Що робити з житлом на тлі курсових коливань

Коли економіці пророкують складні часи, а у вас є заощадження, які ви не хочете втратити, можна встигнути скористатися моментом і конвертувати накопичення в ліквідні метри.

Йдеться про те, що можна скористатися вікном, коли ринок не звик до нової економічної реальності, забудовники не потягнули ціни в гривнях вгору, а інфляція не вдарила по основних складових ціноутворення на первинці (будматеріали, транспортні витрати тощо).

Можна ворожити на кавовій гущі і скільки завгодно чекати «міхура, що лусне», але його в масштабі усього ринку не буде. Помірне зростання цін на нерухомість, як і прогнозувалося раніше, в перспективі станеться через низку причин. По-перше, забудовники обов'язково піднімуть гривневий цінник, спираючись на курс валют. По-друге, є всі передумови для подальшого подорожчання ключових будівельних матеріалів (керамоблок, метал, оздоблювальні матеріали). Поки незрозуміла ситуація з будівельно-монтажних робіт: у нас може збільшиться число будівельників за рахунок повернулися заробітчан. Але ця перспектива під питанням. Підкочать витрати на паливо і техніку.

Але дорожчати буде далеко не всі новобудови. А лише дійсно затребувані ЖК.Новобудови пройдуть умовно через сито, що буде тільки на користь.

Нагадаю, що найкращий час для покупки — коли у вас є мета і засоби і / або фінансова можливість взяти на себе зобов'язання щодо розстрочення платежів на певний період.

Зараз досить вигідно купувати з метою інвестицій та й для себе на хвилі спецпропозицій, дисконтів та фіксованого долара. Але умовах кризи, що насувається, це значить з подвійною завзятістю перевіряти, кому і навіщо ви відносите свої гроші, розуміти, з якою метою робите покупку (інвестиційна угода або покупка для себе), перевірити історію девелопера і оцінити його фінансову стійкість (прослідкуйте за активністю на будмайданчиках в динаміці останніх місяців — це багато про що говорить), вивчити документи і сам проект.

Підводних каменів в турбулентні часи, звичайно, не меншає, однак, якщо правильно підійти до питання підбору квартири, можна не тільки купити за вигідних умовах на початкових етапах, а й заробити на цьому.

Перше, що потрібно розуміти, — падати в абсолютному масштабі ринок нерухомості не буде. Деякі забудовники самоліквідуються, якісь проекти відкладуть до кращих часів через недоцільність, але ті компанії, що зловили хвилю запитів платоспроможного попиту будуть будувати далі. Їх продукт затребуваний, тому що він динамічний і готовий підлаштовуватися під купівельні настрої. У цих девелоперів є фінансовий ресурс, досвід і експертиза, щоб продовжувати будувати.

Так, досить імовірно, в найближчій перспективі доходи частини населення просядуть. Відповідно у нас знову виросте відкладений попит. Але якщо раніше він грав на руку економ-сегменту, який демпінгував і плутав карти на ринку з огляду на кількісну перевагу, то в 2020 так не буде. Минув час порожніх коробок і дурних кутів.

Той покупець, який не зможе придбати квартиру через особисті питання, чекатиме до кращих часів. Або ж, як варіант, скористатися послугами тривалого розтермінування. Цей інструмент оптимальний в умовах іпотеки, що не працює, якщо у вас стабільний дохід. Лише невеликий відсоток готовий йти на компроміс якості на догоду дешевої ціни. Це означає, що традиційний мас-маркет помре. Питання часу.

Якщо навіть тимчасово продажі просядуть і замруть, то потім піде відкат до старих показників. Як правило, в будь-який гострій фазі ринок спочатку завмирає, шок проходить, люди звикають до нової економічної реальності, шукають можливості і шляхи вирішення питань, які їх хвилюють. Житло — одне з таких.

Вигідно наразі купувати ще й тоді, якщо у вас заощадження в валюті, поки забудовники не переглянули гривневі прайси. На курсовій різниці можна непогано виграти.

Але навіть якщо раптом ви зберігали чомусь в гривнях, є рішення. Щоб стимулювати платоспроможний попит, я бачу, як в умовах карантину, забудовники викочують дуже вигідні умови для угод. Деякі фіксують курс долара, який практично на 3 грн/ $ менше НБУ. Наприклад, в об'єктах Інтергал-Буда, КАН Девелопмент закріпили для угод курс 25,5 грн. Масово відомі компанії пропонують дисконти та знижки в 10-13% при 100% оплаті. Тут можна почитати детальніше.

Інша справа, що не всі знижки однаково корисні. Іноді це останній порятунок потопаючого і спосіб залучити гроші, щоб не зупиняти будівництво. Саме тому я раджу ретельно вивчати динаміку по об'єктах, ситуацію на майданчиках, історію компанії.

Головна перевага інвестицій в житло в порівнянні, наприклад, з акціями — менший ризик різкого і повного знецінення. Йдеться про ліквідні новобудови, в яких грамотно опрацьована концепція і унікальна торгова пропозиція. Цінність ЖК не в чотирьох стінах і даху будинку, а в наповненні функціями, інфраструктурі, в тому числі wellness-рішеннями. Продумана квартирографія і планування, не пекельна архітектура, якісні матеріали, зокрема для інженерних комунікацій, інфраструктура і сервіси, що підвищують комфорт мешканців, роблять будинок цікавим і через 5-10 років.

Врахуйте, що нерухомість, на відміну від інших засобів збереження капіталу, є одночасно і товарним, і фінансовим активом. Ви можете інвестувати на початковому етапі будівництва, почекати зростання вартості квадрата по готовності будинку і далі розглянути три варіанти вигоди для себе:

1) використовувати споживчу цінність: простіше кажучи, заселитися і жити в своїй квартирі;
2) продати з урахуванням націнки на зростанні квадрата. Це актуально для цікавих форматів багатофункціональних ЖК, еко-проектів, комплексів «місто в місті», де забудовнику вистачило розуму, досвіду, ресурсів і фінансів створити і втілити в життя сейсмостійкий проект.
3) отримувати пасивний дохід від оренди. Ріелтори очікують максимальне зростання попиту на однокімнатні квартири, а 3-кімнатні будуть затребувані як варіант «коллівінга» для декількох наймачів. В середньому аналітики ринку очікують до осені зростання цін на оренду на рівні 5-7%.