры 50−60 кв м |
| Афинская ривьера | от €2 тыс. до €3,5 тыс. | €500−1 тыс. |
| Центр и северные районы Афин | от €1,5 тыс. до €3 тыс. | €350−500 |
| Салоники | от €1,5 тыс. до €2 тыс. | €350−600 |
| Корфу | от €1 тыс. до €3,5 тыс. | €400−1 тыс. |
Как показывает практика, на островной и прибрежной части, преимущественно, инвесторы рассматривают покупку элитной недвижимости под получение документов на ВНЖ, а в Афинах ищут более бюджетные варианты квартир для проживания или под сдачу в аренду.
Как выбрать стратегию инвестирования
Для инвестирования в недвижимость Греции эксперты советуют выбирать вторичный рынок. Этому есть несколько причин, среди главных — высокая стоимость нового квадрата и большая стартовая сумма инвестиции.
«Греция строится по европейскому стандарту и новостройки стоят дорого. Если „квадрат“ на вторичке может стоить от €2,3 тыс., а в изношенном жилищном фонде и от €2 тыс., то на первичке его стоимость составляет не менее €3,5 тыс.», — говорит Ирина Кнорр.
К тому же, покупая на первичном рынке, инвестор замораживает на длительный срок большую сумму средств. Застройщики, конечно, обещают, что инвестиции на стадии котлована приносят 10% годовых (за счет возможности перепродажи на стадии более высокой степени готовности или после сдачи дома в эксплуатацию). Однако, в данном случае спекулятивная модель не работает: с полученной при перепродаже квартиры прибыли следует уплатить налог, который съедает возможную прибыль.
Едва ли не единственный плюс — возможность рассрочки. Она привязана к этапам строительства, однако после сдачи в эксплуатацию объекта рассрочки нет.
И еще одно: поскольку города Греции старинные, а плотность застройки в больших городах высокая, новостройки расположены в основном в спальных районах, или вдали от центра. Это точно не прибавит жилью бонусов, если его покупать с намерением в дальнейшем сдавать в аренду.
Поэтому для инвестора, который планирует купить квартиру для сдачи в аренду, лучше обратить внимание на вторичку. С ней работать проще и можно хорошо заработать, главное — правильно определиться со стратегией инвестирования.
Первый вариант — это покупка инвестиционной курортной недвижимости с целью ее дальнейшей сдачи в посуточную аренду туристам. Такие квартиры обычно стоят от €70 тыс. Заработать при этом можно 13% годовых и более. Тем не менее, этим нужно заниматься самостоятельно. Если включить затратную часть на управляющую компанию, доход будет меньше.
Второй вариант — покупка недвижимости в крупных городах, таких как Афины или Салоники, с целью ее долгосрочной сдачи. Для этих целей хорошо подойдут апартаменты типа 1+1, стоят они от €100 тыс. При долгосрочной аренде квартир можно заработать до 6% годовых, что является стандартным показателем для других стран Европы. Хотя недвижимость в Афинах также можно сдавать и в посуточную аренду, туристический спрос здесь круглый год.
Третий вариант — недвижимость для студентов. Можно купить квартиру, целый жилой комплекс или общежитие для сдачи жилья студентам. Главное условие здесь, чтобы объект располагался рядом с университетами. Самая дешевая студенческая квартира под инвестицию стоит €50 тыс. Доход в этом сегменте может достигать 10% годовых.
Четвертый вариант — покупка с реновацией. В Греции много старых построек и квартир в полуподвальных помещениях, которые можно в хороших локациях выкупать за мизерный бюджет. Потом такие квартиры ремонтируют и сдают в аренду, или перепродают на вторичном рынке с наценкой, по меньшей мере, 20−30%. Точка входа может быть разной, в зависимости от объекта, ориентироваться стоит на бюджет €30 тыс. и выше.
