Первой ласточкой стало введение популистского, по мнению большинства экономических экспертов, запрета на отчуждение квартир, под которые были взяты валютные кредиты. Эксперты полагают, что сам по себе такой прецедент играет на руку недобросовестным заемщикам и в дальнейшем будет только снижать платежную дисциплину среди должников.
«Добросовестные гривневые и валютные заемщики окажутся в … додумайте сами где. Скажем так, они останутся с отрицательной мотивацией, которая порождает риск безответственного поведения в дальнейшем», — предупреждает генеральный директор «Украинского кредитно-рейтингового агентства» (UCRA) Станислав Дубко.
Таким образом, кредиторам не следует расслабляться: в будущем политики в порыве популизма могут повторить схожие законодательные эксперименты в любых вариациях.
До сих пор наиболее распространенным вариантом была банковская ипотека или рассрочка от самих застройщиков. Финансовые учреждения еще несколько месяцев назад свернули атокредитование, а уж ипотеку и подавно — это наиболее «требовательный» к общей экономической ситуации вид кредитования. Схожая ситуация с рассрочкой от застройщиков — она и в более стабильные времена была не всем доступна.
В сложившихся условиях именно лизинг позволит существенно снизить риски кредиторов, а заодно и реанимировать продажи недвижимости в долг.
Пишем «кредит», «лизинг» в уме
Поскольку сегодня никто не предлагает физлицам лизинговые варианты покупки жилья, попытаемся провести аналогии в другой сфере. Лизинг уже давно опробован и отработан банками, причем не только в корпоративном сегменте клиентов, но и в розничном. Данный вид кредитования активно использовался при покупке автомобилей. Благодаря этому практически у всех активных в сфере кредитования банков есть собственная лизинговая компания, под вывеску которой при желании можно переместить и аналогичную деятельность на рынке недвижимости.
Главные преимущества такого способа «покупки в долг» получает кредитор. Лизинговое имущество принадлежит самому лизингодателю, а лизингополучатель пользуется им, фактически, на правах аренды, до полного погашения стоимости. Соответственно, документы (в случае, например, с автомобилем — техпаспорт) оформлены на лизинговую компанию. Точно так же и в случае с недвижимостью: она является собственностью лизингодателя до момента полной выплаты стоимости квартиры.
Кредитор защищен лучше заемщика
Поскольку номинальным владельцем купленной в долг квартиры является сам кредитор, у заемщика на руках — договор лизинга. В данном случае кредитор избегает всех неприятностей и ограничений, связанных с выселением должника из квартиры.
Еще одна «прелесть» лизинговой схемы для кредитора состоит в том, что в любом случае недвижимость приносит доход. Часто банки сталкиваются с ситуацией, что отбирать квартиру у недобросовестного заемщика просто невыгодно — после ее продажи невозможно будет вернуть выданные деньги из-за обвала цен на рынке недвижимости. Такие ситуации массово возникали в 2008-2009 годах (тогда лопнул мыльный пузырь на рынке недвижимости), сейчас залоговая «кредитная» квартира тоже может уже не стоить тех денег, которые за нее были уплачены.
В случае же с лизингом, когда кредитор является и владельцем квартиры, он может передать квартиру следующему лизингополучателю, и эта недвижимость будет далее приносить доход, а не ляжет «мертвым грузом» на балансе.
Новое лицо привычной ипотеки
Банкиры отмечают, что лизинговые схемы давно привычны для бизнеса, в то время как среди физлиц они могут быть менее востребованы.
«Лизинг в Украине — очень популярный инструмент финансирования бизнеса. Это, в первую очередь, связано с оптимизацией налогообложения. Считать, что лизинг станет драйвером рынка ипотечного кредитования физических лиц — очень оптимистично. Во-первых, психология (или менталитет): учитывая нестабильность ситуации в стране, люди скорее согласятся платить за «свое жилье», чем за «арендованное, которое впоследствии станет своим». Во-вторых, цена вопроса: стоимость ресурсов одна и та же. То есть, процентная ставка будет приблизительно одинаковой», — пояснил руководитель проектов отдела развития розничного кредитования OTP Банка Дмитрий Капуловский.
В то же время возможность внедрения лизинговых схем при реализации квартир более интересна для некоторых застройщиков, у которых есть готовые к продаже объекты. Их присмотреться к такой возможности вынуждает экономический спад и застой в кредитовании. Лизинг может стать новым способом продаж.
«Мы присматриваемся к лизингу, потому что желающие купить квартиру сегодня в очереди не стоят, — шутит в беседе с «Минфином» финансовый директор одной из строительных компаний, которая специализируется на жилье среднего и эконом-класса, — есть готовые объекты, в них вложены деньги, и нам сейчас нужно думать об их возврате. У кого деньги были, те уже купили квартиры. Мы не можем вечно ждать, пока возродится банковская ипотека, а рассрочка для многих сегодня тоже оказалась неподъемной. Как одна из возможностей, которую мы рассматриваем — переход к лизинговым схемам реализации квартир. Человеку, который хочет иметь собственную крышу над головой, все равно: платить аренду, платить кредит банку или вносить лизинговые платежи. Мы думаем над тем, как привлечь покупателей, которые могут сегодня платить 4-6 тысяч гривен в месяц — это средний платеж по банковской ипотеке до девальвации. Такая сумма для многих вполне приемлема, но люди сейчас не могут получить банковский кредит».
Банкиры подтверждают, что массового ипотечного кредитования в обозримой перспективе не будет.
«Начала восстановления ипотечного кредитования можно ожидать при условии снижения ставок по депозитам до уровня 10-12 годовых в гривне, в то время как сегодня средние ставки 19-20%», — говорит директор департамента продуктов для частных клиентов «Райффайзен Банк Аваль» Евгений Демьянов.
У лизинговой схемы при покупке недвижимости в долг есть еще один интересный плюс, который может заинтересовать некоторых заемщиков: в отличие от банковского кредита, договор лизинга может быть заключен в иностранной валюте, а погашение осуществляется по курсу НБУ. Вопрос лишь в том, захотят ли покупатели лизинговой недвижимости нести валютные риски в условиях «плавающего» курса.
Степан Бурчак