Что мешает доступной ипотеке

Тема дешевой ипотеки, которую раз в несколько месяцев поднимает в топ повестку дня президент, Кабмин или Нацбанк, на самом деле не настолько однозначна. Помимо учетной ставки НБУ, которую понизили, тем самым предоставив вроде бы как возможность банкам пересмотреть свои ставки по депозитам, разбавить портфель новыми ресурсами, удешевить общую массу своих денег, привлечь ресурсы для ипотеки, есть множество других факторов, в том числе готовность украинцев размещать свои пассивы, общее состояние экономики, рост и падение ВВП, инфляция, резервные требования НБУ, дальнейшие шаги Кабмина, Нацбанка и профильного министерства.

На данный момент в Украине есть ряд ипотечных программ, которые запустили банки совместно с застройщиками. Как правило, условия схожие, но различия от комплекса к комплексу и от компании к компании все же имеются. Срок кредитования в среднем — до 20 лет, процентная ставка зависит от первого взноса. Он может быть от 20-30% и выше. Некоторые банки в связи с карантином несколько подняли порог входа первого взноса — на 10-20%, но по завершению планируют вернуться к прежним показателям. На первый год вам предложат ставку от 3-5% в зависимости от банка, но через 12 месяцев она взлетит в три-четыре раза минимум.

И вот почему. Финансовые ресурсы для ипотеки — это привлеченные депозитные вклады физических и юридических лиц. Средневзвешенная ставка по ним на рынке сейчас 11-12%, что связывает руки для ипотеки под 10% и ниже. Потому что в минус себе банки кредитовать не будут.

Вот если будут условия для понижения процентов по кредитам и готовность украинцев размещать деньги под, скажем, 5-7%, гривна обретет стабильность, мы сможем пережить кризис, а переговоры с МВФ увенчаются успехом, тогда будет больше шансов для дешевой доступной ипотеки.

Что касается обещанной ипотеки под 10% от Зеленского, то, по мнению компетентных банкиров, которым я доверяю, речь, скорее всего, о запуске программ компенсирования процентных ставок или про механизм рефинансирования банков длинными финансовыми ресурсами.

И то, и то может взлететь, если к разработке привлекались знающие свое специалисты, рассчитывались все ситуации, в том числе вопрос, дело сможет ли в дальнейшем государство поддерживать эту программу. Нужно запустить так, чтобы не заглохло через полгода.

Кстати, удешевить ипотеку — это полбеды, помимо этого нужно поработать с законодательной базой и защитить как кредиторов, так и заемщиков. Потому что с этим у нас полный бардак и хаос.

Вопрос также с тем, кого из застройщиков кредитовать, а кого нет. Я знаю, что те банки, что уже сейчас выдают займ на покупку квартиры в новостройке, очень тщательно подходят к выбору девелопера-партнера. Смотрят на разрешительную базу, опыт на рынке, проекты в портфеле, которые уже выполнены, динамику и качество строительства.

Было бы хорошо, чтобы когда программы от Зеленского запустятся, подобные критерии были учтены. Потому что финансировать строительства шлака — это значит тормозить процесс самоочищение рынка, который

Что даст ипотека? Отличный вопрос, учитывая, что, по разным оценка, одна гривна, вложенная в строительство жилья, формирует от 4 до 8 грн ВВП, а ипотечный мультипликатор достигает 11,6 грн.

Доступная ипотека под 10% и ниже также поможет поддержать смежные отрасли, например украинское производство стройматериалов.

Однако, чтобы она случилась с украинским рынком, нужна политическая воля, действенный механизм, разработанный всеми стейкхолдерами, желательно при участии специалистов из отрасли, а также толика везения. Ведь у нас без никого никуда.