Как девелопмент полного цикла поможет пережить кризис застройщику и покупателю

В новой социально-экономической реальности переориентироваться и переформатироваться пришлось всем. Кому-то приучать себя к работе из дома, а кто-то был вынужден за считанные дни-недели отладить бизнес-процессы в коронавирусной реальности как онлайн, так и офлайн. Перевести весь строительный бизнес в виртуальную реальность невозможно, хотя у нас и до коронавируса нередко пытались продавать воздух и пустые обещание.

Между тем, если речь идет о полноценном и здоровом застройщике, в условиях снижения спроса, связанных рук по части логистики, падения реальных доходов и реальных угроз срывов сроков строительства, в гораздо более выгодном положении оказалась модель девелопмента полного цикла. Именно она стала спасательным кругом для компаний, а также маяком в некотором роде для покупателя. Ведь когда все, как говорится, под рукой, гораздо легче контролировать процессы и показывать реальный результат в виде построенного.

На самом деле, мы просто возвращаемся к уроку, который проходили в предыдущих кризисах: компании, которые самостоятельно реализуют все составляющие девелоперского проекта, благодаря максимальной диверсификации бизнеса и экспертному подходу на всех этапах имеют гораздо больше инструментов управления рисками и возможностей сгладить последствия любого форс-мажора. Возможно, где-то прикрутить вентиль, а в чем-то напротив поднажать. Как правило, в условиях коронакризиса крупные игроки с подобной моделью, возьмем, к примеру, Интергал-Буд или КАН Девелопмент, отказывались от новых проектов и концентрировались на начатом строительстве. Это более выверенный шаг, чем экономить за счет замены стройматериалов (особенно в случае с комфорт+) или что хуже — сокращать темпы работ на площадках.

В модели полного цикла есть три кита, которые, по сути, имеют существенное значение для маневрирования и выживания в период холодного душа.

Во-первых, собственный генподряд. Не будем сейчас вдаваться в подробности, в каких взаимоотношениях в структуре собственности застройщика находится компания генподрядчика, а может она вообще выведена за ее пределы, если есть скелет, на который потом от ЖК к ЖК наращиваются мускулы, гораздо проще снижать число возможных рисков и управлять эффективно всеми строительными процессами.

Именно собственные производственные мощности помогли компаниям сохранить весной технологические цепочки и не потерять нарощенные темпы на стройплощадках.

Кстати, в хорошие времена свой генподряд позволяет еще ходить целенаправленно «налево» и генерировать прибыль. Но тут довольно спорный вопрос, конечно. Порой, распорошив внимание, фокус со своих площадок плавно перемещается на чужие, а в результате качество снижается на всех. Чтобы такого не случалось, нужна четкая структура генподряда и понимание, насколько задействованы все подразделения на данный момент и на какой срок можно пойти помочь коллегам по рынку.

Во-вторых, это проектирования, архитектура и дизайн. Речь не только о выборе системы вентилируемых фасадов или плитки для мест общего пользования, конечно.

Прежде всего, это о формировании концепции комплекса, создании синергетической матрицы внешней и внутренней архитектуры, грамотно зонированной территории и квартирографии.

Здесь в помощь девелоперам прогрессивные BIM-технологии и, как правило, привлечение к проектированию профи в этой отрасли. Можно сформировать внутренние отдел проектирования и дизайна, а можно выбрать компанию на аутсорсе, но идти бок о бок от проекта к проекту. Хуже всего, когда начинаем экспериментировать: «вот здесь участок слишком сложный, пускай Хы помучаются, они же на этом собаку съели, а здесь мы и сами с усами». Если заводите себе друзей, которые отвечают за проектировании, будьте добры, не меняйте потом руку.

Что касается BIM-технологий, то простыми словами эта технология позволяет полное информационное описание строящегося объекта, сформировать его модель и проекцию еще на этапе придумки и увидеть, каким будет результат освоения территории через 5-10-15 лет в зависимости от тех или иных переменных.

Это виртуальный черновик и чистовик проекта одновременно в зависимости от этапа проектирования, который позволяет девелоперу минимизировать временные и финансовые издержки, повысить контроль над реализацией и, конечно, привести в порядок всю документацию, собрав ее в едином месте.

И, наконец, третий, он же финальный, кит девелопмента полного цикла — эксплуатация и управление построенным проектом. Это о том, что застройщик больше не может быть нерадивым папашей, бросившим детище на произвол судьбы — эксплуатирующей компании со стороны или ОСББ.

Адекватный девелопер больше не оставляет сам на сам клиента, а продлевает свой цикл проекта еще на несколько стадий. Создается компания, как правило, которая берет на себя управление коммунальным хозяйством и продолжает развитие экосистемы жилых комплексов.

Глобально ее задача — повысить качество жизни и обслуживания за счет насыщения востребованными сервисами, услугами, обслуживанием территории и прочего.

Она же занимается эксплуатацией инженерных систем. И в случае, если что-то где-то дало сбой, своя эксплуатирующая компания не будет страусом, который прячет голову в песок, а тут же передаст информацию застройщику. А тот, если адекватен, учтет это и доработает в последующих проектах.

Описанные выше этапы так или иначе влияют и на качество, и на сроки реализации проекта, а также делятся еще на множество подпунктов, которые определяют успех или неуспех модели девелопера. У каждой компании она, честно говоря, в чем-то, но отличается. А постоянная работа над ошибками и повышением качества в каждом подпункте реально влияет на рыночную устойчивость девелопера.