Перепродажа недвижимости как бизнес: что нужно знать

Перепродажа среди инвестиционных сделок с недвижимостью на данный момент занимает большую часть, чем покупка жилья для сдачи в аренду. Причина в цифрах: большая доходность, хотя и немалые риски. Инвестируя на этапе котлована в ликвидный объект сегмента комфорт+ и нормального застройщика вы покупаете по максимально низкой цене, которая по мере готовности дома растет, а риски пропорционально уменьшаются с каждым построенным этажом.

При такой схеме инвестиций, если все сделать правильно, можно заработать до 20-30% на объекте в категории комфорт+ и 40%-50% на бизнес-классе.

Перепродажа — более быстрый инструмент получения прибыли. Аренда — более медленный. Оба сопряжены связаны с рисками: при перепродажи можно попасть впросак с застройщиком, вложиться в долгострой или неликвидный ЖК, при аренде — период простоя, урон от квартиросъемщиков.

Лучше сосредоточить свое внимание на Голосеевском, Соломенском и Святошинском районах, которые сейчас привлекают больше всего интереса со стороны покупателей. Почему привлекают? Потому что если посмотреть на внутренние данные рынка по реализованных квартирам, то Голосеевский и Святошинский в лидерах.

Кстати, по данным ЛУН Мicто, за первый три месяца 2020 года больше всего жилья ввели в трех районах — Печерском (27 754 кв.м), Шевченковском (26 399 кв.м) и Голосеевском (24 827 кв.м). Можно присмотреться повнимательней, как развивается жилое строительства там.

При выборе квартиры для перепродажи локация имеет значение с позиции, насколько развита инфраструктура вокруг, что с транспортной доступностью, какой ландшафт застройки. По площади лучше всего остановиться на 1-комнатных вариантах от 40 до 50 кв.м. Это оптимальный вариант.

На руках нужно иметь где-то $40-50 тыс., чтобы не быть скованным в выборе. Пускай вы заработаете 20% за два года (средний цикл проекта) = $8 тыс. Это только с учетом роста цен в конкретном ЖК.

При оплате 100% стоимости можно рассчитывать на дисконт от застройщика. Но отталкиваться от скидок и спецпредложений не стоит. Сам проект, качество жилой среды и репутация девелопера куда более важный критерий.

Покупка паркинга на начальном этапе — это еще один вариант для заработка. Цифры очень отличаются от проекта к проекту, но вложив дополнительно $8-15 тыс. в среднем, вы потом можете получить либо вариант для арендного бизнеса (очень долго будете отбивать), либо перепродать подороже.

На вопрос «ну кто его купить или захочет снимать за такие деньги» ответ прост: не нужно вешать ярлыки. В районе может быть туго с парковкой, плюс риски механических повреждений, угона, воздействия погодных условий заставляют многих автолюбителей не экономить на своем удобстве и безопасности личного авто. Важно просчитать ЦА новостройки, ее потребности и соответствие паркомест на количество квартир.

Очень много при выборе объекта для перепродажи зависит от локации, плотности застройки, инфраструктуры, качества квартир и планировок. Если в ЖК условно 10 квартир на этаже и 6 из них — одинаковые типовые однушки или студии, рассчитывать на высокий прирост дохода не стоит. Велика вероятность роста конкуренции со стороны других рантье, ценовой демпинг и прочие излишки.

Важно изучить репутацию и историю застройщика по таких критериям: объекты какого качества и концепции уже были реализованы, как менялась цена на них (открытые источники и общение с жильцами), вовремя ли сдавались дома (погрешность в 3-6 месяцев в наших украинских реалиях не считается), какая ценовая политика у компании (как меняется стоимость квадрата, какие дисконты и спецпредложения бывают, есть ли рассрочка и какие условия). Это поможет оценить предварительно возможное количество инвестиционных квартир, понять качество социальной среды, составить портрет ЦА.

Самое главное правило инвестиций в недвижимость — перепроверять все данные и индформацию, изучать и сравнивать. Правильным решением будет обратиться за помощью к компетентному юристу.