Читайте также: Деньги под матрас вместо квартиры: как заинтересовать людей снова вкладывать внедвижимость
Как купить недвижимость в Греции нерезиденту
Иностранные инвесторы не нуждаются в особых условиях, кроме базового пакета документов (загранпаспорт и национальный идентификационный код) и необходимой суммы инвестиций. Единственная особенность состоит в том, что деньги должны быть перечислены на счет продавца со счета, оформленного именно на покупателя в любом европейском, а в идеале — греческом банке.
Деньги покупателя должны быть подтверждены, и оплата производится исключительно по безналу в евро. Но могут быть и исключения. И такие исключения также способствовали росту интереса к греческой недвижимости. Однако, покупка недвижимости за кеш — довольно рискованное дело. Можно попасть под прицел греческой налоговой службы (ΑΑΔΕ), которая взялась за сделки в сфере недвижимости, совершенные за наличку после марта 2021 года.
Фискальные службы проверяют налоговые декларации покупателей за последние годы и все источники доходов. Необоснованные средства будут облагаться налогом в размере 33%, а также будут взиматься дополнительные сборы солидарности и штрафы за просроченную оплату.
В целом, процедура покупки похожа на оформление недвижимости в Италии. При выборе объекта покупатель делает предложение о покупке, авансирует суммой не менее 10% стоимости объекта и выходит на сделку. В среднем оформление права собственности может занять от 2 недель до 3 месяцев.
«Украинец, который выбирает недвижимость дистанционно, должен понимать, что для оформления права собственности и проведения соглашения необходимо физически приехать в Грецию», — отмечает Ирина Кнорр.
Читайте также: Как купить жилье в Чехии: в каких районах живут украинцы и сколько платят за квадрат
Налоги и накладные расходы
Греция лояльно относится к нерезидентам. Для людей, которые решили купить недвижимость в стране, действует небольшой налог. Его размер составляет 3,09% стоимости объекта.
Также покупателю от стоимости объекта недвижимости нужно уплачивать:
- нотариальный сбор — до 1% (+24% НДС) за регистрацию полного права собственности,
- юридические услуги — до 2%,
- за обязательную регистрацию объекта в кадастре — до 0,68% (регистратор, справки и гербовый сбор).
Комиссионные выплаты брокеру составляют от 2 до 5%. Они могут уплачиваться продавцом, или продавцом и покупателем пополам.
Каждый владелец недвижимости в Греции уплачивает ежегодный взнос, основная часть которого составляет от €2 до €13 за квадратный метр. Физические лица платят налог только для объектов с кадастровой стоимостью свыше 250 тыс. евро по ставке от 0,15 до 1,15%.
Также в Греции предусмотрен налог при сдаче недвижимости в аренду. Если доход составляет до €12 тис. в год — ставка налогообложения 15%. При прибыли от €12 тыс. до €35 тыс. — ставка 35%. При прибыли от €35 тыс. — 45%.
«Что касается условий налогообложения, следует консультироваться у специалиста непосредственно в Греции. Потому что налоговая нагрузка рассчитывается по прогрессивной ставке, и для нерезидентов много льгот», — подчеркивает эксперт.
Читайте также: Высокая надежность, низкая доходность: для чего стоит покупать недвижимость в Германии
Прогнозы рынка
Риелторы выделили следующие тенденции:
- Продолжается рост спроса и цен.
- Сформировался рынок продавца, именно они диктуют цены. Ликвидных предложений все меньше.
- Наблюдается постепенное взвинчивание цен в некоторых локациях. Раскупают предложения и по завышенной цене.
«За последний год в Греции наблюдается увеличение количества застройщиков, которые заходят на рынок с современными технологиями и решениями. Элитных объектов строится очень много, а это свидетельствует о том, что в Грецию прибывают инвестиции. Это будет подталкивать рынок к органическому росту, даже не смотря на европейскую инфляцию», — отмечает Ирина Кнорр.
Цены в регионе растут, но они еще не вернулись к докризисной отметке, так что о перегреве рынка говорить не приходится. А это хорошая новость для инвестора, желающего не только сохранить свои средства, но и приумножить.
«Беспроигрышный вариант — покупать недвижимость либо в Афинах, в центральной части ближе к историческим кварталам, либо же нацеливаться на район лучших пляжей», — считает эксперт.