Реновация как тренд: какими должны быть новые кварталы на месте старых хрущевок

Реновация и редевелопмент морально устаревшего жилья — тема сложная для украинского общества по многим причинам. Здесь, прежде всего, играет роль отсутствие четко прописанного и юридически обоснованного в законодательстве механизма реновации, что был бы поддержан абсолютно всеми сторонами. И городом, и рынком, и общественностью, и жителям.

Не отстает по степени влияния и низкое доверие к строительной отрасли в целом из-за ряда громких строительных афер и проблем с документами или вводом в эксплуатацию даже у вполне здравомыслящих компаний.

Да и градостроительная политика, которая все переживает длительный период становления, не придает понимания украинцам в том, что реновация есть такое. Нет понимания, зато растет страх, с которым придется так или иначе бороться.

Тем временем, если брать последние данные Госстата, порядка 4,33 млн кв.м жилья морально устарело. И свыше 30,3 тыс. многоквартирных домов, в которых проживают люди, мягко говоря, подустали. Суммарно 22 249 домов появились в промежуток от 1920 до 1989, а это значит, что даже самым молодым из них уже перевалило за тридцать.

Технические характеристики, конструктив, инженерия, показатели энергоэффективности, организация пространства и многое другое себя изжило или устарело. Реновация — закономерный и давно проторенный путь развития современных городов, по которому в свое время прошли Германия, Франция, Польша, Израиль и многие другие.

Путь движения Украины в сторону реновация, по сути, известен: нам важно как следует изучить успешный опыт, перенять, адаптировать его под реалии отечественного рынка и запросы современного украинского покупателя, прописать юридически единый принятый механизм. Но, помимо этого, не стоит забывать о самом продукте, который будет проектироваться на месте снесенных домов и кварталов.

Это должны быть жизнеустойчивые экосистемы, которые рассчитаны на рост и развитие нескольких поколений резидентов, иначе нас через 5-10 лет ждут очередные «дрова». Именно поэтому очень бы хотелось, чтобы речь шла не о «снести — расчистить участок — застроить — реализовать квадратные метры», а о комплексном преобразовании городской среды. Вот, что для этого нужно.

Стандарт инфраструктурного насыщения

Не устану повторять, что покупка квартиры теперь отнюдь не только эмоциональная история. За нее отвечают ряд эмоционально-интеллектуальных решений. Здоровый критический анализ, аудит и когнитивную оценку никто не отменял. На решение о том «нравится или не нравится» ЖК как место для жизни влияет синергия факторов, в том числе степень насыщенности функциональными объектами с разносторонними предназначением.

Здесь, как и с историей освоения свободного участка, первую скрипку играет комплексный подход. Социальная, бытовая, коммерческая, рекреационная, досуговая, бизнес-функция с оглядкой на потребности целевых групп потенциальных жильцов имеют колоссальное значение для успеха проекта.

Помимо прочего, крайне важно грамотно вписать проект в существующее урбанистическое тло. Это не только об архитектурном проекте, на самом деле. Но и грамотном проектировании и наполнении среды в целом.

Условно говоря, если под боком (в 50 м от территории) есть сеть популярного тренажерного зала с миллионом активностей, возможно, есть смысл отказаться от спортивного зала классического образца в пользу wellness-зоны со спа, йога-студией и бассейном.

На месте старого микрорайона/квартала должна появляться цельная синергетическая экосистема, возможно, с mix-used недвижимостью, чтобы оживить район. Жилой комплекс с бизнес-центром и/или торговым центром, по сути, дают приток свежей крови, формируют комьюнити.

В Киеве, кстати, уже реализовывают первый пилот подобного образца по улице Макаровской рядом с Подольским спуском, где девелопер заручился поддержкой местных жителей и планирует реализовать масштабный проект, где, помимо строительства жилья, будет также полная модернизация района с заменой устаревших коммуникаций и создание новой социально-бытовых и коммерческих объектов.

Новые форматы жилья

Реновация — это про вызов девелопера себе и огромную социальную ответственность. Выгнать очередную коробку на месте старой любимой захудалой хрущевки — не поймут, не простят и устроят бунт, уж поверьте. Проект должен соответствовать передовым трендам, воспитывать покупателя и рынок не только в задумке и на рендерах, но и в реальности.

Это касается как пространственного планирования, квартирография, архитектуры, так и цифровых решений клиентского послепродажного сервиса, например. Речь о цифровой платформе для жильцов, которая будет объединять систему умного дома, персонализированное общение с управляющей компанией и сервисом, а также комьюнити жильцов для коллаборации, решения общих насущных проблем, реализации социальных инициатив и прочего.

Цель — упростить жизнь, сэкономить время, персонализировать решения бытовых вопросов, помочь с налаживанием связей и формированием социального капитала. Одна из ценностей современных форматов ЖК — комьюнити единомышленников.

Жизнеустойчивыми форматами для объектов реновации станут полифункциональный район/квартал, рекреационный комплекс с упором с развитой досуговой инфраструктурой, ЖК с концептами микс-форматов недвижимости.

Синергия умного квартала и квартиры

Еще на этапе проектирования застройки территории важно предусматривать цифровые решения для цифровизация жизни, в частности умные камеры видеонаблюдения, датчики движения, умные лифты, счетчики, скоростное интернет-покрытие, технологии голосового управления и биометрии доступа.

Можно и нужно создавать виртуальную коммуникационную среду, в том числе для решения бытовых вопросов (доставка еды, взаимодействия с УК, заказ сервисных услуг), общения и налаживания связей с соседями.

Не стоит забывать и об устройствах для анализа динамики жизни квартала/района (всевозможные датчики движения, счетчики для сбора и анализа данных), которые в результате помогают улучшить инфраструктуру, благоустройство, коммунальные услуги.

Это касается, например, разведения транспортных поток, автоматического полива газонов, включения умных фонарей, разведения потоков в лифтах, автоматизации и регулирования дорожного движения, датчиков мониторинга состояния окружающей среды, в том числе качества воздуха, системы безопасности, распознавания, предотвращения нарушений.